房地产产权档案的运动阶段及归宿问题研究，本文主要内容关键词为：归宿论文,产权论文,阶段论文,档案论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
房地产产权档案的科学管理，离不开对其在文件生命周期中所处运动阶段的正确认识。因为只有如此，才能对其应有的归宿作出科学的判断。为此，我们将从认识房地产产权档案的特性入手，研究其运动阶段。
一、房地产产权档案的形成
产权档案是指城市房地产管理部门在产权登记、产权调查、产权变更等房地产权属管理活动中形成的具有查考价值应当归档保存的文字、图形、声像等多种记录形成的文件。随着社会主义市场经济和房地产业的快速发展，房地产产权档案的利用越来越广泛，因此也越来越备受人们的关注。产权档案首先是产权产籍管理工作的历史记录，在其管理过程中，形成图、档、卡、册等原始记录；其次，产权档案在来源上有特指性，是通过一系列产权管理、监理等管理活动形成的。
从以上图示不难看出，产权档案是产权产籍管理的历史记录，它是在一系列房地产权属管理活动中形成的，是政府部门对房屋所有权人确认并在管理过程中形成的一系列契、状、图、证、卡、册。“图”即房产分幅平面图、分丘平面图、分户平面图和地籍图等；“档”主要指房地产产权登记卷（包括社会主义改造情况及文革期间接管的房产落实政策等材料）；“册”是房地产产权产籍情况和土地使用情况的缩影；“卡”指产权人归户卡；“表”即为统计报表。以上图、档、卡、表五者有机结合、互相联系、互为补充。利用图、档、册、卡可从产权人姓名、土地座落、房产地址、房产地号等不同角度检索出所需的房地产产权情况。
二、房地产产权档案的特性
产权档案并非房地产行政管理部门主体全宗的组成部分。相反，它是围绕着“房地产”这样一种客体对象．在房地产权属管理活动中形成的，具有相对独立性的有机整体，有着独具的特点。
1、管理专业性、利用广泛性
房地产权是人们最大的物权，它的形成、变更、转移、设定、注销等变化过程都需要经过行政、法律、经济、综合等手段。产权管理更是涉及房地产、法律、经济、行政、测量、土建等多项学科及工作，产权档案的组成也与上述学科及工作有关，是这些工作中形成的文件的总和。因此，房地产权档案的内容极其丰富，具有综合性，并且其管理工作也更具专业性。产权档案的门类很多，其中主要的有：登记发证、交易、征地、房改、仲裁、落实政策，普查等类。特别是房改以后，每年要增加十多万甚至几十万以上档案，档案管理人员每日要接待相当数量的业主、利害关系人、律师、拆迁单位、法律工作者、房地产工作者等，并对他们查阅档案的房屋进行日常监理。房地产档案可以说是真正意义上与人们的利益关系最直接，利用最广泛、最频繁的档案。
2、证据性及其带来的经济、社会效益和法律作用
房地产产权档案作为原始的历史记录而具有不容置疑的证据性和证据价值，可以作为法律认可的、最权威的、证明产权来龙去脉的铁证提供给社会、法人和个人，成为房地产管理部门及其他部门和人民法院处理纠纷的重要依据，也是产权部门进行产权登记的依据。因而它可以对司法和社会安定起相当大的作用，从而发挥巨大的社会效益。与此同时，房地产产权档案的证据性还可以带来同样多的经济效益，这是因为房地产的经济价值不论在单位还是个人的总资产中都占有绝对高的比例。因此，产权档案的有无，记载是否准确、全面，图、档、卡、册的记载是否一致，都将对产权人产生一定、甚至重大的经济影响。此外，产权档案中有的已经经历几十年甚至上百年历史，具有重要历史价值；特别是伟人、名人房地产档案中的亲笔信件等更是历史文物，亟具研究价值。
3、动态性和现行作用性
文书档案、会计档案等在形成移交给档案部门保管后，绝对不允许轻易改动，而房地产权档案则不同。由于同一处房屋随时可能发生买卖、交换、继承、翻建、拆除、纠纷、抵押等权利人和房屋土地客体之间，或者权利人相互之间权利与义务关系的变更，产权档案就得随着上述变化而随时加以记录、更改，处于不断变动之中。
房地产产权变动频率越来越快，无论是商品房、存量房还是二手房，其交易量都在急剧攀升。特别是二手房，由于它具有房价不高、房源广泛的特点，所以成为很多人的首选，其交易量更是成倍翻番。
