旅游资源经营权价格评估指标及方法探讨，本文主要内容关键词为：旅游资源论文,经营权论文,指标论文,方法论文,价格论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
在西部大开发和中国加入世贸的背景下，2002年2月，四川省提出了将出让三星堆遗迹、九寨沟国家森林公园、四姑娘山风景区等10大风景区经营权，寻求对外合作。真是一石击起千层浪，针对旅游资源经营权能否出让问题，专家学者们各持己见，展开一场理论大讨论。其实关于“出让”或者“拍卖”旅游资源的经营权四川并不是首家，1997年湖南省张家界黄龙洞和碧峰湖，2000年山东的三孔、藤王阁、武当山等等，据不完全统计全国至今已有至少19个省市区，300多个景点加入此列。笔者认为，旅游资源经营权“出让”或者“拍卖”已成为目前存在的现实，关键是如何解决好旅游资源经营权“出让”或者“拍卖”过程中的一些实际操作性问题。比如，建立一套完善的价格评估指标体系；规范“出让”或者“拍卖”途径方式及程序；明确“出让”或者“拍卖”的主体；尽快完善关于旅游资源经营权出让的法律法规等。笔者仅从建立旅游资源经营权的价格评估体系入手，作一个初步探讨。
一、旅游资源经营权价格评估概述
（一）旅游资源经营权价格的概念
1.旅游资源的经营权。旅游资源经营权是指对旅游资源一定时期的占有、使用和收益的权利，是一种以合约的形式规定的在法律上的财产权利。其表现为两种形式，一种是对已进行一定程度开发或投入的旅游景区、景点的占有、使用和收益权利，可称为旅游景区经营权；另一种是对尚未进行开发或投入的旅游资源的占有、使用和收益权。
2.旅游资源经营权价格。旅游资源经营权价格是在一定期限中持有旅游资源的使用权、收益权所形成的一种价格。目前我国旅游资源（主要指以实物形式存在的自然旅游资源和人文旅游资源）的所有权归国家，旅游资源经营权的价格是以旅游资源的使用权、收益权出让、转让为前提的，因此以一次性支付（或分期支付）的旅游资源这个特殊标的多年的资本现值总额，是旅游资源所有权在经济上的实现形式。旅游资源经营权价格的形成包含两种形式：其一是以价值为基础的受供求关系调节的一般商品价格形成形式，比如旅游风景区中已投入和开发的基础设施；其二是以其稀缺性和经营垄断性为基础的价格形成方式，比如景区里的土地资源、森林资源、水资源以及自然奇观等等。正是由于旅游资源的特殊性，决定了旅游资源经营权价格形成方式的复杂性，旅游资源决不能等同于一般商品，更不能简单采用一般商品的价格决定形式，旅游资源和一般的国有资产也有较大区别，它是一种“公益性国有资产”，因此也不可将一般国有资产出让经营权的方式套用到旅游资源上，
（二）旅游资源经营权价格评估的概念
旅游资源经营权价格评估是根据旅游资源属性和特征，以旅游资源经营权的转让为目的，运用科学的方法对旅游资源的现时价格进行评定和估算，其核心是对旅游资源在某一时点的使用权价格进行估算。
旅游资源作为特殊的资源，既不同于土地资源、森林资源等单一形式的自然资源，难以以单位价格形式确定其价格，也不同于一般的国有资产，评估时，不仅要对其市场的有形价值和无形价值进行评估，并作为经营权价格评估的重要因素，而且由于旅游资源的“公益性”，还应对其社会价值、生态价值进行效益评价和效益货币化。
目前我国的评估工作，无论是评估实务，评估管理，还是在评估的理论研究方面都获得了一定的进步和发展，但比之于发达国家的评估工作，比之于客观提出的对评估工作的需要还有较大的差距，评估实务还相当不规范，评估管理还不够统一，特别是对旅游资源这种专业性、行业性较强的评估，理论研究尚待深入。
二、旅游资源经营权价格评估的指标体系
