廉租住房实物配售与配租的效果研究——基于陕西省XX市的调查，本文主要内容关键词为：陕西省论文,实物论文,住房论文,廉租论文,效果论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中图分类号：F293.31 文献标识码：A 文章编号：1672－6162(2012)01－0064－06
1 引言
保障性安居工程是一项重大的民生工程，也是完善住房政策和供应体系的必然要求[1]。而廉租住房政策是保障性安居工程的重要方面之一。完善保障性安居工程要求廉租住房保障方式的完善。2007年颁布的《廉租住房保障办法》中规定，廉租住房可采取货币补贴和实物配租等方式。但很多地区都实施了廉租住房“租售并举”的措施，如陕西、贵州、河南、云南等地。为了更有效地利用财政资金、更有效地解决低收入家庭的住房问题，需要对实物配租和实物配售①这两种实施方式的实施效果进行分析，从而为廉租住房政策的进一步实施提供依据。
国外学者从不同的角度对公共住房补贴的政策的实施进行了分析。Alan通过对智利、哥伦比亚以及南非的住房补贴模式进行分析，认为只有在资金充足的情况下，住房补贴才能够有效地解决住房问题[2]。从宏观实施效果来看，Tiwari和Hasegawa对东京公共住房政策效应进行分析，指出住房补贴政策具有福利效应和经济效应[3]。从微观角度来看，Johnson等认为租金补贴政策使廉租房住户的住房消费更灵活[4]。Ruud和Geert认为廉租住房政策在增加社会经济效益、提高低收入住房水平的同时，不会增加住房需求[5]。廉租住房政策的实施可以增进社会效用。
国内廉租住房起步较晚，研究也处于初期阶段。已有研究主要是针对应当选择怎样的补贴方式展开的。如江莉[6]和刘颖[7]提出实物配租适用于廉租住房供给量少的情况，而货币补贴更适用于供给量充足的情况。而张英认为，廉租住房补贴短期内以实物配租为主，从长期来看，应向租金补贴过渡[8]。只有少数的学者对住房补贴的政策效果进行评价。周蕾通过对比接受补贴和申请但未受住房补贴的两类家庭，研究上海市廉租住房的货币配租政策的实施效果，指出该补贴政策存在实施对象不公平、偏离政策初衷以及保障功能不充分的问题[9]。周蕾利用Logistic模型进一步对住房租赁补贴实施效果的影响因素进行分析，指出家庭人口数、所在区域以及未来购房意愿对住房租赁补贴实施效果影响显著[10]。但是，无论是国外还是国内，对廉租住房实物配售实施效果的研究较少，缺乏对实物配租与实物配售政策的对比分析。
廉租住房实物配售和配租政策是廉租住房保证政策的主要实施方式，两项政策的实施效果如何、如何影响住户的住房及生活质量、哪种政策更优值得深入探讨。本文通过XX市廉租住房问卷调查获得的资料，在两种主要补贴方式实施前后家庭情况统计分析的基础上，从廉租住房家庭效用和廉租住房政策满意度两个方面对廉租住房的实物配售和配租政策进行实证分析，探讨廉租住房两种补贴政策的实施效果，为廉租住房政策的进一步完善提出可以借鉴的政策建议。
2 两种补贴方式实施效果的比较分析
2.1 数据来源及说明
陕西省XX市是西北地区廉租住房建设规模最大的城市之一。截止到2010年底，陕西省XX市已投入使用的廉租住房建筑面积约20.55万平方米，共4110套。其中实物配售3236户，实物配租874户，享受实物配售的家庭占廉租住房保障家庭总数的78.73％，实物配租所占比例约为21.27％。据此，2010年7月对XX市廉租住房住户进行随机抽样调查，共获得问卷85份，有效问卷75份，问卷有效率为88％。从被调查户的户主年龄特征来看，户主的年龄主体分布在46～60岁，占被调查家庭的80％，36～45岁的占30.67％，而60岁以上的占18.67％，35岁及以下的住户占5.33％。从被调查户的文化水平来看，小学及以下文化程度的占被调查家庭的20％，初中文化程度的占33.33％，高中文化程度的占37.33％，高中以上文化程度的只有9.3％。廉租住户的家庭中，有89.33％持有“低保证明”、“五保证明”或者“残疾人证明”等，由此可见，享受廉租住房保障的都是城镇弱势群体。同时，被调查的廉租住户的平均家庭人均收入为4562.84元，户均人口3.11人，原有住房的人均建筑面积为10.86平方米。75户廉租住房住户中，有63户是通过实物配售的方式获得的廉租住房，占84％；而通过实物配租的占到16％，共12户。此外，为与廉租住房家庭进行对比，对46户购买商品住宅的家庭入户调查。
