区域旅游房地产开发研究，本文主要内容关键词为：房地产开发论文,区域论文,旅游论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
1 旅游房地产概况
自第二次世界大战以来，旅游逐步成为普遍性的社会、经济、文化现象，成为相对独立的综合性经济行业。根据世界旅游与观光协会估计，1994年全世界全年旅游总收入达到35000亿美元，是世界上最大的产业。我国的旅游业自党的十一届三中全会以来也得以快速发展。据统计，1978—1993年，我国国际旅游业外汇收入年均增长21.2%，国内旅游业收入年均增长17%左右，均超过了同期国民经济发展速度，已成为我国发展第三产业的重点产业[①]。
旅游业迅猛发展的一个重要原因是旅游业的产业关联、牵动能力相当强，它能广泛地带动第三产业其它部门的发展，进而带动建筑业、工业、农业等第一、二产业的发展。同样，房地产业也强烈受到它的牵动。大批房地产建设项目本身就是旅游观光和度假用的，如宾馆、酒店、度假村、别墅、招待所、娱乐设施等。一些房地产建设项目则是直接或间接为旅游服务的，如超级商场、会议中心、体育训练中心等。此外，区域旅游业发展所推动的区域经济繁荣，也促进了区域的房地产发展。可以预见，以服务旅游业为主导功能或以旅游业带动的旅游房地产开发，在房地产开发市场中，正起着日益重要的作用。
中国旅游房地产开发经历了两个阶段，第一阶段是在80年代末期以前，为改变旅游饭店落后于国际旅游业需求的形势，大量引进外资，独资、合资、合作经营旅游饭店是此时旅游房地产发展的主流。据统计，从1979—1989年10年间，中国投入饭店建设的国内资金100亿元，引进外资50亿美元[②]。迈入90年代，尤其是小平同志南巡讲话以后，中国旅游房地产进入了一个新阶段。在房地产业全面升温的背景下，投入大、占地规模大、区域经济影响显著的主题公园和旅游度假区开发建设，是近几年乃至今后一段时间内区域旅游房地产开发的热点，房地产种类从酒店转向酒店、游乐设施、旅游商厦、度假别墅等多元化并存的发展态势。
2 区域旅游房地产开发的影响因素
区域旅游房地产的开发和其它类型的房地产开发一样，受宏观的政治经济的形势、政府的房地发展政策、区域经济特点等因素影响[③]。但作为与旅游业密切相关的房地产开发，则有几个特有因素需着重考虑。
2.1旅游者的空间行为
旅游者的空间行为是人们在地域上进行旅游和游玩的过程，它是旅游资源等级、旅游路线组合、旅游地可达性和区域经济背景的综合反映，不同空间尺度的旅游者有不同的空间行为规律，如大尺度的空间旅游者行为表现为力图到级别较高的旅游点旅游，力图采取闭环状路线旅游，而中小尺度的旅游空间行为则是在居住地或暂住地附近，采用节点状路线旅游[④]。因此，在区域旅游房地产开发时，就必须在宏观选址上要符合旅游者的空间行为规律，如宾馆的选址就只宜在旅游中心城市或较高级别的风景区内，不宜在较低级别的风景区或非旅游中心城市选址。以黄山风景区为例，屯溪、太平虽都是紧靠黄山的两座城市，但屯溪是黄山的依托城市，交通便捷，而太平既不是黄山的旅游依托城市，自身又没有独特的能分流黄山旅游者的资源。因此，在屯溪和太平选址建宾馆，结局是截然相反，屯溪客流滚滚，太平冷冷清清。
2.2旅游地的生命周期
房地产在微观个体上有其自己的生命周期，建筑物折旧的物理退化，所处场所变化导致的经济衰退，是其个体生命周期的体现。而旅游房地产的开发，在某个区域总体宏观上，还受旅游地的生命周期所影响。一个旅游地的发展一般都要经过探索阶段、参与阶段、发展阶段、巩固阶段、衰弱或复苏等六个阶段[⑤]。不同阶段由于其客流量、旅客经济需求、旅游地经济状况等不同而促成其房地产开发呈现不同的阶段差异。在探索和参与阶段，主要是旅游先驱者进入该地区、旅游功能不强烈，旅馆较少，级别低，旅客稀少但经济社会地位高；在发展阶段，随着数量较多，经济水平较高的中上阶层旅游者进入，与其配套、投资获利较好的一系列中高级别墅宾馆应运而生，同时水电、通讯等基础设施水平不断提高，商业金融信息等服务业也日益兴旺，房地产投资环境变得逐步优越。在巩固阶段至停滞阶段前期，中级阶层和支付能力有限的大众旅游者大量涌入，开始出现群众性的旅游活动，在此刺激下，区域房地产获得更大规模的发展。但是，随着景区环境质量的下降，或区域其它可替代空间竞争旅游资源的出现等因素，旅游地将进入停滞乃至衰弱阶段，如果没有资源的拓展开发和景区形象重新塑造，该旅游地的房地产将和旅游业一样，进入一个衰亡期。
