城镇化与房地产业发展水平协调度研究
尹泽西 YIN Ze-xi；孟妍 MENG Yan
（吉林建筑科技学院，长春130114）
摘要： 国家社会经济的不断进步与发展，促进了城镇化水平的快速提升。城镇化水平高低，反映着社会经济的发展层次。作为与城镇化发展有着密切关联的房地产业，同样取得了长足进步。如何协调城镇化与房地产业发展二者之间的关系，成为业内广泛关注的焦点问题之一。基于此，本文首先介绍了城镇化进程与房地产业发展的关联，分析了其中存在的多方面问题，并结合实践经验，提出了城镇化与房地产业互动协调发展的有效对策。
关键词： 城镇化；房地产业；发展水平；协调度
0 引言
在城镇化发展进程中，房地产业发挥着无可替代的重要作用。从某种程度上来讲，城镇化与房地产业之间的关系是相辅相成，相互促进的，二者无法相互脱离而彼此独立存在。受多方面因素的影响，城镇化与房地产业协调发展过程中还存在着各种各样的问题，制约着城镇化的发展进程。因此，有必要对城镇化与房地产业的发展水平的协调问题展开深入研究，促进二者协调均衡发展，助力于国家社会经济的进步。
1 城镇化进程与房地产业发展的关联分析
首先，城镇化水平的提高直接带动了房地产业的迅速发展。城镇化比率系数提高，城镇人口激增，对生活居住、商业配套、购物娱乐、医疗教育等产生了更为旺盛的需求，成为带动房地产业投资开发的直接驱动力[1]。为满足城镇化带来的需求，房地产业势必要做出及时有效的市场反应。
其次，房地产业的发展提高了城镇化发展的效果和质量。房地产业是国民经济的重要基础性产业，是满足城镇发展需求的基本载体，在拓宽城市框架、提升城市发展水平、有效整合城市资源等方面发挥着显著作用。房地产业的实施过程，很大程度上吸纳了外来人员参与其中，将更多的农村人口转变为城镇人口，促进了农村剩余人口大转移。同时，房地产业为城市基础设施建设提供了便利，搭建了有效开展道路、环卫、能源、通信等配套设置建设的平台，也满足着科学、教育、文化、卫生等方面的需求，有助于优化城市发展水平，改善城市空间结构。
在他的所在地，Ian是极为普通的本地男子。开车上班，早出晚归，以工作支撑家庭，养活一家大小。她成为住在近郊小镇朗霞的全职家庭主妇。朗霞镇有1万多人，是个空旷而边缘的地区。大片整洁有序的花园房子，一个中心广场，有一条商业街道可以购买到家用必需品。也有学校、医院、教堂等各式机构。开阔路面两边绿树成荫，田野开阔。平时极少能见到人，气氛相当冷清。他们在此地购买宽大住宅，因为土地价格较城里便宜。此地位于南回归线稍南，从来没有寒冷日子，阳光暖煦亲近，是艳阳高照的地方。气候宜人。连空气都是乏味至极的清新。
由表6可知，11种辣椒原料存在显著性差异，说明利用电子鼻可以有效区分辣椒品种。且所有红熟期辣椒、所有绿熟期辣椒和同一品种红绿果辣椒辣度测定结果均与上述结果吻合：感官评价为不辣的辣椒原料，其W5S、W1W、W2W数值之和在1～10之间；感官评价为微辣的辣椒原料，其W5S、W1W、W2W传感器辣度值之和在10.1～20之间；感官评价为辣的辣椒原料，其W5S、W1W、W2W传感器辣度值之和在20.1～50，其中，魔鬼椒的W5S、W1W、W2W传感器辣度值之和大于50.1，评定为超辣，证明电子鼻测定辣椒辣度的可行性。
2 城镇化发展中房地产业的作用
2.1 满足人们居住需求
利用曲线形在助力上升区间过渡平滑的优点，对折线形特性曲线助力上升段进行优化,得到如图10所示改进后的折线形助力特性曲线.0～Td0为零力矩区间,Td0～Td2和Td3～Tdmax为直线形力矩上升区间,Td2～Td3为曲线形力矩上升区间,Tdmax为最大力矩.