2.2 两种主要补贴方式实施前后的统计分析
XX市廉租住房的补贴方式主要有实物配售和实物配租两种方式。对比分析两种补贴方式的家庭享受补贴前后的情况，主要包括家庭收入、支出及住房消费等方面，见以下表1。
注：1.为了使数据具有可比性，购买后年均单位住房净支出的计算，是根据购买的价格、住房面积以及使用年限等数据折算得出。具体的计算方法为：年均单位住房净支出均值＝购买总价格/(住房总面积×可使用年限)，法定住宅用地的最高使用年限为70年，因而文中采用的使用年限即为70年。2.*这里出现人均住房面积最大值减小的情况。分析如下：廉租住房的人均住房面积＝总建筑面积/人口数。实际计算中，人口数是指户籍人口数。购买前人均住房面积最大值的家庭在入住廉租住房前，户籍人口数为1人，但实际的入住人口数为4人。按照政策实际测算准则，依据实际户籍人口数1人计算人均住房面积，则为40平方米。但是入住廉租住房后。户籍人口数为4人，总建筑面积为74平方米，人均建筑面积则为18.5平方米，不再是人均建筑面积最大的家庭。所以，入住前后，人均住房面积的最大值会出现变小的情况。
从表1中可以看出，配售廉租住房的家庭在购买后，平均家庭总收入增加了3483.68元，提高了33.73％。同时，家庭其他消费支出也由原来的8373.04元增加为10871.29元，增加了29.84％。年均单位住房净支出的均值明显减少，由原来的90.72元/平方米·年减少为15.72元/平方米·年，购买廉租住房后每年用于单位面积住房的支出仅为原来的17.33％。年均单位住房净支出的最高值由240元降为18.72元，下降了92.2％。同时，人均住房面积也有明显的改善，由原有的11.93平方米/人，提高为23.18平方米/人，人均住房面积提高了将近一倍。购买廉租住房后，家庭的居住条件也得到明显改善，如原来有厨卫设施的家庭只有31.75％，而现在所有家庭都有厨卫设施。但是，入住廉租住房后，距离闹市区的平均距离增加了一倍。同时，据调查享受实物配售的家庭有将近70％的人认为入住廉租住房后，自己的生活条件得到明显改善，对配售政策表示满意。
同样，接受廉租住房实物配租的家庭的平均总收入由原来的12476.33元增加为15627元，增长率为25.25％。除住房外平均家庭其他消费支出也明显提高，由租赁前的6490.33元增加为14081.62元，消费支出增加了一倍多。年均单位住房净支出的均值由50.64元/平方米·年减少为14.64元/平方米·年，住房支出减少了71.09％，其最高值由60元减少为27.6元，下降了54％。人均住房面积也有很大的改善，由人均5.99平方米增加为12.21平方米，增加了一倍多。同样地，居住条件改善明显，配租之前只有25％的家庭具有厨卫设施，配租之后所有家庭都有厨卫设施。而距离闹市区的平均距离也由原来的1.86km增加为3.55km。同时，调查的数据显示，享受实物配租家庭的75％认为配租到廉租住房后自己的生活水平得到明显提高，对配租政策表示满意。
通过对实物配售和实物配租家庭之间的对比可以看出，选择申购廉租住房家庭的收入低于选择租赁廉租住房的家庭。之所以更多的低收入家庭选择申购，主要有三方面的原因：(1)廉租住房的价格低于商品住房。XX市商品住房销售单价为1718.23元/平方米，而廉租住房的出售单价为1096.29元/平方米，仅为商品房单价的63.83％。(2)廉租住房的价格低于其成本价。2006年，XX市的廉租住房每平方米的建设成本价为1180元，2010年的建设成本上涨为1500元/平方米。被调查户取得廉租住房的年份都在2007年以后，但是配售单价为1096.29元/平方米，可见其配售价格是低于成本价格的。(3)由于传统的观念，家庭更倾向于购买住房②。
