摘要：十一届三中全会年来，我国经济建设取得了瞩目成就，对外开放力度不断加大，“一带一路”呈现良好势头，经济效益显著突出。随着市场经济建设重心转移，土地供需也在悄悄发生变化，由过去的供地、开发、监察、确权、发证、调剂，变成了现在的宏观调控、空间规划、指标限制、限量供应、登记发证、从严管理、调查处理。显而土地供应的减少，土地估价业务随之相对萧条，加上过去土地估价业务由国土部门管理，吃政策“饭”较多。随着市场经济的发展，中介服务的准入，土地估价从行政主管部门分流，变为现在的行业自律。当今现状是估价机构多、从业人员多、显现出“僧多粥少”，竞相压价、“给活就评、赔工也行”。因此说土地估价难以为继，拓展业务势在必行。
关键词：土地估价；拓展业务；势在必行
一、土地估价现状与原因分析
1.1土地估价机构人员多，活少难以为继
土地估价业务进入市场以后，土地估价中介服务日益增多。粗劣统计仅省内就有在河北省自然资源评价评估行业协会注册登记的148家（不含分支机构），其中廊坊市辖区内18家，在廊坊市区内的从业人员达到了132人（不包括在外地注册的评估公司）。据我得知，有的估价单位“给活就评、赔工也行”。就完成一份土地估价抵押报告需要经过现场勘查、实地拍照、调查了解、查阅证件、材料复印、向上传递、撰写报告、报告审查、备案处理，要经过两到三天的时间，最低价收费150-200元，不够功夫钱。一年的收入扣除纳税，都保障不了估价人员的养老保险和人员最低工资。硬挺也没有躲过最终停业，公司注销。
1.2土地管理工作重心转移，由城乡建设供地转向宏观调控为主
自一九八六年我国第一部《土地管理法》颁布实施，成立土地管理机构以来，土地管的重心是以勘测调查、土地供应、登记发证、监督检查为主。党的“十九大”之后，特别是一届一中全会以来，党的重心工作发生了转移，由具有建设中国特色社会主义转向建设具有中国新时代特色社会主义；由一带一路连接世界经济发展桥梁，到促进中国社会经济的发展；由保障经建设经济发展供应土地为主转向了宏观调控、空间规划、多元化发展的格局。至此，估价机构不得不停下来思考，也得向多元化服务发展。
1.3土地资产成为重要价值，土地估价风险逐步增大
改革开放多年来，人们认识到了土地的重要性，尤其是土地价值成为土地资产的重要性。城中村改造，宅基地拆迁，按现有房屋或者是房屋的重置价格给预补偿，老百姓不答应。除按房屋质量结构好坏给予补偿之外（不管是正房、厢房、临建房，只要是房子，不管大小，质量好坏，最低是按“拆一还一”，涉及到楼房拆迁，“拆一还一”不满足，要“拆一还二”甚至更多）。就廊坊而言，普遍推行的是按现有土地面积给预房屋补偿，街道、胡同、学校、医疗等公用设施用地，村委会要求更高。由于土地价值上升到了土地资产的重要作用，土地估价风险越来越大。如：廊坊有一家评估公司，评估香河县家具城一家家具公司，是以土地入股形式的合伙企业，因企业老板有意识地转移公司资产给他的亲信，土地估价师将土地资产低评，造成转让契税丢失和当地农民以地入股少拿资金，向当地公安局报案，调查取证 提起法院诉讼。以欺骗契税，造成税收资金流失，拘留估价机构法人和具体评估的工作人员，最终这家估价机构不但承担了法律责任，最后估价公司倒闭注销。因此说土地价值成为争议焦点，土地估价风险逐步增大，也是估价机构难以为继的原因之一。
1.4银行抵押贷款评估门槛增高，入围苛刻
近几年来银行土地抵押贷款评估门槛增高。河北省省级金融系统要求县、市级银行土地抵押贷款评估入围，采取土地评估机构星级备案制度，最低要求四星级以上，不然就不能准入评估。而且，在提供备案材料和人员要求上也非常严格，且一年召开1-2次会议，法定代表人必须参加。凡是在本银行、农村信用合作联社入围的，必须开设账户，提供法定代表人身份证、营业执照、资信等级等。金融系统对评估单位业绩评定，就是账户的存款多与少。本来属于土地估价师协会自律管理范。
