摘要：公共租赁住房建设及运营管理是我国住房保障乃至社会民生发展的重中之重。当前，积极探索科学构建公共租赁住房租后管理制度，对完善公共租赁住房制度、乃至完善整个住房保障制度都具有重要意义。本文就公共租赁住房租后管理制度的创新展开探讨。
关键词：公共租赁住房；租后；管理
引言
20世纪90年代后期，我国推进住房制度改革，出台了住房公积金政策、经济适用房政策和廉租房政策等，社会住房保障体系逐步完善，以不断满足城镇中低收入家庭的住房需要。廉租房和经济适用房制度均源自20世纪90年代，2007年后，随着国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕124号)的颁布，扩大城镇住房保障覆盖面、推动廉租房和经济适用住房进入快速发展阶段。
1 公共租赁住房租后管理的主要内容
公租房租后管理的内容可以归纳为三个方面，即对人的管理、对房的管理和对运营行为的管理（见图1）。（1）对人的管理。这一管理围绕承租人居住行为，从申请人通过资格审核，取得承租人资格选房入住，直至不再符合租赁条件的解除租赁关系退出公租房为止。其内容主要包括：（1）对承租人的资格认定；（2）租赁关系的建立和解除；（3）对承租人居住行为的管理；（4）续租与退租管理等。（2）对房的管理。按照现行规定，为满足承租人“拎包入住”的基本条件，对房的管理内容，除了住宅小区常规的物业管理内容外，还有对房屋装修、家具和家电设备、设施等的管理。主要内容包括：（1）小区物业管理；（2）装修房屋、配置必须的家具和家电；（3）对房屋及其装修、家具和家电的维护维修；（4）对退租房屋与设备进行必要的翻新、更新；（5）社区公共用房的提供与维护等。（3）对运营行为的管理。运营机构组织协调各方，有计划地实施配租和租赁经营，其主要内容有：（1）合理确定运营目标；（2）招租营销；（3）选聘专业化管理公司；（4）控制运营成本；（5）实施信息化管理等。
2 对创新公共租赁房租后管理制度的建议
2.1 搭建统一的公租房管理服务信息平台
由政府主管部门牵头，相关企事业单位参与搭建公租房管理服务信息平台，建立统一的公共租赁住房信息系统，完成公租房资源与通过审核的申请人需求相关信息的交换认证、网签合同等，使公租房运营管理更加高效、合理、顺畅。搭建公租房管理服务信息平台，有利于扩大公租房来源渠道，发挥公租房租赁管理规模化效应，有利于根据市场需求调配房源，增强公租房适配性，有利于盘活社会存量房源，改善租赁住房供应结构，有利于及时了解租赁型保障住房的真实数据，加强行政监管，也能为政策制定提供充足依据。
2.2 建立公租房租赁价格的市场化指导机制
公租房的可持续发展，取决于能否依靠自身能力实现资金平衡。公租房的投资主要是开发建设资金和运营管理成本，而其收益主要来源于公租房租金和配建商业。本文认为，现阶段房地产市场住房租金与售价倒挂，依靠租金收益是难以实现公租房资金平衡的。因此建议，应积极发展住房金融，探索住房信托、债券等金融产品，拓宽公租房融资渠道；加大政府在土地供应、信贷支持、税收减免等方面的政策支持，引导公租房尽快依靠自身能力在租后管理的过程中实现资金平衡，促进公租房制度的可持续发展。当前，应加快建立公租房租赁价格的市场化指导机制：（1）进一步规范对住房租赁市场的管理，房地产交易部门应定期公示本市各区域的住房租赁成交价格，指导公租房租赁价格的确定。（2）认清公租房的非福利性质，客观评估公租房的市场租金价格。（3）统一公租房租金的内涵，合理制定租金调整系数。以期通过市场化的价格形成机制，使投资者可以从公租房的经营中逐步收回投资，奠定可持续发展的基础。
2.3 建立完善法律保障体系