旅游资源在经营权转让过程中包括完全未开发的旅游资源的转让和已有一定程度开发的旅游资源的转让，因此对于完全未开发的旅游资源的经营权价格，我们只能通过旅游资源自身的价值评估和预期收益状况来确定；对于已有一定程度开发的旅游资源，由于旅游资源的构成中既包括消耗了一般人类劳动的劳动产品，又包含了以稀缺性和垄断性为基础的非劳动产品，因此在旅游资源经营权价格确定时，既要把这些追加到旅游资源中，使旅游资源变为人类可直接利用的资源的各种劳动消耗在旅游资源经营权转让中得以补偿，同时还应将其中的稀缺性和垄断性资源以租金折现的形式来实现其所有权价格。
（一）旅游资源自身价值评估指标
旅游资源的自身价值的评估，目前业界还没有一个统一的模式，不同专家学者基于不同的目的，提出了不同的评估体系。这里笔者从旅游资源经营权出让的角度来进行讨论，也就是说对旅游资源自身价值的评估，主要考虑能产生经济效益，能将其价值转化为货币，换句话讲，就是能对旅游者产生吸引力的价值进行评估。
(1)观赏价值（美感、独特性、新奇程度）；
(2)文化价值（古、名、民族特色性、级别）；
(3)科学价值（学术、研究、科考价值）；
(4)资源丰度（种类、数量）；
(5)环境指标（气候、植被、水等环境质量）。
（二）旅游资源开发程度和开发条件指标
旅游资源的开发程度指标包括景区已开发投入的成本指标，尚未开发的旅游资源的价值评估指标两部分。对于尚未开发的旅游资源的价值评估仍可采用上述指标进行评价，只是在评估时需注意与已开发景观的协调和平衡。
1.投入成本指标
(1)旅游资源开发、建设成本：包括旅游资源勘测、规划、设计成本；景点建筑物成本；基础设施和服务设施建设成本；土地利用成本。
(2)生态环境保护成本：环境保护费用和环境绿化费用。
(3)旅游资源管理成本：包括管理费用、人才培训费用、景点维护费用等。
(4)损失补偿成本：如，转让山林搞旅游开发，不仅使农民失去劳动手段，而且会造成直接的经济损失，这些损失应由受让方补偿。
2.开发条件指标
旅游资源的开发条件指标是指对完全未开发的旅游资源和已有一定程度开发的旅游资源的开发和进一步开发的可行性状况的一个评价。具体包括：
(1)地区经济条件（收入水平、劳动力数量等）；
(2)可进入性（交通条件、基础设施条件、依托中心城市的距离、通讯条件等）；
(3)景区容量条件（容人量、容时量）；
(4)施工条件。
（三）效益评估指标
旅游资源的效益评估指标这里包括对尚未完全开发的旅游资源预期效益评估以及已投入开发的旅游景区旅游资源现有效益的评价和未来效益的增长预期。
1.现有效益的评估指标
(1)目前年平均接待游人量（国内、国外游客）；
(2)旅游者的人均消费额（国内、国外游客）；
(3)旅游者的人均接待成本；
(4)目前年平均净收益；
(5)年均收益增长率。
2.预期收益评估指标
(1)旅游客源市场需求量预测。我们采用L·J·Crampon（1996年）提出的引力模型：
式中，
—为客源地i与目的地j之间旅行次数的某种量度；
—客源地人口规模、财富、或旅行倾向的量度，可以定义为客源地的人口数或潜在旅行的人数，它可以是几个变量的组合；
—目的地j吸引力或容量的某种量度；
—客源地i与目的地j之间的距离，用目的地到客源地旅行时间来表示；
G—经验估计系数，是个调节其他变量大小的比例常数，以尽可能准确解释旅游活动的观察水平；
b—经验估计系数，其值反映距离作为一种阻力函数对旅游影响的相对程度，不同的旅游资源由于距离对其的影响不一样，b值取值不一样。
(2)旅游者人均消费水平。旅游者的预期人均消费水平取决于未来旅游资源的开发状况在考虑物价因数和消费水平变化的因素等变量下的一个粗略估计。
三、旅游资源经营权价格评估的方法
关于旅游资源经营权价格的评估和确定目前国家没有颁布相应的法律法规作为依据，唯一可以参考的是国务院1985年发布的《风景名胜区管理暂行条例》，但对于旅游资源的出让方面基本上处于“真空”状态。这里笔者参考国家关于土地资源出让使用权价格确定的方式结合旅游资源的特殊性作一个初步探讨。
