摘要：房屋工程作为城市建设重要内容，与人们生活工作联系密切，为延长其服务年限，充分发挥其所具有的基础功能，需要采取措施对其进行维护保护，可以在一定程度上缓解房屋供需矛盾，对促进城市进一步发展具有重要意义。
关键词：房屋维修；项目管理；难点
目前，在经济发展的带动下，建筑行业的发展也越来越快。在新建筑建设的过程中，对房屋进行维修管理，也是建筑行业发展过程中需要关注的问题。由于房屋建筑都是有一定的使用年限的，一旦年久失修，就容易出现房屋破损、坍塌的情况，对人们的生命安全也会造成严重的影响。因此，加强对房屋的维修管理，是值得重视的一个课题。
1房屋维修工程分类
1.1检修
检修，就是根据房屋建筑的用户报修与设备检查，对房屋建筑工程的结构进行简单的维修，其目的是保证房屋建筑的使用功能可以正常的发挥。检修的主要特点是比较零散、简单、时间紧迫。一般适用于房屋建筑中的屋面出现小面积渗漏问题、门窗修护、落水管修补等方面。
1.2综合维修
对于房屋建筑工程的一般病害加以修复就是综合维修。在综合维修中，其目的就是消除隐患、整治病害，对存在破损的地方，按照原本的样子将其进行维修。使用综合维修，其具有维修地点集中、工程量大、计划性强、项目复杂的特点。采用这种维修方式，比较常用于房屋的墙体局部拆砌、梁柱损坏或者是局部加固等方面。
1.3大修
大修就是需要对房屋建筑的主体结构或者设备进行更换，其主要的任务就是恢复功能、根治病害，从而使得房屋建筑的使用寿命得以延长。大修的特点有工程量大、工程地点集中两个方面。采用大修方式，一般比较适合用于建筑结构损坏严重，但是没有倒塌危险，能够继续使用的房屋工程中。或者是由于居住条件的改善而需要对房屋的局部加以改造，对房屋建筑的主体结构采用全面抗震的措施来进行加固。
2房屋维修工程的特点
2.1限制性
房屋维修受到的约束较大，具有明显的限制性。维修工作只能在原有房屋基础上进行，创造性较低，且工作不能超越特定的环境条件。特别是对具有历史、文化意义的房屋维修，除了要保持原有建筑风格之外，还要与周围环境相协调。
2.2广泛性
房屋的各个部位，如结构、内外墙面、防水及零星构筑物部件等都会有不同程度的损坏，而且这种损坏经常发生，无明显规则。即使同一房屋结构使用功能的减弱速度和损坏程度也是不均衡的。因此，当损坏发生时，需要根据损坏程度随时进行小修、中修和大修。
2.3分散性
工程项目小，要求高，零星分散，用料品种、规格多，有时新料、旧料都要使用。
2.4技术性
房屋维修往往人少工种多，维修工作不仅包括建筑工程专业的技术，有时还包括机械设备、通信等相关专业的技术。
同时，房屋维修工程管理还涉及维修工作的安全性、计划性和及时性等诸多方面。只有弄清了房屋维修的以上特点，才能对房屋维修管理工作有一个比较全面的认识，才能从管理制度、人员配备、机械与材料的准备、维修计划与方案、资金落实等方面进行周到的安排。
3房屋维修管理现存难点
随着社会主义市场经济体制的日益完善和发展，国内房屋维修管理企业竞争越来越激烈。房屋维修管理工作，目前在国内来说仍然是微利行业，仍然处在发展壮大阶段，维修管理企业只有靠高质量的服务、良好的信誉和企业形象去取胜，才有可能不断扩大业务量，从而为争取更多的客户、扩大市场份额、实现规模经营创造条件。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆房屋维修管理企业迫切需要积累竞争资本、提高服务技术和能力、合理配置已有资源，这就要求管理企业在提高维修质量的前提下，大力节约维修成本开支，降低管理成本。从这方面来看，正确认识管理房屋维修的难点，为维修工作‘对症下药’和少走弯路有很直接的关联。房屋维修管理工程主要存在以下难点：
3.1 维修作业资金不足