2.2 提升城镇形象，完善城镇功能
房地产业的发展涉及诸多方面要素，需要充分整合人力、技术、土地等多方资源，可以对城镇原有的功能进行有效补充完善，相应的城镇功能和结构得到改善，有助于提高城镇整体外在形象。房地产业通常采用的最先进规划设计理念，楼体建筑的设计风格愈发新颖，可使城镇的面貌焕然一新，刷新人们对城镇原有的感官认识。
2.3 奠定坚实的产业基础
科学合理的城镇发展规划是促进城镇化与房地产业协调发展的先决条件，只有系统完善的城镇规划，才能为城镇发展提供必要的导向性。但从发展现状来看，城镇化发展普遍存在规划缺位现象。由于城镇规划缺位，或已有规划不科学，不符合城镇发展实际，制约着房地产业的健康发展。部分地区随意调整城镇发展规划，没有形成系统化的土地利用性质结构布局，工业用地、商业用地与住宅用地混乱交叉，缺乏整体性和统一性。甚至存在先建设后规划等恶性循环问题，导致城镇化与房地产业协调发展的秩序混乱。
3 城镇化与房地产业协调发展存在的主要问题
3.1 房地产价格过高
在加快户籍改革的同时，要注重调整完善与户籍改革相配套的社会公共服务体系，充分保障外来落户人员在医疗卫生、子女教育、择业就业等方面的平等权益，摒弃传统户籍偏见思维，使其在城镇落户后真正安居乐业，为城镇经济发展提供原生动力。
3.2 房地产结构不合理
改革开发以来，我国房地产业发展势头迅猛，人民群众在房地产业方面的需求得到合理满足，房地产业投资总额、商品房住宅销售价格及面积呈现出指数化增长态势，初步形成了以商品房住宅供应为主、保障性住房供应为辅的房地产供给模式。但也要清晰地意识到，当前发展中存在的部分不容乐观的现象与问题。
3.3 城镇建设缺乏合理规划
房地产业具有较为系统化的产业链条结构，与社会生产的多个行业密切相关，是国民经济的重要组成部分。房地产业的进步可有效带动整个产业链的发展，在规划设计、施工建设、市政配套等方面产生显著需求，因此可为城镇化奠定产业基础。同时，房地产业发展还可带动房地产评估交易等第三产业的发展，直接或间接为城镇人口提供更多的就业岗位。
4 城镇化与房地产业互动协调发展的对策
4.1 加快户籍制度改革，建立公平的公共服务体系
要不断完善多层次的住房供应体系，有针对性地增加中小户型的市场供应量，面向大多数城镇人口规划设计合理的商品住房，充分满足城镇人口刚性需求，降低不符合城镇化发展实际的超大户型、高端型商品住房供应比例。对于保障性住房的实施，要明确政府的主导性地位，充分保证经济适用房、限价商品房、公租房等保障性住房的供应力度。要同步建立健全保障性住房适用性机制，确保符合条件的城镇人口及时纳入及退出。要加大对房地产市场调控力度，抑制房地产业过度投机，理顺房地产市场运行机制。
当前，城镇化进程的加快，在产生更强烈房地产需求的同时，也使得房地产投机日益加剧，哄抬炒作房价现象时有发生，导致出现高房价、低收入等不合理现象，一定程度上制约着城镇化的发展。由于房价上涨过快，增幅远远超过居民平均收入增幅，部分城镇人口购买力相对降低，在高房价面前望而却步，没有足够经济来源去消化房地产存量。而对于外来务工人员，只能把所在务工城镇当做暂时务工停留之地，不具备在城镇安居乐业的客观条件。在租房市场，高房价也会带动房租价格上涨，增加了租房群体的生活成本，不利于租房群体真正实现城镇化转变[2]。
在城镇化发展过程中，房地产业最基本的功能是为人们提供居住保障，满足人们基本的居住需求。城镇化脚步的加深，使得城镇人口猛增，对基本居住条件产生了强大需求，因此必须新建更多的居民小区，并改造城市原有老旧小区，增加居住空间的市场供应，同步完善相关配套设施。随着房地产业的进步，城镇人口的生活条件得到极大扭转，切实提高了城镇人口的生活条件。另外，房地产业也在很大程度上促进了城市基础设施建设，有助于促进城镇社会经济稳定向好。
4.2 破解土地财政，避免将城镇化等同于房地产化
长期以来，部分地区过度看重通过出让土地使用权来获取财政收入，增加地方财政收入。这种“土地财政”模式的发展道路，尽管可以在短期内获取明显的经济效益，但不利于城镇化的未来长期发展。对此，要扭转现行的土地出让制度，调整完善地方政府土地出让受益机制。近年来，增设土地财产税的呼声越来越高，旨在通过土地使用权转移，针对地价增幅而实现长期财政税收收入，有必要加大试点力度。地方政府要继续转变职能，在城镇化发展中由原有的“指导者”角色，向“服务者”角色转变。同时，要打破地方政府与房地产业发展之间的利益链条，改变将城镇化等同于房地产化的片面认知，降低土地出让对于城市建设的贡献度，避免刺激房地产业虚假繁荣景象，减少房地产业发展泡沫，实现城乡均衡发展。
4.3 完善住房保障体系，形成多层次的房地产供给模式
尽管我国房地产业整体发展相对平稳健康，但地区之间发展不均衡现象依旧十分突出。一方面，部分地区片面追求房地产业的大规模、高档次，脱离了城市经济发展客观实际，导致房地产供应严重过剩，造成资源浪费。甚至，个别城市的经济发展过度依赖“土地财政”，为了盲目追求房地产业发展效果，在土地供应方面无计划、无节制地增设居民住宅用地，引入更多房地产开发企业，恶性竞拍土地，导致土地价格上涨，不利于房地产结构的合理化。加之房地产市场调控力度不足，大量炒房团恶意炒作。另一方面，盲目开发建设高端住宅，与市场需求不符，造成销售困难，浪费了城市基础资源，不利于城镇未来发展规划，影响着城镇化与房地产业的协调发展。
受户籍制度的影响，部分外来务工人员尽管长时间生活、工作在城镇，但却享受不到城镇人口的福利政策，在房地产方面的需求无法凸显。因此，尽快户籍制度改革，放松落户限制，消除户籍在城镇化发展中的弊端势在必行。应该看到，部分城市已经全面放开了户籍制度，实行居住证制度，这些行之有效的户籍改革举措，对于释放房地产购买力具有积极作用，有助于加快城镇化脚步。