2.3旅游地的自然社会文化景观
在旅游地从事的房地产开发，必须根据旅游景观的特点，地方、社区历史文化特色，协调处理与旅游地的环境景观关系。这要求在开发房地产用地范围和发展方向上，在建筑物的风格、体量、色彩与环境上，必须符合景区的本质特性。因为包含房地产在内的旅游开发，对旅游地的影响具有不可逆性，一旦开发，就很难甚至不可能恢复原状，一旦破坏了风景资源及文化特色，就将严重影响旅游房地产赖以生存的旅游业。所以海南亚九湾旅游发展总体规划的第一条指导思想便是“保育原则（保护和培育）”，即开发的前提是对风景资源与生态环境进行有效的保护和培育，然后才是适度开发。当然，有的景区通过房地产开发，所包含的旅游宾馆、别墅及景区其它人为构筑物，也可能创造新的人文和社会景观，但这只能是原有旅游地特色内涵的扩展和外延，除非原有旅游地自然景观功能让步于新景观，否则就可能导致一种旅游景观的视觉文化污染和破坏。
3 区域旅游房地产的开发模式
综观国内外旅游房地产开发，依据其组织方式的不同，可以分为随意型、规划型和混合型三种基本模式。
3.1随意型旅游房地产开发方式
采取随意型房地产开发的地区通常是具有比其他地区更为优越的旅游资源和适宜的旅游环境。这种优良的自然条件使娱乐、消遣、运动、文化旅游者趋之若鹜。在旅游需求的刺激下，房地产开发商和旅游经营商受自身利益的驱动，竞相占领有利地形，兴建豪华、高级的别墅、旅馆等设施，并带动供水、供电和通讯设施的投资建设。其特征一是旅游区的开发缺乏一定的规范和管理，各种设施的建设呈自由、无序和随机状态，旅游区的投资开发者没有直接管理机关。二是旅游区的开发过程与某一部分旅游者的兴趣、爱好和迁移等现象密切相关，由于这种迁移和爱好没有固定的格式，具有高度的不确定性和随意性，因此，旅游区的开发和发展具有明显随机特征。
随意开发始终是依据旅游需求的变化进行的，旅游设施建成后利用率较高，房地产投资在短期内回报率较高，但其对投资条件要求高，开发容易导致旅游设施、旅游景点及道路布局的混乱，旅游环境破坏严重，短暂的繁荣之后是迅速的衰弱，旅游地的生命周期比预期缩短，无法保持旅游地的持续发展[⑥]。此方式的典型是西班牙阳光海岸的开发，在被誉为“向世界出售太阳和海滩”的地方，由于急功近利商人的随意开发，加速了从埃斯特波纳至马拉加长达100公里海岸线沙滩旅游区的城市化和商业化。游人过分集中，环境污染日益严重，交通设施落后，随意开发使旅游区进入衰退期，失去了往昔的魅力。
3.2规划型旅游房地产开发方式
规划型旅游房地产开发方式是对拟开发旅游区的旅游资源、客源市场、环境条件、基础设施供给量和社会经济状况等开发条件进行充分的调查研究，结合国家、地区、国民经济和旅游业发展计划，在充分考虑风景区结构和布局、旅游线路的设计和旅游活动的组织、风景区环境的协调和保护的基础上，系统地进行旅游资源开发、景区开发和旅游设施的开发及再开发。
此开发方式使旅游区开发具有强烈的科学性和目的性，充分保护了旅游区旅游资源和环境，可使旅游区经济、社会、文化效益臻于最佳，是一种较理想的开发方式。马来西亚的旅游房地产开发接近这一方式[⑦]。1972年，马来西亚实施旅游业重点发展战略，确定了旅游发展规划，将全国划分为七个旅游区，分别制定因地制宜的发展计划。如吉隆坡—马六甲旅游区重点发展项目是扩建剧院、公园等娱乐设施。保护和修缮古代文化及历史建筑；在关丹旅游区和哥打巴鲁—瓜拉丁旅游区则增加宾馆建设。改善客房供不应求状况。马来西亚的旅游房地产获得的巨大成功，充分证明了这一方式的可操作性。
3.3混合型旅游房地产开发方式
