摘要：近年来，随着国家对房地产业宏观政策的调整，房地产企业的发展受到了很大的影响。因此，越来越多的房地产企业开始从粗放型管理向精细化内部管理转变。土地增值税负担对房地产企业的盈利能力和现金流有很大的影响，因此，土地增值税的规划已成为房地产企业精细化管理的关键环节。在此基础上，本文从分析土地增值税对房地产企业税收筹划的积极意义入手，在总结税收筹划的基本原则和常用方法的基础上，提出了土地增值税的具体筹划策略，旨在为房地产企业合理减轻税负，提高盈利能力和改善企业现金流状况提供相应的帮助。
关键词：房地产企业 土地增值税 纳税筹划 策略
一、税收筹划与土地增值税概述
税收筹划主要是指在税收法律、法规允许的范围内，通过对企业投资理财、生产经营等经济活动事先规划和安排，有效地减少企业的税收支出的管理过程，促进企业价值最大化目标的实现。土地增值税主要是指纳税人通过转让国有土地使用权、地上建筑物和附着物而取得的增值，按照规定的税率，税收种类主要分为税前征收和清算征收两个阶段。
二、土地增值税筹划对房地产企业的积极意义
土地增值税规划对房地产企业的积极意义主要体现在三个方面：首先，有利于房地产企业降低成本，适应市场竞争。也就是说，对于房地产企业来说，土地增值税是一项重要的成本支出，直接影响到企业的盈利能力。只有通过必要的规划，才能提高盈利能力，适应市场竞争；其次，有利于提高房地产企业的财务管理水平。也就是说，土地增值税的税收筹划不仅仅是一项节税活动。它可以帮助企业有效地减少现金流量支出，提高资本使用效率。从这个角度看，土地增值税税收筹划客观上促进了房地产企业财务管理水平的提高；三是有利于房地产企业有效控制土地增值税涉税风险。也就是说，土地增值税的税收筹划是建立在对相关税收政策较为熟悉和了解的基础上的，客观上有利于房地产企业控制涉税风险。
三、房地产企业土地增值税筹划的基本原则和一般方法
1. 房地产企业土地增值税筹划的基本原则
根据税收筹划的概念和相关理论，笔者认为房地产企业在筹划土地增值税时应遵循三个基本原则：首先是合法性原则，即税收筹划与偷税漏税具有质的区别，房地产企业在进行土地增值税筹划时，必须依法进行充分熟悉和掌握相关财税政策依据；第二，稳健性原则，即税收筹划的减税效益越大，风险越大。土地增值税的节税收入与土地成本的升降、建筑材料价格的变化、房地产市场的活动以及国家宏观调控密切相关。因此，房地产企业在筹划土地增值税时必须注意筹划效益和风险；第三，成本效率原则，即土地增值税筹划必然要付出一定的经济成本和时间成本，因此在筹划中，应遵循规划成本与收入比达到最优化的原则。
2. 房地产企业土地增值税筹划的一般方法
在税收筹划实践中，有四种筹划思维方法：一个是计划通过缩小税基或降低适用税率,即缩小税基可以有效降低企业的税收支付,而对于税收超额累进税率的方法,计划可以减少税收负担的降低适用税率；二是合理有效利用国家有关税收优惠政策进行筹划，即根据国家税收优惠政策，为企业调整经营管理活动的布局，满足税收优惠条件，减轻税负；三是通过增加抵扣项目来增加抵扣，从而减轻相关税收负担；四是充分利用税收的时间价值，即在税收法律法规的前提下，通过延迟纳税来获得税收的时间价值，从而增加企业资金的流动性。这四种方法对房地产企业的土地增值税规划具有很强的现实指导意义，可在实践中综合运用。
四、房地产企业土地增值税筹划的具体策略
在明确房地产企业土地增值税筹划的基本原则和一般方法的基础上，结合房地产企业的发展和土地增值税的经营实践，建议房地产企业采取以下策略进行土地增值税筹划：
1. 合理运用土地增值税政策
目前，我国房地产企业的土地增值税是以预付和结算的形式征收的。即取得预售资格并出售房屋使用权后，按照土地增值税的规定缴纳土地增值税，符合清算条件后进行最终结算。因此，我们可以考虑利用这一税收政策来调整清算的时间点，获得税收最佳的时间价值。在实践中，我们可以利用结算应纳税款与预付税款之间的差额点的增值率来进行规划。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆该平衡点的计算公式如下：
土地增值税预征额=土地增值税清算应纳税额
即：销售额×预征率=扣除项目金额×土地增值率×土地增值税率
由于，土地增值率=（销售额-扣除项目）/扣除项目
则，销售额=扣除项目金额×（1+土地增值率）