在房地产经济进一步发展、法制更完善的今天，房地产权的结构正在发生巨大变化，私人比例已占绝大多数，同时，产权变化的速度正在加快，这些变化促使房地产权档案随之快速变动，包括图、卡、册、表在内，使之随时与现实状况保持一致，因而产权档案具有极强的动态性。
房地产产权文件是为了证明权利人的权益、管理监督这种权益的实现及变动状况而产生形成的。它们作为档案保存的目的与此完全相同，这就使得房地产档案仍然处于现行期。房地产权属于最大的物权，其权益在暂不变动的情况下一直延续。保证这种延续性的就是具有明确的现行性的房地产档案。所以，产权档案在产权静止状态时处于准动态，如箭在弦上一样，是对现实的人流、物流情况的无形控制。而且，一旦档案的内容由于现实情况的变化而与现实状况出现差异，就要立即修改使之与实际完全相符，使其仍然能“为完成其内容规定的任务或达到其为之而形成的目标而发挥作用”。所以，房地产档案的动态性保证了其现行性在非常长的时期内仍然能得以实现。总之，房地产档案具有现行性，或者更准确的说法是，它在很长的时期内处于现行期。
除上述特点以外，产权档案还具有房地结合和图卷结合的特点。房屋和地密不可分，房屋产权发生转移，土地使用也随之发生转移。产权档案图卷结合，可以从图上查到档案号，也可从图上的权界线和房屋界线结合起来，并反映其归属，因此，档案离不开图。
三、房地产文件的生命周期及其归宿
何嘉荪教授曾经指出：鉴于房地产档案的上述特性，研究房地产文件的生命周期具有重大意义。我们非常同意他的观点。许多人认为，房地产档案属于城建档案范畴，因而应该移交城建档案馆保存。然而，具有非常强烈现行性的房地产档案却不宜于立即移交档案馆，至少在其仍然具有现行性的时候，不宜于移交。那么，何时能够移交呢？为此，应该研究其生命阶段的划分。
房地产文件的构成要件是文件形成者（可能是代表政府的房地产监理部门，也可能是房地产权利人）、文件内容和内容反映的客体对象——房地产客体及其权利人。所以产权权利人既可能是文件形成者主体，也可能是文件内容反映的客体对象，一身而二任。
大部分房地产文件的制作形成阶段，就是房地产交易和权属登记的阶段；也有一部分文件是在以后的日常监理过程中形成的。
交易登记结束，文件经过批准正式制作形成，就进入了现行期。如前所述，房地产文件的现行期非常长，我们认为只要房地产客体自身仍然存在，没有发生根本性变化，它就始终处于现行期或者说处于文件运动的“现行阶段”。那么现行期何时结束呢？我们认为，可以有两种情况：一种是政府根据法律授予的权力，宣布其失效。比如，由于文革期间房地产档案受到极大摧残、失落严重，造成房地产产权权属不明，故政府在1988年宣布对所有的房地产产权进行重新登记。于是，1988年以前的房地产产权文件随之失效而进入非现行期。另一种情况，就是房地产客体对象自身灭失或者发生了根本变化。
随非现行期开始，文件进入“暂存阶段”。在暂存阶段，由于已经失效文件反映的房地产客体对象依然存在．房地产产权监理部门仍然不时需要查用参考这些文件，故其第一价值仍然占据主导地位，仍然需要就近保存在房地产产权监理部门。
只有那些年代久远的失效文件和房地产客体对象已经灭失的文件，它们对房地产产权监理部门已经基本上失去查用参考价值，其第一价值大大降低；然而它们中有一些仍然具有第二价值，尤其是历史研究价值和文物价值等，因而才会继续向前运动，进入“历史阶段”。
根据以上分析，我们认为房地产档案是以房地产客体对象为核心形成的档案文件有机整体。当然，根据何嘉荪教授的意见，这批档案由于数量太大，不一定只构成一个全宗，而是可以根据相关地块的分割和文件数量的多寡分成若于全宗群和客体全宗。但是这一批档案不能随便分割则是应该可以肯定的，
另外，处于现行期和暂存期的房地产文件当然应该保存在距离其主要利用者最方便的地方。所以，我们认为杭州市目前保存在市房地产产权监理处的房地产档案，以暂不移交城建档案馆为宜。甚至可以考虑成立房地产档案馆作为城建档案的分馆保存这批档案，该馆则同时接受城建档案馆的领导。
以上是我们的一点不成熟的想法，诚望同行指正。