旅游区的房地产开发和演化是一个十分复杂的过程，在随意型和规划型开发方式之间，常常存在着一定的交叉和混合，相互影响、相互渗透，这就产生了旅游区房地产开发的混合型开发方式，它有两种基本形态：规划—随意型和随意—规划型。
3.3.1规划—随意型旅游房地产开发方式
这种方式开发的旅游区，首先经历的是规划型旅游房地产开发阶段。然后，由于环境、形式等多种条件变化，影响了原规划的继续实施和执行，随意建设开发盛行，开发方式转为混合型房地产开发。此时，房地产开发表面上显得更“热闹”，更“繁荣”，但伴随而来将是旅游设施的紊乱，使原有旅游景观和旅游设施与游客比例失调，由此导致资源的破坏和环境的污染，旅游功能和声誉随之下降。印尼的巴厘旅游区便是规划—随意型开发的典型例子。60年代末，由世界银行贷款，经过数十年苦心经营，已成为设施完善、客流旺盛的旅游区。但在商业气息日浓、地皮愈炒愈高的背景下，旅游区被迫向东、南、北延伸，而与旅游相关的辅助设施欠缺，道路狭窄拥挤，垃圾破烂成堆，吸引人们前来旅游的巴厘传统文化也受到了影响。
3.3.2随意—规划型旅游房地产开发方式
以这种方式开发的，首先经历随意型旅游房地产开发阶段。然而，旅游政策的确立，开发规划的制定与实施，改变了开发的无政府状态，通过按规划对旅游景观和设施的修复，开发与再开发，旅游区的旅游项目及其结构、旅游设施及其功能逐步完善，旅游区房地产开发得于有效控制，最终表现为整个旅游的有序发展。度假胜地夏威夷就有这样的过程。在六、七十年代夏威夷旅游中心地带—瓦基的海滩，缺乏规划指导，建筑布局混乱，基础设施配套不足，处在一片混乱状态。后来州政府旅游办强化规划职能，加强规划权威，才使夏威夷重放异彩。中国旅游房地产的开发方式，也多是随意—规划型。
4 当前中国旅游房地产开发的热点
4.1主题公园的房地产开发
1955年，美国人在加州成功地建成了迪斯尼乐园，开创世界上主题公园的先河。随后在经济发达的资本主义国家，兴建了大量的主题公园。中国开发主题公园是以八十年代初兴建游乐场开始的，但真正取得显著影响和巨大经济效益的是以深圳华侨城为代表，以仿古文化、民族文化、世界文化为主题的锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗三大主题公园。华侨城的“示范效应”掀起了中国各地兴建主题公园的热潮。
主题公园的开发建设，促进了所在地的地价升值和房地产开发。如锦绣中华投资1亿人民币（不含地价），占地0.3平方公里；中国民俗村投资1.1亿人民币，占地0.2平方公里；世界之窗投资7.44亿人民币，占地0.44平方公里[⑧]。当主题公园成功后所创造的良好环境和带来的大量客流促进了邻近土地的升值。美国华盛顿城市土地研究所的有关研究表明，主题公园可带动地价上涨3～4倍。所以近几年华侨城房地产开发公司开发的各类房地产卖价均比邻近的沙河地区高30%左右。若把华侨城的房地产售价与深圳各区相比较，表1是深圳特区1988～1992年多层商品住宅综合售价（港元），1988～1990年3年的情况符合地租原理，即深圳中心商务区（CBD）罗湖最高、福田次之，南山再次之，华侨城最低。可1991年锦绣中华开业后，情况发生了突变，华侨城售价比1990年上升了131.41%，相当于罗湖区的92.32%，到1992年，则基本与罗湖持平，相当于其的98.23%。因而房地产成为华侨城的支柱产业之一。
表1 深圳各地区1988—1992年多层商品住宅综合售价（港元）
资料来源：华侨城房地产开发公司[⑧]。
主题公园开发后对房地产的带动作用和主题公园的高投资、高风险的运行机制，启示发展商为获取更大的经济效益，必须尽可能在建立主题公园之前得到和控制主题公园周围的土地，待主题公园开发成功之后，以房地产的获利来补偿主题公园开发的成本，降低运行风险，这种举措有着现实的可行性。因为大型主题公园所需庞大客流要求它在宏观的选址上必须是经济发达的大城市和特大城市，在微观上则是大城市的边缘区，因城市的边缘用地限制较小，地价相对便宜，易满足主题公园发展商的要求，而且这种连片乃至区域较大范围的开发，符合政府的城市发展政策。