银行系统当作土地评估抵押入围的敲门砖和拉入存款的手段。对于较大、有实力、有威望的土地评估机构在几家银行开设账户，均衡存款，能保证入围。但是对于小的评估机构，即便是到了星级标准，也很难保证入围，因为评估收入少，没有那么多的款存入，慢慢也会取消。社会普遍的腐败现象，也引申到了金融系统的工作人员和管理人员。具体管理抵押贷款的工作人员，办理集体业务的信贷人员以权谋私，与土地估价人员结友，与土地使用权抵押单位勾结，吃回扣、要好处。甚至有的银信部门不要土地估价报告，采取工人员责任制，只要确保放出的贷款能够按期收回，就OK了。有的金融机构即便有的银行实行土地抵押放款，但是时间较长，有的2-3年，甚至采取《中华人民共和国担保法》的规定，一次抵押终身有效。为此，这也是造成银行抵押贷款门槛增高、入围苛刻的原因，更是土地估价中介服务组织难以为继的原因之一。
以上综述，土地估价机构增多，土地管理工作重心转移，土地价值成为重要资产，土地估价风险逐步增大。银行抵押贷款门槛增高、入围苛刻，这些都是造成土地估价中介服务组织难以为继的主要原因。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆主要表现在：一是，土地估价机构全部脱钩，自然资源和规划部门不再保护，要自己“煮饭、挑水、填饱肚子”；二是，原定的收费标准没有法律保护，况且相互压价，“一个馒头”多人抢着吃；三是，土地估价没有纳入法律法规，不像房产评估纳入了《中华人民共和国城市房地产管理法》获得了尚方宝剑；四是，行业竞争强烈，强欺弱大欺小，强者有食，弱者挨饿；五是，房产评估、资产评估、会计、审计都挤入到土地估价行列，纷争强烈；六是《资产评估法》规定，资产评估机构人员必须八人以上，还提出了人员标注和业绩要求，从某方面讲制约了土地估价事业的发展。
二、业务拓展势在必行
2.1形势的需要
社会动荡，国际、国内正在悄悄地发生着变化。中美贸易相争，几轮的谈判说到底就是经济贸易利益相争；“房子是住的，不是炒的”，住房不再是拉动经济的主要方式；国外银行的进入，允许外国银行到中国吸收存款，实行放贷；“一带一路”向世界各国延伸，通过交朋友的方式赚取外国人的钱；国家原有控制的国有企业，也在悄悄地放开，引入民营企业进入；银行多次存贷款利率的调整，民生银行、平安银行、浦发银行、兴业银行、交通银行、邮电银行等多家银行的进入，民间收贷融资等鼓励小额贷款，引入老百姓手里的闲散资金；百度、阿里巴巴、新浪、天猫、搜狐、淘宝、京东等网上购物；农村土地经营承包权再延包三十年不变，提倡承包经营权的土地向种田能手集中；逐步放开集体建设用地使用权入市；土地由微观管理也在走向宏观管理、微观调控等，这些都是国内经济利益的调整。国际、国内经济发生的变化，无疑土地估价机构也必然带来危机、机遇和挑战、优胜略汰。因此说，对于土地估价业务的拓展是形势发展的需要。
2.2生存的需要
一个土地估价机构要想生存和发展，拓展业务势在必行。不能用过去的“老皇历”看待新问题，要有危机感、紧迫感、责任感。要用新时期中国特色社会主义核心价值观看待问题，要用习主席“一带一路”友好连接的纽带看问题，纵观世界，看待中国。对于估价机构能否生存要有前瞻性、纵览性、时代性，用发展的观点看问题。优胜略汰这是自然规律，你不前进，必然倒推，没有“不往前走的火车”。过去常说革命是历史前进的火车头，用朝鲜一部电影《鲜花盛开的村庄》老词所说“天上飞的有飞机，地下跑的有火车，前辈们骑着小毛驴落后他人，那是理所当然的了”。用现在的文言表示“只有前进半步走，没有后退半步生，走也得走，形势逼迫更要走”。让我们悟出一个道理，想生存必须前进拓展业务。因此说，拓展业务是估价机构生存的需要。