2.3 廉租住房家庭的效用分析
2.3.1 模型建立
令廉租住房家庭的效用为U，U取决于住房消费量H和其他消费C，那么家庭效用为：U＝U(H，C，
，
)，其中为住房价格，为其他消费品价格。家庭消费者追求效用最大化有Max(H，C)。在不考虑家庭住房原始禀赋的条件下，家庭住房消费的效用主要取决于住房消费和其他商品消费的消费量、价格以及家庭收入。
因此，家庭入住廉租住房之前的效用函数可表示为：
r为住房消费获得的效用占总消费获得效用的比重，其中0＜r＜1。
2.3.2 廉租住房家庭的生活效用分析
对于实物配租家庭，
2.3.3 两种补贴政策效用增加的比较分析
调查结果显示，实物配售家庭获得廉租住房后的满意度高于实物配租家庭，因而可以认为同样的住房消费量，给实物配售家庭带来的效用满意度是高于实物配租家庭的。由上节我们可知，实物配售家庭的效用函数为：
通过MATLAB软件得到效用增加量函数的图形见图1－(A)，将图形放大可显示为图1－(Aa)、(Ab)、(Ac)。
图1 实物配售与实物配租后家庭效用增加值比较
经过计算可知第三个图形的交点处r的值为0.5974。由此可见，当0＜r＜0.5974时，实物配租的效用增加量远远大于实物配售的效用增加量；而当0.5974＜r＜1时，实物配售的效用增加值大于实物配租；当r＝0.5974时，配租或者配售给低收入家庭带来的效用增加量相同。
2.4 廉租住房政策的满意度分析
调查问卷中同样对廉租住房满意度进行了调查。购买廉租住房住户中有56户家庭对是否改善进行了评价。实物配租和实物配售家庭的满意度调查结果如下表2所示。
由表2可看出，实物配售家庭对廉租房补贴政策的满意度略高于实物配租家庭。实物配售80％的家庭认为购买廉租住房后，生活状况得到改善。而实物配租家庭则有75％的认为在租赁廉租住房后，生活状况得到改善。
同时，入住廉租住房的家庭对建筑面积、户型结构、房屋楼层、房屋朝向等15个方面进行评分：5＝十分满意，4＝满意，3＝基本满意，2＝有些不满意，1＝非常不满意。因为调查是同一个小区内的廉租住房住户，所以不再区分实物配售与实物配租家庭。被调查家庭对各项的打分情况如表3所示。
从评分结果来看，被调查家庭对廉租住房的情况以及周围环境状况等都在基本满意以上。被调查家庭对建筑面积满意度最高，实际建筑面积平均为66平方米。但是，被调查家庭普遍认为入住廉租住房后，距学校等公共设施距离增加，交通成本增加。
3 结论与政策建议
本文在对陕西省XX市廉租住房家庭进行抽样调查的基础上，运用效用分析方法对廉租住房的实物配售与实物配租进行实证对比。研究结果表明：
(1)受补贴家庭基本生活得到改善。实物配售和实物配租家庭在政策实施后，平均家庭总收入得到提高。但是，配售家庭的增加量大于配租家庭。家庭年均住房支出均减少，除住房外家庭消费支出均有所增加，但配租家庭大于配售家庭。政策实施后，受补贴家庭的人均住房面积基本得到增加。
(2)受补贴家庭的效用得到提高，但两类家庭的效用增加量不同，其大小取决于住房消费效用占家庭消费总效用的比值r。对比实物配售和实物配租两类家庭在政策实施前后的效用变化。在效用函数中，住房消费指数r的临界值为0.5974。当0＜r＜0.5974时，政策实施后，实物配租的效用增加量远远大于实物配售的效用增加量；而当0.5974＜r＜1时，实物配售的效用增加值大于实物配租；当r＝0.5974时，实物配售与配租给低收入家庭带来的效用增加量相同。
(3)两类家庭对政策满意度略有不同，同时对廉租住房各方面的满意度评价也存在差异。从调查结果来看，享受实物配售家庭的政策满意度略高，其中一个重要原因在于配售家庭认为已经拥有自己的住房，对住房条件基本满意，对未来住房支出的预期减少。总的来看，对两种政策的满意度均较高，两种补贴方式均能达到廉租住房保障的目标：保障低收入群体有房可住，提高低收入群体的人均住房面积，同时提高家庭住房消费和其他消费的效用水平。对于廉租住房，被调查家庭对廉租住房的面积、户型等情况以及周围环境状况等都基本满意。而对入住廉租住房后的子女就学情况等有些不满意。
