完善房地产企业税收管理的政策建议，本文主要内容关键词为：房地产企业论文,税收管理论文,建议论文,政策论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、强化房地产税收执法管理法制化
房地产企业“越亏越旺、越查越偷”的现象，不仅破坏公平税负的原则，还扰乱了税收秩序，也造成各地投资和经济环境不佳的假象，更为重要的是在我国加入WTO后，房地产业进入了一个新的迅猛发展阶段，能否依法治税已是衡量投资软环境的关键因素之一，因此必须采取切实可行的措施，揭开房地产业“越亏越旺”的神秘面纱，打破房地产税收“越查越偷”的怪圈，以保证国家房地产业的良性发展。
二、进一步健全房地产业的税收管理政策和制度
房地产顾名思义包括房产和地产，我们不仅应加强对房地产企业的税收管理，也要加强对非房地产企业从事房地产业务的税收管理，因此应对经营房产、地产的行为制定类似《房地产经营税收管理办法》等管理规定；并针对非房地产企业从事房地产业务偷逃税增多的现状，及时按税目相应制定《转让无形资产税收管理办法》、《销售不动产税收管理办法》。进一步加快房地产业的税制改革，要针对目前房地产业税收存在的税种繁杂、程序复杂、流通环节税负沉重的状况，简化流通环节税种，降低流通环节税率，如考虑将契税和印花税合并，取消土地增值税，尽快统一内外资企业所得税率。
三、进一步健全房地产企业的所得税管理
应不断完善和改进预征企业所得税办法。在房屋销售未达到90％以前，对售房收入采取预征率的方式预征企业所得税是一种减少税收滞纳及流失的较为可靠的方法。但因房地产市场的发展变化较快，企业的利润水平也处在不断变化的过程中，这就要求税务部门必须进行充分的调查了解、纳税评估后，再确定比率，尽可能使所定的比率与企业实际所得税税负的差距缩小，这样即使企业采取一些技术手段使销售比例迟迟达不到90％，预征的企业所得税也不会与其实际应缴的数额相差多少，并可以在一定程度上减少因企业不办理结算而少缴企业所得税。对账册不健全的房地产企业，应按照文件规定15％的利润率核定征收其企业所得税；还应根据房地产企业的平均盈利水平，确定一个销售利润率，规定纳税人在取得收入款项申报缴纳营业税的同时，根据收入及利润率预缴企业所得税，待项目结算后再进行清算。这样既可促使纳税人及时结转经营成果，又可解决过高预估成本少缴企业所得税的问题；应强化对房地产企业成本费用配比原则的管理，在辅导企业正确将成本费用在开发产品中配比的同时，加强对房地产企业自用面积的调查，防止企业人为调整利润，滞后申报或偷逃企业所得税。
四、完善房地产企业的征收管理
1.应结合经济发展不断调整房地产企业的征管模式。近几年，房地产市场发展日趋多样化，这就要求税务管理必须适应市场的变化，及时调整工作思路，力争对出现的新问题及时予以控制。此外在具体操作中，要厘清房地产开发成本的一般组成，对地价款、规划设计成本、主体建筑成本、基础设施成本(水、电、煤气、有线电视等)、配套设施成本(会所、幼儿园、菜市场等)等成本项目清楚明了，形成台账，掌握房地产行业的平均利润水平，以及时发现企业的异常情况，并做到有据可查。
2.应建立房地产项目档案，加强日常税收的精细化管理。由于房地产企业牵涉税种多，带来的税收效应大，因此应从实物形态入手，对房地产业实行项目管理。
3.一般的房地产经济都经过从无到有，再到结束的阶段，而税收期经过成长、稳定、结束清算三个阶段，因此应根据房地产项目经济发展阶段采取多种管理手段和方式，进行分类管理。
4.应注重项目开发初期的财务会计核算和税收管理。项目开发初期涉及登记注册、证照许可、土地征用、勘察设计、建设招标。首先，监督正确客观地归集有关费用，按照发票管理规定取得合法的原始凭证，依据房地产业财务制度和税法的规定，正确记入相关的会计科目，完整保存各个有效的许可证件、合同文件、建立《合同(协议)登记簿》，做好与财务、税收有关的原始记录。其次，正确完整地计算开发初期所涉及的地方税收。
5.应注重加强项目开发期间的财务和税收管理。项目开发期间涉及开发成本的归集、分配和记账，管理费用、财务费用的归集和记账，税金的计算、申报和缴纳。在税收管理中，一是及时审核已归集记账的成本、费用的真实性，注意与实物、合同(协议)内容、各项原始记录相核对；二是审核是否按照房地产业的会计制度和税法要求归集、分配(分摊)记入开发成本的明细科目；三是针对审核出的问题向企业提出改进经营管理的建议和纠正错误记账的意见，并要求限期改正；四是督促辅导、如实申报已实现的各项地方税收。
6.应注重加强开发产品销售过程的财务和税收管理。一是审核“开发成本”结转入“开发产品”的客观合理性，有无违反规定超标准、超范围、跨项目结转成本的情况；二是审核是否按照规定确认销售收入，以及按什么价格确认收入，注意与房地产实物和数量进行核对；三是辅导计算申报销售过程中的各项地方税收。
7.应加强对房地产企业成本核算的监管。房地产企业税收的漏洞，多半反映在成本核算中，要对房地产企业开发产品中的会所问题、自用部分、前期开发费用、预提费用，以及不应在成本中列支的项目，进行细致的检查和分析，防止其随意分摊成本、减少利润，以确保企业所得税足额入库；审查其经营成果时，首先应检查其收入是否及时结转，其次应审查其开发成本是否按开发项目进行归集，再次应注意审核“销售成本”及经营税金及附加“借方发生额对应项目的销售收入”是否及时结转。