其中，L为视数，上标H表示共轭转置，i表示第i个像素点.由于纹理变量的变化远慢于相干斑变量，因此一般假设多视处理的像素点具有相同的纹理变量，即τi独立于i，此时上式可简化为[14]：
4.4 坚持以人为本，有序推进农业转移人口市民化
从根本上看，城镇化的目标在于实现人口的城镇化。目前，我国的城镇化仅完成了人口向城镇的转移，却未实现人口市民化，相应的城镇化率指标一定程度上存在片面性，并不能真实体现出城镇化效果[3]。为进一步提高城镇化发展效果，保障农村剩余人口市民化，要注重深化改革农村集体土地制度，提高土地征收占用补偿标准，充分保障农村进城人群的基本权益。把城镇外来人员的基本住房需求纳入住房保障体系，对于符合享受保障房体系的外来人员一视同仁，公平公正地享受保障性住房适用机制。引导发展城镇服务性行业，壮大城镇劳动力市场，增加外来人员的就业选择，帮助其充分享受公平就业的权利，为其安居乐业提供便利条件。
4.5 以绿色低碳、生态环保理念推进房地产业
房地产业的绿色低碳、生态环保理念，与城镇化的未来发展方向相融合。要大力推进绿色建筑发展，鼓励更多的房地产业在绿色低碳建筑方面投入更多精力与成本。在城市棚户区提升改造过程中，推行切实可行的环境卫生治理举措，同步实现市政配套、城市绿化等方面的升级改造，持续优化人居生态环境。通过建立与房地产业相配套的产业化发展规划，构建由住宅设计、施工管理、竣工验收等环节共同组成的产业链，并将绿色生态理念融入房地产开发建设的全过程。
5 结语
综上所述，城镇化与房地产业发展二者之间相互联系，相互影响，只有实现其协调有序发展，才能获得更为理想的整体发展效果。在当前客观经济条件下，城镇化与房地产业协调发展过程中，还存在着不同方面的问题，我们应该从这些问题产生的深层次原因出发，结合城镇未来发展实际，制定最为切实可行的协调发展策略，实现城镇化与房地产业良性有序协调发展，为开拓国家经济社会新局面做出应有贡献。
原料白条鸭购自北京金星鸭业有限公司北京鸭养殖场，选取同一品种(北京填鸭)、相同喂养年龄(39日龄)、相同喂养条件、同一批宰杀且体重相近(2.2±0.5kg)的鸭子。速冻至中心温度为-30℃后运回实验室，于-20℃冷库中冷冻储存。
参考文献：
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[2]李静菲，王婕，李俞嘉.绿色新型城镇化新思路——绿色建筑产业一体化新城[J].四川建材，2018（04）：3-4，6.
[3]王国平.新型城镇化应与产业发展相契合[J].上海行政学院学报，2018（04）：6，16.
Research on the Coordination Degree of Urbanization and Real Estate Industry Development Level
（Jilin University of Architecture and Technology，Changchun 130114，China）
Abstract: The continuous progress and development of the country's social economy has promoted the rapid upgrading of urbanization.The level of urbanization reflects the level of social and economic development.As a industry closely related to the development of urbanization,the real estate industry has also made great progress.How to coordinate the relationship between urbanization and the development of the real estate industry has become one of the focuses of the industry.Based on this,this paper firstly introduces the relationship between urbanization process and the development of real estate industry,analyzes the various problems existing in it,and combines practical experience to propose the effective countermeasures for the coordinated development of urbanization and real estate industry.
Key words: urbanization；real estate industry；development level；coordination degree
中图分类号： F299.21
文献标识码： A
文章编号： 1006-4311（2019）23-0021-03
基金项目： 2019年住建部科学技术计划项目《城镇化与房地产业协调发展研究》；2019年国家级大学生创新创业训练计划项目《伊甸园全屋线上整装定制》。
作者简介： 尹泽西（1989-），女，吉林长春人，硕士，讲师，金融专业；孟妍（1998-），女，辽宁沈阳人，吉林建筑科技学院在读学生，建筑专业。
标签：城镇化论文; 房地产业论文; 发展水平论文; 协调度论文; 吉林建筑科技学院论文;