保障性住房实施的目的是最快最好地解决中低收入家庭的住房问题。当前，全国各地都积极开展保障性安居工程的建设。廉租住房作为保障性住房的重要方面，通过完善廉租住房补贴政策等方面，能够有效推动保障性住房的建设和解决中低收入家庭的住房问题。本文在实证分析廉租住房实物配售与实物配租补贴政策的实施效果基础上，提出完善我国廉租住房政策的建议：
(1)依据住房消费效用占家庭消费总效用的比例r确定低收入家庭的具体补贴政策。
通过上文的研究发现，住房消费指数r的取值影响补贴政策所带来的家庭效用增加量。当0＜r＜0.5974时，实物配租政策给家庭带来效用增加量大于实物配售家庭；当r的取值大于0.5974而小于1时，情况相反。所以，在采取补贴政策时，依据r的取值范围确定低收入家庭的具体补贴政策，能够确保资源利用的最大化。r代表的是住房消费效用占家庭消费总效用的比例，其取值的确定需要对符合条件的低收入家庭进行具体调查。按经济学理论，效用可以通过消费者对消费品的满意度进行度量。因而，通过设置满意度调查问卷，获得家庭对住房及其他消费品的满意度打分，可以测算得到住房消费效用占家庭消费总效用r的比例。最终可以依据r的取值，采取针对该家庭的具体的廉租住房补贴政策。
(2)将实物配售与实物配租政策相结合，能够促进住房问题的解决。
对家庭廉租住房政策满意度的调查结果显示，两种补贴政策都较为满意。主要由于无论实物配售还是实物配租，低收入家庭都能够通过较低的支出实现有房住或者改善住房基本条件的目标，进一步提高家庭消费效用总水平。同时，结果显示实物配售家庭对政策的满意度略高。因此，对于低收入家庭，实物配售政策不仅能够解决住房问题，还能得到更高的满意度评价。再次，两种补贴方式下，对于政府而言，实物配售的资金回收速度明显快于实物配租。当前建设资金紧缺的情况下，采取实物配售方式，政府快速回收建设资金，在减轻资金压力的同时，能为更多的保障性住房建设提供资金保证。所以，现阶段廉租住房的实物配售政策是解决住房问题过渡期的一个可以采取的补贴方式。
(3)廉租住房建设时，应适当考虑廉租住房的建设地点，或者在廉租住房小区附近完善公共设施，进一步降低入住家庭的生活成本，增进社会福利。
正如上文中对廉租住房的满意度调查分析，低收入家庭入住廉租住房后，虽然家庭的效用得到了提高，但是被调查家庭对入住后的子女就学情况有些不满意。而且，被调查家庭对廉租住房与大型超市的距离，工作单位距离以及对物业管理情况的满意度也略偏低。与公共设施的距离增加，导致交通成本增加。因而，在未来廉租住房建设中，应当适当改善这些环境。比如，为廉租住房较为聚集的地区建立大型超市等，以改善其基础设施情况。在距离学校不太远的合适区域内，建设一定数量的廉租住房。除此之外，要加强廉租住房社区的物业管理等情况。不仅解决低收入家庭的住房问题，而且可以更好地增进社会福利。
致谢：衷心地感谢胡慧敏、刘丰云等同学在调研中给予的大力支持，以及赵建波同学在后期的模型处理中给予的大力帮助。
收稿日期：2011－06－14
注释：
①陕西省XX市于2007年在《XX市城镇最低收入家庭廉租住房保障实施意见》中提出，廉租住房保障采取以租金补贴为主，实物配租、实物配售和租金核减为辅的方式。根据实际情况，XX市提出逐年建设一批廉租住房，按照建房成本价向符合条件且愿意申请购买的最低收入家庭配售，每套建筑面积不超过65平方米。申购者购房后不再作为廉租住房的保障对象，退出保障范围。
②调查问卷中设计了关于实物配售家庭购房资金来源的相关内容。通过分析，69.84％的家庭通过向亲属和他人等借款的方式获得购买廉租住房的资金。实物配售家庭的平均收入比实物配租家庭的低，但是却有能力购买廉租住房的一个重要原因在于借款，而且资金的主要来源为亲属和好友等没有还款期限和利息限制的人群。由此可见，政府首先是致力于解决那些最低收入家庭的住房问题。同时，政府在财政支持有限的情况下，可以鼓励低收入家庭通过社会力量来帮助其解决住房问题。
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