摘要：天津港作为是中国北方最大的综合性港口，陆域面积 132平方公里。天津港北疆港区作为主体港区之一，面积达25.8平方公里，是目前天津港规划建设最成熟、土地使用最集约使用率最高的综合性港区，应抢抓机遇整合公园周边的仓储物流用地，给予房地产开发更大的空间，同时建议加强北疆港区的环境治理，最终实现散货搬迁。
关键词：天津港；北疆港区；房地产；环境
天津港是“一带一路”重要战略支点、京津冀协同发展建设北方国际航运核心区的基础支撑、中国（天津）自由贸易试验区的重要组成部分，天津滨海新区对外开放的门户，连接东北亚与中西亚的纽带。自2004年改制以来，天津港取得了举世瞩目的成绩，天津港集团作为天津港区域的建设和开发经营主体，使天津港陆域从40多平方公里跃至132平方公里，突破了天津港内陆瓶颈，带动了天津港和天津市经济新的增长点。其中北疆港区作为主体港区之一，面积达25.8平方公里。根据天津港“南散北集”的总体布局，北疆港区以集装箱、滚装汽车为重点，发展大规模集装箱物流园和汽车物流园，位于中心区的天津国际贸易与航运服务中心是全国目前最大的“一站式”航运服务中心之一，同时包含已建成入住的住宅项目，是目前天津港规划建设最成熟、土地使用最集约使用率最高的综合性港区。
一、北疆港区土地开发模式
依据《批转区规划和国土资源管理局关于落实进一步规范新区土地整理储备工作有关问题实施意见的通知》（津滨政发[2010]69号），天津港集团及其子公司已不再具备土地储备资质，仅负责土地整理和政府主导模式下的一级开发。天津港集团在土地出让前对其整理发开的土地没有储备机构应有的抵押融资等权利。同时整理资金仍由天津港集团垫付，在土地出让和受让人缴清土地出让金后，将整理成本和部分政府收益返还天津港集团。
天津港土地整理资金的回收和土地整理获得收益的方式极其被动，必须在土地出让后才可资金回笼。同时土地整理和最终出让的时间往往间隔很长，不管整理资金是由自有资金投入还是融资贷款投入的，都对资金用于企业开发的再增值产生了严重的不利影响，尤其是融资贷款产生的财务成本对企业开发的影响日益严重。
二、土地利用现状
北疆港区总面积25.8平方公里，西临海滨大道，东至集装箱码头，南靠京塘高速公路延长线。按照最新的港区规划，生产性的港口、物流用地16.9平方公里，未出让的港口用地3.2平方公里、物流用地2.5平方公里，商业、住宅用地仅0.47平方公里，未出让的商业、住宅用地仅分别为0和0.1平方公里。
以上数据看出，北疆港区目前可出让商业、住宅用地微乎其微，而大量的港口、物流用地闲置。然而商业、居住用地的土地出让价格是港口、物流用地的几倍甚至数倍，同时出让金中政府收益返还天津港集团的部分也相应地成倍提高。
那么，在现有的土地开发模式和土地利用现状下，如何最大程度上加速整理资金回笼和利用土地开发创收，已经成为了一个不得不考虑的问题。
三、北疆港区的土地利用设想
北疆港区西邻经济技术开发区，与开发区仅有海滨大道一路相隔。海滨大道西侧的开发区发展完善，永旺梦乐城、会展中心、万科金域蓝湾、万通新城国际等商业、居住项目早已投入使用并完全成熟，公交汽车、轨道交通等交通设施快捷便利。北疆港区应依托开发区现有的配套设施，大力发展港区内的商业居住项目，提高土地出让的一级开发收益。同时，天津港应借助已形成的品牌效应，争取土地一级、二级开发联动，至少在天津地区成为地产业的风向标。
港区内已建成了合生君景湾、万科海港城、中交启航家园等住宅项目，自开盘以来销售成绩显著，入住率较高，人气较旺。同时天津市政府于2016年9月30日颁发了《天津市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（津政办发〔2016〕80号），《意见》指出，“一、实施区域性住房限购 在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在市内六区和武清区范围内再次购买住房，包括新建商品住房和二手住房。二、强化差别化住房信贷政策 对在市内六区和武清区范围内购买首套住房的非本市户籍居民家庭，申请商业贷款首付比例不低于40%”。市内六区和武清的“限购令”，并不包含滨海新区，实际上是将部分购房需求转移到滨海新区来。
滨海新区进年来总体发展势头正猛，天津港更应该借此机遇乘胜追击，借助2016年房地产市场的火爆局面建立并巩固在当地乃至全国的房地产业内的地位。并且港海公园项目正在建设当中，有泰丰公园周边房地产价格的先例，海港公园建成后周边房价地价必定大幅上涨，应抢抓机遇整合公园和航运中心周边的仓储物流用地，给予房地产用地开发更大的空间。
四、港区产业规划日益突显的环境矛盾
正因为北疆港区的多功能、综合性定位，港区内外部的矛盾日益突显。近年来全国范围内的大规模围海造地，已对海洋资源丰富的海岸线周边生态造成了永不可逆转的破坏，这是港口发展不可避免的举措，天津港也不例外。那么在此前提下，其他各方面的环境保护和生态文明建设更要面面俱到。更要从未来建设国际港口城市、国际航运中心以及自由贸易港区等更高层面上提出对生态环境保护的要求，加强生态绿地建设，严格控制港区污染物排放量，引导港区向绿色生态港口方向发展。
天津港近年来已采取各项措施，努力打造天蓝、地绿、水清、环境整洁的绿色港口，但北疆港区的环境治理仍需完善。
图1 北疆港区航拍图
上图显示了北疆港区东侧堆场和四港池后方用地在航拍图中已几乎完全显示暗红色，这是由于矿粉造成的污染。尽管采取了强化货物苫盖、货垛表面覆膜、作业全程洒水喷淋等常规措施基础，但是不可能完全实现防尘抑尘管理。京津唐高速延长线是连接北疆作业区和港外的重要道路，延长线直通开发区，大型货车每天络绎不绝，尾气和粉尘污染严重。北疆港区和西侧开发区内的商业住宅项目，势必遭遇环境污染，对入住居民和工作人员危害较大。天津港已在大力进行散货物流区域的搬迁，同时加快南疆中部堆场投产，启动南疆通用泊位及堆场规划建设，全面加快散货物流中心整体搬迁。根据天津港“南散北集”的总体布局，建议也将北疆港区高污染的散货业务也搬迁至南疆港区。南疆港区规划以港口、仓储物流用地为主，不存在商业居住用地。同时南疆港区土地利用率低，空地较多，资源浪费程度较严重，将北疆港区的散货业务搬至南疆港区，势在必行，利港利民。
论文作者:张竞爽
论文发表刊物:《北方建筑》2016年12月第34期
论文发表时间:2017/2/24
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