代入上述等式调整后可得：土地增值率=预征率/（土地增值率-预征率）
当实际土地增加值超过均衡点时，土地增值税的结算金额将高于预付金额。此时，房地产企业应采取措施延迟清算，以获得税收的时间价值。相反，应该尽早进行清算，加快资本撤出，减少潜在的财务风险。
2. 利用土地增值税进行税收优惠筹划
对于目前房地产企业的土地增值税，基本可以使用的优惠政策是其发展的一般标准住宅假如升值幅度不超过20%，就可以免征土地增值税。结合优惠政策,房地产企业可以通过合理利用土地增值税四级超率累进税率的跳跃点,通过调整商品房销售价格策略来保持接近临界点的但不突破,因此实现收入利润增长与土地增值税不会增加相对于收益最大化。即增值率=（房屋售价×开发面积-土地成本-不含利息的开发成本）/（土地成本+不含利息的开发成本）<20%。
3. 在符合法律规定的前提下增加扣除项目的金额
在合法合规的前提下，增加抵扣项目的数量，可以在一定程度上降低增值税，使其适合低税率是房地产企业在土地增值税筹划中常用的策略之一。在实践中增加扣除项目的数量主要有两种方式：
一是合理使用利息增加费用扣除金额。房地产开发企业具有资金需求量大、项目周期长等特点。因此，一般的项目开发资金大多是来自金融机构的贷款，这将产生大量的利息支出，为税收筹划带来了空间。根据我国《土地增值税实施条例》，房地产企业贷款利息支出有两种方式：一是房地产企业能够按项目分配利息，并能够提供金融机构证明的，可以按利息+（获取项目土地使用权支出额+开发成本-资本化利息）×5%计入扣除项目；第二，当房地产企业不能提供金融机构的证明时，利息费用不能独立核算，利息费用不能按照项目计算进行分摊，其利息支出可按（获取项目土地使用权支出额+开发成本-资本化利息）×10%进行扣除。当房地产企业负债融资较多，权益融资较少时，可以选择第一种方案作为参考。相反，即使满足方案一的前提，也应选择方案二，增加抵扣项目的金额，减少土地增值税支出。
二是通过成本转移，增加开发项目的可抵扣金额，降低土地增值率。在实践中，多数房地产企业在经营管理过程中存在着总部支出与项目开发支出重叠、难以区分的现象。因此，房地产企业可以考虑在会计核算过程中将这些成本计入扣除项目，以降低土地的升值速度，从而减轻税收负担。当然，这种转移成本的方式需要有足够的依据，不能被滥用给企业带来税务风险。
三是考虑到房地产项目所在地区消费者的接受能力，通过改善项目社区的硬件环境和公共配套设施的质量，适度提高商品房的装修水平，增加扣除项目。这不仅可以降低土地的升值速度，还可以提高项目的市场竞争力，额外的支出可以通过适度提高商品房的售价来补偿。
4. 其他土地增值税筹划策略
在实践中，房地产企业往往采用两种税收筹划策略：合作建设和销售收入分配。一是合作建房。合作建房是指运用税法。一方出让土地，另一方出资，双方合作建设房屋，建成后按比例分割自用的，暂免征收土地增值税，土地增值税转让完成后应按优惠政策征收，进行税收筹划。例如，房地产企业可以与多家企业共同开发自己的土地。完工后，他们可以根据资本投资的比例来划分房屋。在房屋分割过程中，房地产企业和共同开发个人可以免征土地增值税。第二,分配销售。销售收入的分散策略主要从两个方面入手：首先，通过成立独立的项目销售公司，在项目完成后转让开发项目的销售权，由销售公司通过二次销售房屋来降低土地企业的附加值；二是签订装修合同和毛坯房房屋销售合同，所以在计算土地增值率时只能依据毛坯房房屋价格作为计税依据，以降低房地产企业的土地增值税。
五、结语
土地增值税负担对房地产企业的盈利能力和现金流有很大的影响，房地产企业应采取一些措施来规划减少这种影响。在此基础上,本文在阐述税收筹划的基本原则和方法的基础上,根据土地增值税的相关税收政策对房地产企业来说,分别从土地增值税政策的合理利用,使用土地增值税的税收优惠政策规划、符合法律的前提下,增加扣除项目的金额等角度提出了具体的优化策略, 目的是为房地产企业合理降低土地增值税，增强综合竞争力提供有益的参考。
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论文作者:牛文丽
论文发表刊物:《建筑实践》2019年第12期
论文发表时间:2019/9/25
标签：增值税论文; 土地论文; 房地产企业论文; 项目论文; 税收筹划论文; 税收论文; 成本论文; 《建筑实践》2019年第12期论文;