如果主题发展商在上述目标达到后，在政府允许的土地使用管理时限内，以主题公园、房地产开发的效益，进行滚动发展，促进其它产业的配套、多元化发展。当发展到一定规模，处在昔日城市边缘区的控制地带就完全可能成为城市的繁华地带或新的功能组团。这对发展商而言，前景是乐观和美好的。但是，主题公园建设由于占地较多，投资大，区位要求高，各地应从实际出发适当开发，审慎决策，决不可盲目攀比。
4.2旅游度假区的房地产开发
1992年以来，我国为加快利用丰富的旅游资源，促进旅游产品结构由观光型向观光度假型的转变，提高我国旅游产品档次和国际竞争力，国务院批准建立大连金石滩、青岛石老人等11个国家旅游度假区，这是我国在第三产业扩大利用外资，进一步改善投资环境的新举措。与此各省市区也不断设立各式各样的旅游度假区，仅广东省就有24个省级旅游度假区，旅游度假区又成为各地综合发展的新热点。
国家旅游度假区是符合国际旅游度假要求、以接待海外旅游者为主的综合性旅游区，由于有土地、税收等八项优惠政策，到1994年底已与外商协议资金达70亿美元，投资资金近10亿美元。国家旅游度假区的功能结构决定了房地产开发将占有相当大的份额和地位，如杭州之江国家旅游度假区的规划布局是以九个地块组成，而以房地产开发为主的就占4个地块，占总规划面积的23.5%[⑨]。尤其应关注的是，以外资为主，服务国际旅游者为主的国家旅游度假区的房地产开发，在当前房地产资金紧缺的情况下，更有着重要的意义。
国家旅游度假区的房地产开发与旧城区改造、新城区开发有不同点，主要有：（1）它以开发和提供度假旅游产品为宗旨，是面向国际旅游度假者，是搞高中档结合，不搞低标准。（2）它的建设必须保护并协调原有自然文化环境，强化与都市喧闹的区别，而不是“城市化”的途径。（3）国家旅游度假区的房地产开发，是和游乐设施、景区建设相联系并为之服务，决不能流于纯粹区域的房地产开发。（4）在度假区对外合作中，中方不仅可以土地使用权入股，而且可以包含将某一旅游景点经营权转让，即合资中属无形资产的特许经营权的核算入股。同样，国家旅游度假区与它所依托的中心城市有着紧密的联系。
大力发展第三产业，以此来优化产业结构，提高经济的总体实力，是改革开放后各地发展的总趋势之一。旅游业与房地产业的互动影响，在房地产市场目前低迷的情况下，区域旅游房地产的开发，就显得尤为重要，但从中也应吸取前几年“开发区热”所导致“圈地运动”的经验教训，政府及其有关部门，要合理引导当前主题公园和旅游度假区及其旅游房地产的开发建设，以政府的宏观职能来调控此种市场经济下的企业行为。促进我国区域旅游房地产的健康发展。
注释：
①刘毅：《在国际竞争中开拓旅游业的新局面》，《求是》（京），1994，第6期，P30—32。
②陈卫东：《试析旅游业的外商投资热》，《广东发展导刊》（穗），1995，第1期，P51—53。
③李工有主编：《房地产开发与经营》，同济大学出版社，1991。
④陈健昌、保继刚：《旅游者行为研究及其实践意义》，《地理研究》，1988，7（3），P44—51。
⑤R.W.Butler.The concept of a tourist area cycle of evolution:implications for management of resources.Canadian Geographer.1980,24(1)5-12.
⑥陈卫东：《旅游持续发展规划初探》，《地理学与国土研究》，1995，11（2），P43—47。
⑦Johr Lea.Tourism and Development in the Third world,published byRoutledge NY,1988.
⑧保继刚：《主题公园的发展及其影响研究》，中山大学95届博士论文，未刊。
⑨陈卫东：《旅游度假区开发不可重蹈“开发区热”老路》，《地产时刊》（穗），1995，第3期，P23—24。