公共租赁住房的建设和运营管理是较为复杂的系统工程，其准入、分配、租金管理、租后管理等各个环节都关乎民生利益，但目前相关领域的法律法规仍不完善。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆建议加快公共租赁住房的法律保障体系建设，站在经济社会发展全局的战略高度，将公租房建设和管理充分体现在中长期规划、城市总体规划和政府重大决策中，纳入地方政府绩效考核。在实际操作中，统筹考虑主要目标群体的内部特征和需求的特殊性，根据实际申请情况、年审情况以及当地经济社会水平的变动进行定期调整。同时完善日常管理机制。加快建立信息管理系统和电子房源清册，对配租房源实行动态化管理和定期检查。对公租房建设管理部门，要进一步强化职能、充实人员、落实抓手，承担起统筹全社会公租房建设管理的重任。
2.4 创新公共租赁住房租金的支付方式
建议积极利用上海金融业比较发达、市场体系相对完善的特点，创新公租房租金的支付方式。例如，利用现代银行支付手段，委托银行转账支付。通过运营机构在指定银行开设租金收付账户，建立承租人与指定银行之间的委托划扣关系，实现租金由指定银行划转至运营机构。又如，沟通承租人单位租金补贴或提取公积金支付租金的渠道，便捷支付。再如，探索以“租”付“租”的支付方式。对承租人的小面积自有住房，帮助其出租后，用自住房的市场租金支付公租房租金。今后，运营机构还可以选聘房产中介接受承租人委托直接以“租”付“租”。
2.5 强化老旧公共租赁住房的维修管理
在政府管理的公共租赁住房中，相当一部分房屋建成年代已久，加上年久失修，给承租人的生命财产带来极大的安全隐患。 因此，有必要建立一套完整的房屋维修管理模式。诸如，建立房屋档案制度，对建成达到一定年限的房屋定期进行检修；二是对安全隐患极大的老旧房屋实施拆除，防止居住引发安全事故；三是对维修成本较高，其租金收益无法满足维修需求的房屋予以收回，不再进行配租。
2.6建立政社合作模式
公租房既要满足公益的需求，也要保障效益的提升，因此其运营管理必须遵循公共产品或准公共产品的分配规律。当前以政府为主导的建设和管理模式，在一定程度上进一步加重了地方政府的负担，为公共租赁住房的可持续发展带来诸多不确定性。应加快推动政府与社会资本建立合作，吸引更多的社会资本和社会组织投入到公共租赁住房的建设和运营管理中，进一步缓解融资压力，提高可持续发展水平。
2.7 推进代理经租市场化、专业化运作，制度化、规范化管理
目前，代理经租主要有两种方式：一是包租模式，即运营机构按一定价格包租后，统一进行装修改造后再对外出租；二是委托租赁模式，即运营机构按委托合同的约定，对外出租并实施租赁管理。通过代理经租方式筹措租赁住房，可有效消化存量，利用社会闲散资源，适配性更强。代理经租方式还可建立公租房与社会租赁房之间的桥梁，将不再符合续租资格但仍有租赁需求的租户调配到合适的代理经租房源内，能够有效推动公租房的退出机制运行。
3 结语
公租房的开发建设阶段，是公租房进行选址、筹资、开发建设（新建、改建等），直至竣工交付的过程；或者由其他房屋转作保障性租赁住房的过程。公租房的租赁运营阶段，是运营机构接受公租房产权人委托，按照规定对公租房承租人进行资格审核、确定租赁价格、进行租赁管理、直至公租房退出的运营管理过程。
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论文作者:许世平
论文发表刊物:《基层建设》2019年第14期
论文发表时间:2019/7/30
标签：住房论文; 租金论文; 承租人论文; 政策论文; 房屋论文; 社会论文; 运营管理论文; 《基层建设》2019年第14期论文;