8.应注意将往来(债权、债务)账户余额与实际往来(债权、债务)内容核对。在实际工作中，有很多房地产企业为了减少或偷逃一定时期内的税收，通常所用的方法就是将开发产品的销售收入暂记入债务账户的“贷方”和债权账户的“借方”或者长期挂“预收账款”和“预付账款”科目。通过核对其账户所反映的真实内容，就可以发现其隐匿收入的行为。
9.应规范企业资金收支渠道，杜绝多头开户，为税收征管提供准确资料。净化房地产开发企业的纳税环境，堵塞税收流失的一个重要方面是要求房地产开发企业必须保存完整的合同、协议、工程结算发票、预收账款收据等财务资料；税务机关必须加强辅导、监督，帮助企业搞好财务资料规范管理。对财务管理混乱、账据不全，保管不善的企业要限期改正；要努力规范企业资金的收支渠道，杜绝多头开户；对房地产企业的资金管理，应采用预算外资金管理办法，严格实行收支两条线，收支两账户；应在税务机关的协助下由房地产开发企业主管部门实施资金的监督管理；房地产开发企业主管部门按照收入专户和支出专户的要求，对投资实行审批，将资金及时转入支出账户，以便对资金进行监控，保证资金专款专用。这样既有利于工程的顺利施工，有利于税务部门获得准确的企业财务资料，有效地组织税收管理，又有利于加强廉政建设。
此外，加强行业的征管信息共享、简化跨区房地产企业的税收征管、对二手房交易实行简易征收等，也都有利于对房地产企业的征收管理。
五、加强房地产企业的发票管理
1.继续加强依法使用发票的宣传。在经济活动中人们通常认为只有增值税发票的违法才是犯罪，而忽视普通发票的依法使用，相当多的企业对零星采购不按规定取得发票以白条入账等等。因此税务部门应开展发票管理的宣传辅导活动，积极帮助房地产企业建立健全内部发票管理制度，不断落实发票管理责任制，做到按月按季申报并规范使用。
2.进一步理顺各专业发票的管理关系，加强对房地产企业发票领购的审核监督工作，防止不符合售房条件的企业过早领购发票而可能造成失控的状态。
3.继续完善内部管理责任制，提高税务干部对发票重要性的认识，增强岗位责任感，制定包括发票领、购、存、核销、定期报告等制度，相关人员在批售发票时，不能简单地验旧换新，须将已开具发票金额及时统计汇总，并与纳税人申报缴纳情况进行比对，防止纳税人申报数比实际开具发票金额少的问题出现；制定内部因发票管理不善造成税款流失的行政责任追究制。
4.将发票检查工作常规化、制度化。应在年初制定计划时，将发票检查列入各类检查或专项检查的内容之一，规定检查时必须审核纳税人发票的领、购、用、存、报的具体情况；应将日常税收检查工作中发现可疑的发票及时填写情况汇报记录，并将这一做法日常化。
5.加大发票违章的处罚力度。应根据性质实行处罚与教育相结合的原则，对日常税收检查中发现的发票违章行为视其情节轻重予以处罚；对构成犯罪的及时送司法机关，绝不姑息。
六、在税务稽查管理方面
房地产开发企业的税收管理牵涉到许多方面，因此税务机关应努力加强同城建、招标、规划等部门的联系，摸清房地产开发项目底数，以准确开展稽查活动；应针对房地产业的特点适时采用稽查与约谈、实地稽查与对外调查相结合的形式，全面准确地获取房地产业的涉税资料，加大稽查的深度；应将稽查范围扩大到与房地产企业和相关的施工单位、供货企业，查清购、建、销等环节的具体情况和问题，以加大稽查的广度；应协同城建部门进行检查，请其协助在招标、办证环节代征税款；应加强对施工项目的跟踪检查，确保按工程进度征足税款；要突出稽查的重点，对偷逃税情节严重、数额巨大的，速查速办，并一定要追究其司法责任，而不能以补税了事，要敢于破除“人情税”、“关系税”，坚持依法治税。
七、充分发挥欠税公告的作用
对欠税企业进行公告是税务部门加强税源管理的一项重要举措；欠税企业将担心被公告后影响其诚信度和企业形象，将主动筹集资金缴纳所欠税款；欠税公告可以让其它经营者或金融机构了解企业的资信情况，对企图偷逃税款的企业能起到一定的震慑作用；对银行来说，以前进行贷款审查时看到的企业报表是“非常完美”的，但实际资信的调查往往很花时间和精力，有欠税公告作为参照，可以较为方便地调查企业的经营状况。一个连税款都还不了的企业，银行会怀疑其偿还贷款的能力，这就降低银行的信贷风险。同时与欠税公告相结合的措施就是税务部门的清缴，包括查封拍卖、阻止欠税企业法人代表出境、执行税收优先权等。
八、充分利用现代化信息技术，加强税收在房地产业的监管
要在强化房地产协税护税网络建设的基础上，提高科技含量，大力开发软件系统，进一步扩大计算机等现代化管理手段在税收管理中的作用，逐步把计算机运用到房地产税收管理的各个环节，从税务登记管理、纳税申报、税款征收、发票监控、税源分析评估、情报交换、信息采集等方面，充分发挥计算机信息化功能，实现现代化手段的监管，同时运用信息技术和科学管理进一步予以规范，简化工作程序，畅通工作流程，提高工作效率和质量。
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