2.3土地估价转型的需要
土地管理业务职能范围发生了变化，由过去的土地供应、登记发证、监督检查为主，转向了宏观调控、空间规划多元化管理发展的模式。至此，估价机构不得不思考土地估价业务转型问题。如果还是向过去那样按部就班的就搞那点土地估价，肯定是路子越走越窄，土地估价的“活”越来越少，甚至公司倒闭注销，这是面临的紧迫问题。所以说，我们必须考虑生存问题--那就是业务转型。因此说，要拓展土地估价业务空间必须进行业务转型。
2.4银行抵贷政策变化的需要
综前所述，由于银行系统管理职能发生了变化。土地抵押贷款门槛增高，要求县、市级银行土地抵押贷款采取土地评估机构星级备案制度，最低要求四星级以上，不然就不能备案准入。采取工作人员责任制度，只要确保放出的贷款能够按期收回，就OK了。一次抵押终身有效的做法。据2019年河北省估价师承德培训，北京仁达房地产评估有限公司董事长闫旭东透露，将来银行成为土地抵押贷款评估的直接人，再根据银行贷款政策变化与政策放宽的情况，土地估价业务拓展也是银行贷款政策变化的需要。
2.5拓展业务是规避矛盾的需要
从目前土地估价情况分析，存在以下几个方面：一是，供地与节地的矛盾。供地政策发生了变化。党的十九届一中全会以来，土地政策发生了变化，由过去的项目用地供应转向了自然资源整体保护、结构调整、宏观调控、微观管理。况且以往建设项目用地供应总体看是大于需求，加上市场经济体制的变化，项目用地深处思想的转变，项目建设的优胜略汰，致使一部分土地没有得到充分利用，甚至结构转型造成了土地的低效利用或者是闲置，内涵挖潜将是以后用地的重点。因此土地估价业务减少的矛盾需要规避。二是，“僧多肉少”的矛盾。如前所述仅廊坊市区就有土地估价机构十几家，紧靠新增建设用地出让评估，一年供地也超不过十几宗，均一家估价机构1-2宗地，根本就满足不了估价机构任务量的需要。因此，这个矛盾需要规避。三是，规避银行入围的矛盾。据粗略统计，2019年廊坊十个区市县二十余家的评估单位，真正四星级以上的估价单位仅占半数以上，显然不能入围的单位就没有活干，即便入围的估价单位竞相压价，加上银行有针对性的选择，拿到银行抵押业务的单位不到半数。因此，拓展业务更是规避银行入围矛盾的需要。四是，规避土地估价风险的需要。由于土地资源的稀缺性，土地价值的重要性，土地增值的必然性，农民视土如金的依赖性，决定了土地估价业务越来越少。供地与用地矛盾的突出，土地风险越来越大。再加上土地租赁、转让业务大多数用地单位和个人，有没有评估的习惯，私下约定，一旦在用地上出现矛盾和争议，才找到土地估价单位“救驾”，理不清的矛盾，说不清的事实，救驾落在了评估单位或个人身上，“引火烧身”。因此，拓展估价业务从某方面讲也是规避土地估价风险的需要。五是，换来生机的需要。坐等不如敢想，开动脑筋不如付出行动，付出行动就要大刀闊斧去干，敢拼才会赢。只有走出去，干起来才能换来生机。
2.6法律法规对土地估价保护欠缺的需要
《资产评估法》没有对土地估价单独的论述和明确规定，只是把土地估价业务纳入了资产评估整体范畴。就是说只要按照资产评估法的规定和要求注册、登记备案，谁都可以对土地进行估价，《中华人民共和国土地管理法》以及《中华人民共和国城市房地产管理法》也没有对土地估价提出保护的规定和措施。总体讲，在整个社会中介服务组织当中，土地估价行业是个弱势群体。因此，要想生存、保护自己，拓展业务范围是当务之急，更是弥补法律法规对土地估价保护欠缺的需要。
论文作者:张友占,孙健,裴春云
论文发表刊物:《基层建设》2019年第27期
论文发表时间:2020/1/15
标签：土地论文; 土地估价论文; 业务论文; 银行论文; 机构论文; 难以为继论文; 单位论文; 《基层建设》2019年第27期论文;