摘要：土地作为房地产开发中成本的重要组成部分之一，对房地产项目开发的成败起着决定性作用。因此，做好土地评估对项目决策、定位和开发有着重要意义，假设开发法作为土地评估常用方法之一，在大规模项目开发中得到了广泛应用。本课题基于假设开发法成立的前提、应用流程、应用价值分析对假设开发法进行了深入探讨，并借助实际工程案例，估算出了利润，以期为房地产开发项目提供参考。
关键词：假设开发法；土地价值；土地评估；利润
1.假设开发法的基本理论
1.1假设开发法的应用条件
假设开发法的使用需要确定使用条件，具体如下
（1）首先要对开发的工程项目开发完成之后的价值进行分析，进行价值分析的前提是所有的商品房均能够出售，同时项目整体的规划要满足规划要求。
（2）假设房地产开发项目的开发符合当前政府政策、规范、标准等方面的规定。
（3）在进行项目价值评估时，要符合项目所处环境、政策和价值评估的依据，分析多方面影响因素做出综合的评定，避免评估价值偏高或偏低等问题的出现。
此外，房地产开发项目的评估需要符合国家、地区的规划要求，对于项目的用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑间距、建筑退让与高度控制等均要符合政策和规范的要求，只有符合法律规定，项目作出的价值评估才具有可行性。对于规划条件不明确的待开发房地产，难以采用假设开发法进行测算。在该房地产的法定开发利用前提不确定的情况下，其价值难以确定。
1.2应用流程
关于房地产项目运用假设开发法进行价值评估过程中，需要通过6个步骤进行，具体内容如下：
（1）全面收集待开发项目的各方面信息，如政策环境、经济环境、市场状况信息、配套设施、城市规划、宗地现状（含用地情况、区位情况、周边环境）等，保证项目价值预估的准确性；
（2）通过多个方案对比分析，选出最佳的开发方式，提升项目的价值；
（3）根据开发方案对项目建设的整个周期进行估算；
（4）对房地产项目开发完成之后的项目总体价值进行全面分析和预估；
（5）对项目开发的成本进行估算；
（6）通过开发成本和项目总价值的预测，分析项目的利润和相关指标；
2.假设开发法的现实应用价值
2.1假设开发法的广泛应用性
房地产开发前期运用的假设开发法是对开发项目土地评估的一项常用方法，该方法不仅被广泛应用于房地产开发项目，还常被用于各类项目的改建、扩建等的价值预测，通过假设开发法的运用，能够帮助开发商从多方面掌控项目成本，为项目增值效益的实现提供可靠的依据。
2.2应用优势分析
假设开发的优势在于可以通过对市场现状、市场发展趋势、政策影响因素等方面影响因素综合考虑，减少了土地开发过程中市场方面风向。因此，假设开发法在进行土地评估时，可以对土地价值的市场发展趋势等综合因素综合考虑，最终评估出的价值和利润更能反映出市场价值规律的趋向。所以，当前房地产开发企业在拿地阶段主要通过土地评估法进行项目价值评估，相比其他方法更科学合理。
2.3国内土地市场背景下的假设开发法的应用价值
在当前国内城镇化在迅速发展，大量的废旧用地得到了重新开发和利用，在大量土地征收和开发进程中，土地拥有者对于征收土地价格不满意等问题也在不断出现，成为社会土地开发和土地拥有者之间的主要矛盾。因为土地征收价格往往比土地开发后的价值低很多，导致土地拥有者对自身所获得的利益存在很多不满，并由此造成的土地拥者上访等问题不断出现。
通过运用假设开发法对土地综合价值进行分析，可以在土地出让者在土地出让阶段对土地的预期利润进行全面分析，并通过高价出让土地。可见假设开发法不仅可以为开发商提供土地开发价值参考，还可以为土地拥有者对土地售价进行预测。
3.假设开发法在工程实践中的应用
3.1工程概况