就房屋维修工作执行现状来看，最为突出的问题就是在资金不足。未修改工作设计的工作较多，涉及到的费用也较多。有的维修单位在进行维修的时候，维修资金准备不充足，不能够对房屋进行彻底的维修。房屋的维修工工作涉及到的分项工程也较多，需要在维修之前对涉及到的项目进行预算，准备充足的维修资金。当然每个城市的相关价格也是不一样的，在对维修项目进行预算的时候，需要进行科学合理的预算，并根据预算准备充足的资金。
3.2维修工作易于经营者发生冲突
房屋维修过程是严格按照市场经济和价值规律要求来进行的，房屋维修所取得的收入和利润也是在经营管理中得到的。因此，它具有经营性，是经营性维修管理。没有这部分收入，维修管理公司的经营收入就要受到很大的影响。
3.3 从业人员技能低
房屋维修工程的实施对从业人员专业技能水平要求比较高，需要一专多能型人才，即除了要掌握建筑施工方面专业知识，为避免维修后出现改变房屋原有结构情况，还需要掌握装修施工、设备安装、水电安装等多方面知识。但是就现状来看，能够完全满足房屋维修工作要求的从业人员十分有限，大部分从业人员仅懂一方面内容，例如懂水电不懂建筑，懂建筑不懂设备安装，导致房屋维修工作无法有效率地进行。因为房屋维修工作的特殊性，在聘请工作人员时便存在较大的困难，需要花费更多人力物力。现在房屋维修从业人员普遍为农民工，整体专业技能水平有限，且多为中低学历，即便进行专业培训，想要完全满足房屋维修要求，依然存在较大难度。
4房屋维修管理优化措施
4.1 改变维修工作性质
为了保证有充足维修资金来支持房屋维修工作的展开，实现房屋维修工作的服务性和有偿性的有效结合，既可以为用户提供便捷服务，也可以通过非公用部位的维修工作来收取相应的费用，作为后续维修工作展开的重要保障。想要实现这一目的，就需要对传统工作意识以及经营模式进行调整，将保证服务质量作为核心原则，在为住户营造安全舒适居住环境的同时，通过合理明确的收费标准，遵循市场发展规律，获取适当的利润，作为单位服务工作开展的基础，解决房屋维修工作资金不足难题。
4.2 制定合理完善方案
房屋维修工作具有很强的随意性，即不同地段和时间的房屋维修内容差异性大，需要按照地段分布来采取维修措施。为提高维修作业效率，就需根据工作特点，提前制定合理完善的工作方案，确定一定区域内相同损伤原因和程度的建筑，集中进行维修处理，缩短中间对比和选择所费时间。房屋维修工作切记不可盲目开工，对影响房屋结构安全的应提前请专业机构损伤鉴定，并根据房屋建设特点确定注意事项，综合分析所处环境特征，确定高执行度的维修方案，安排专业丰富的人员负责，在不影响房屋建设风格的同时，完成维修工作。
4.3 提高从业人员水平
从业人员个人技能水平在根本上决定了房屋维修工作最终效果，应通过外聘施工队来解决聘请固定员工的庞大开销。采取招标制度来选取具备高素质的施工服务队伍。并通过季度、年中、年度质量大抽查来记分排名，采取末位淘汰制让施工力量新陈代谢，迫使施工队重视高技术专业人才的补充，吸引具有一技之长和复合型人才加入，形成结队小组，相互带动提高技能水平。
5结束语
综上所述，通过对房屋维修工程管理的特点和难点的分析，我们要迅速而准确地把握房屋维修管理工程的思路、方法和出现问题后的对策，搞好房屋维修管理工程工作，既有利于管理企业的发展，又有利于改善和提高居民的生活水平。
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[3]韩冬冰.居民小区电梯管理问题的研究[D].天津大学，2014.
论文作者:李永彬
论文发表刊物:《基层建设》2018年第1期
论文发表时间:2018/5/21
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