摘 要：对投资性房地产进行资产评估是了解地产市场状况的主要手段之一，受政策和会计准则影响，相关评估体系正不断完善。基于此，本文以投资性房地产的界定作为出发点，分析投资性房地产资产评估应用和评估过程中应注意的问题，包括评估的对象、方法等，并给出上述具体内容。旨在通过分析明晰相关理论，更好的指导后续工作的开展和优化。
关键词：投资性房地产；资产评估；使用价值；市场比较法前言：
投资性房地产是指为赚取租金或使投资资本增值而持有的房地产，两者也可以是兼有的。投资性房地产能够单独计量和出售，按我国现行标准，投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物三类。由于我国房地产市场活跃、发展情况良好，存在大量的投资性房地产，分析其资产评估应用对于全面了解房地产市场状况、投资热点等有一定的帮助。
一、投资性房地产的界定投资性房地产主要包括三类，即已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。已出租的土地使用权是指企业以经营租赁方式出租的土地使用权，主要指已经开发完成的部分；持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权，部分国家规定范围内的闲置土地不在此列；已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，同样是指开发完成的部分。需注意的是，作为存货的房地产以及自用房地产不属于投资性房地产。
二、投资性房地产资产评估应用（一）评估的对象对投资性房地产进行资产评估，首先要明确评估的对象，应注意的是，投资性房地产不等于普通房产，评估对象不是土地资源，而是与“投资”相关的收益、使用权。我国现有会计准则对投资性房地产资产评估做出了相对明确的规定，要求评估在规定的准则下进行，出租或者出售建筑物的使用权时，才能将其视作评估对象，买入建筑物、或者自用、或者被以其他类型利用的土地资源和房产均不在投资性房地产资产评估的范围内。
（二）评估的方法投资性房地产资产评估的方法主要包括直接资本化法、市场比较法、收益乘除法、租期与回收金额折现法等，其中直接资本化法、市场比较法、收益乘除法使用较为广泛，租期与回收金额折现法流程较为复杂，只应用于部分特殊的投资性房地产评估。
1.直接资本化法直接资本化法属于收益法范畴下的一种具体评估方法，其主要前提是将对象目标（投资性房地产）的未来收益默认为均等、稳定状态，以年金展现其收益水平。在直接资本化法下，评估以预估的形式展开，首先预估房地产企业未来阶段时间内的收益，比如一年期，之后考虑资本化率，取二者的商，所得结果为投资性房地产的待估价值。此外，也可以应用直接资本化法将阶段时间收益直接通过现金额度进行表达，不过应用该方法时，需考虑多重因素，包括净收益、毛收入等等。
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2.市场比较法市场比较法的核心是以同等价值的房产进行替代性的比较，只要该房产处于市场环境中且获得过专业评估（或者可以进行专业评估），市场比较法就可以快捷、简便的进行。一般来说，房产之间存在着显著的共通性，如某一栋居民楼内往往存在相同户型的房屋、某城市内也会存在大量面积相当、租金相近的房产，这是应用市场比较法进行投资性房地产资产评估的基础。如某房产面积为100㎡，租金2000元/月，但目前尚未完成租赁，对其进行资产评估缺少实际数据，可以选取市场上与其相似的房产作为参照，如另一处面积达到100㎡左右、租金每月2000元左右的房屋，比对二者的相同点和不同点，建立参数指标进行微调，所获结果即可作为原房产的资产评估结果。应用市场比较法，需选取与目标对象高度相似的房产作为参照[1]。
3.收益乘除法收益乘除法以目标对象（投资性房地产）在未来某一时期内的预期收益作为基数，求该基数与收益乘数的积，获取的结果即为目标对象的待估价值。应用收益乘除法进行投资性房地产资产评估带有一定的不确定性，这是由于“未来某一时期”的预期收益是人为确定的，这意味着一些难以预料的影响无法被考虑到计算过程中，比如该地进行大规模商业建设导致的租金上涨等等。此外，毛收入乘数、潜在毛收入乘数等参数也无法得到充分考虑。收益乘除法可看作是直接资本化法的一种特殊方式，往往用于现阶段无法进行有效评估的个别投资性房产。
三、投资性房地产资产评估应用需注意的问题（一）体现使用价值了解使用价值是投资性房地产资产评估的主要目的，在进行评估时，房产的价格、租金水平、承租年限等等因素只能作为基础数据，一切评估的最终目的、最后结果均应体现在使用价值方面。如某房产已经出租，在对其进行资产评估时，应将土地利用权的实际价值排除在外，由于土地利用权往往不属于承租一方，考虑该因素是没有意义的。此外，如果存在非常规融资、售后租回等非常规交易，也需将这些因素排除在评估过程之外[2]。
（二）注意评估方法的应用评估方法的应用并没有强制规定，评估方可以根据实际需要具体选择，但要求具体应用的过程中，采用相同方法、相同标准，避免出现差异化情况，导致评估结果失真。如应用收益乘除法进行评估，在选择预期收益时，要求人员确定该收益与当前收益是相关的，避免收益值选取的随意性，确保评估结果科学可信。
总结：
通过对投资性房地产资产评估应用进行分析，了解了相关基本内容。总体来看，投资性房地产的界定较为严格，在进行资产评估时，首先需要明确评估的对象，评估方法主要包括直接资本化法、市场比较法、收益乘除法、租期与回收金额折现法等。进行投资性房地产资产评估时，需注意着重体现房地产的使用价值，将其作为评估的主要目标，同时注意评估方法的应用。了解上述理论有利于后续投资性房地产资产评估工作。
参考文献
[1]赵宗为.浅析投资性房地产资产评估应用研究分析[J].经营管理者，2017，（16）：181.
[2]孟亚.上市公司投资性房地产公允价值计量模式的探讨[J].经贸实践，2016，（08）：118.
论文作者:李强 袁兆瑞 张高天
论文发表刊物:《中国住宅设施》2018年4月下
论文发表时间:2018/12/12
标签：房地产论文; 资产评估论文; 收益论文; 比较法论文; 除法论文; 房产论文; 土地使用权论文; 《中国住宅设施》2018年4月下论文;