（一）旅游资源经营权价格评估
1.出让、委托估价主体。我国旅游资源绝大部分属于国家所有，各级地方的政府作为国有资产的“代理人”，应该成为旅游资源经营权出让的主体，同时也应是委托估价的主体。
2.价值内涵。旅游资源经营权价格是一定年限的价格，受让者必须向旅游资源的所有者缴纳一定的出让金。因此，出让旅游资源的经营权价格评估应明确价格内涵。
旅游资源经营权价格包括三部分，旅游资源资产的地租本金化价格、投资成本以及旅游资源投资应得利润。
旅游资源资产的地租本金化价格是旅游资源的绝对收益和级差收益按社会平均利润率（一般取银行利息率）还原成本金的价格。投资应得利润是指本行业的平均利润。
（二）旅游资源经营权价格的估价方法
1.收益现值法。收益现值法是在估算旅游资源未来每年预期纯收益的基础上，以一定的折现率，折算为评估日收益总和的一种方法。这里需注意的是，由于旅游资源的开发程度的不同，收益的确定也应不一样。
(1)对于尚未开发的旅游资源的收益确定，我们可以采用假设开发法，在结合旅游资源的自身价值评估的基础上，根据旅游资源的开发条件和市场的需求状况来估计旅游资源开发后的收益状况。
其计算式：
式中，
P代表旅游资源经营权价格；
Ft代表在对旅游资源假设极限开发的条件下能带来的预期年收益水平：
表示旅游资源自身价值的各项指标的评分值，
代表各项指标的权重，D表示单位资源价值带来的年收益水平，可用其它同类旅游景区的价值评估值和年收益水平来确定；α代表旅游资源开发条件系数：
代表开发条件各项指标的权重，
表示开发条件的各项指标的评估值，其基准值取1，因此α的大小在0～1之间；β代表对旅游资源经营权市场需求系数，它等于预期旅游客源市场年需求量除以极限开发条件下旅游资源的最大年容人量，其大小一般在0～1之间；
γ代表其他影响因数的系数，主要考虑宏观环境对旅游资源开发的影响，可以邀请专家对其评估确定，其大小一般也在0～1之间；
代表经营权年限内的年金现值系数。
(2)对于已有一定程度开发的旅游资源的收益主要以评估当年旅游景区现有收入（考虑其收益的年增长情况）为准，加上未开发旅游资源的预期收益来加以确定。
其计算式：
式中：
I代表评估当年旅游景区现有收入，可以根据现有效益的评估指标中的前四项指标来加以确定；
G是景区的年均增长率，代表旅游景区自开发以来，旅游景区现有收入的年均增长情况；
表示在经营权年限内的等差现值系数；
①表示对旅游资源的未开发部分的经营权价格其确定方式采用①式。
2.成本法。成本法一般只适用于开发较完全的旅游风景区在出让旅游资源经营权时的价格确定，在用成本法计算出让旅游资源经营权价格时，其价格为旅游资源的投入成本价格与旅游资源带来的增值收益之和。其中，增值收益源于“增值地租”，应归旅游资源所有者即国家所有，相当于出让金部分。投入成本价格为旅游资源使用者在取得旅游资源使用权时支付的平均成本。
其计算式：
式中，
就是旅游资源的增殖收益（增殖地租），它等于旅游业平均销售利润率与社会平均利润率之差乘以旅游资源产品的销售收入。
以上所用到的各项指标的评估值和权重值的确定可以采用专家评估法，具体来说就是邀请各相关行业（如地理学、旅游学、建筑学、园林学）的专家和旅游行政管理人员对涉及的各项指标进行评分，然后综合各专家的意见来加以确定。
四、结论
总之，我国旅游资源经营权的转让在许多方面还有待进一步地完善和规范，而对其价格的评估还处于探索阶段，其理论和方法需进一步地深入研究，特别是应加强理论界和实业界的交流与合作，在实践中来完善其评估方法。
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