某一房地产开发商以6，000万元的价格获得了一宗占地面积为5，000平方米的土地，土地使用年限为70年，建筑容积率为小于等于4.5，建造费用为3，200元/平方米，专业人员费用为建造费用预算的8%，其他工程费用为500万元，管理费用为土地费用、建造费用、专业人员费用和其他工程费用之和的3.0%，市场推广费、销售代理费和增值税和税金及附加分别为销售收入的1.0%、3.0%和5.5%。在项目开发中该公司运用了假设开发法进行了开发利润预测。
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3.2假设开发法估算利润估算
（1）该地块开发前期，通过该项目土地使用性质、水文地质特点、周边项目信息等综合分析，该项目可以采用假设开发法进行项目价值和利润预估。
（2）按照该地块所在城市的区域规划，该项目所在区域规划为住宅用地，整体容积率为4.5。
（3）按照该地块开发前期，开发商对该地块所在区域进行了市场调研，并编制了该项目的可行性研究报告。根据项目决策方案，预计建成后售价为15，000元/平方米。项目开发周期为3年，建造期为2年，土地费用于开始一次投入，建造费用、专业人员费用、其他工程费用和管理费用在建造期内均匀投入。年贷款利率为12%，按季度计息。项目拿地阶段通过假设开发法进行开发利润核算，具体计算过程如下：
①项目总开发价值
a.项目总建筑面积：5，000×4.5=22，500㎡
b.项目销售收入：22，500×15，000=33，750万元
c.增值税和税金及附加：33，750×5.5%=1856.25万元
d.项目总开发价值=33，750-1856.25=31，893.75万元
②项目总开发成本
a.土地费用：6，000万元
b.建造费用：3，200×22，500＝7，200万元
c.专业人员费用：7，200×8%＝576万元
d.其他工程费用：500万元
e.管理费用：（6，000＋7，200＋576＋500）×3.0%＝428.28万元
f.财务费用（两项之和）
I.土地费用的利息
（按季度计息，i=12%/4=3%，n＝3×4＝12）
6，000×[（1＋3%）12－1]＝2，554.57万元
II.其它四项费用的利息
（i=12%/4=3%，n＝2/2×4＝4）
（7，200＋576＋500＋428.28）×[（1＋3%）4－1]＝1，092.46万元
财务费用合计：2，554.57＋1，092.46＝3，647.03万元
g.销售费用：33，750×（1.0%＋3.0%）＝1，350万元
h.项目总开发成本合计：
6，000＋7，200＋576＋500＋428.28＋3，647.03＋1，350＝19，701.31万元
③开发利润：31，893.75-19，701.31=12，192.44万元
综合考虑各方面因素之后，该项目的利润可以达到12，192.44万元，可见该项目可以得到良好的回报。通过假设开发法能够在拿地阶段实现对项目利润的预测，减少了由于地价不稳定、市场因素等方面原因造成的开发商亏损等问题。
4.总结
本课题结合实际工程项目开发过程中假设开发法的总价值、成本费用、税费和总利润等主要指标的计算，为项目在开发前期进行预估提供了参考依据。假设开发法的应用主要得出如下结论
（1）假设开发法的应用需要满足多项假设条件，如开发房屋均可出售、开发用地符合规范、地方规划和法律条文的要求。
（2）假设开发法在土地评估中的应用需要结合具体项目的具体情况，并严格按照规范的程序进行，以保证预测结果的准确性。
（3）假设开发法在土地评估中，对于土地利润的计算，必须全面考虑费用的支出，避免漏项，以减少拿地阶段所承担的市场风险。
参考文献：
[1]肖旭.评估土地价值最有效办法-设开发法[J]科技资讯，2010（17）.
[2]刘鸿.假设开发法在房地产估价中的运用[J]商品与质量建筑与发展，2014（1）.
论文作者:陈欣然
论文发表刊物:《基层建设》2018年第36期
论文发表时间:2019/1/16
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