北京市土地流转价格的空间格局与竞争租赁规律探讨_工业用地论文

北京市土地出让价格的空间格局与竞租规律探讨，本文主要内容关键词为：北京市论文,格局论文,土地出让论文,规律论文,价格论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。

      修订日期：2014-11-27。

      中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1000-3037(2015)02-0218-08

      DOI：10.11849/zrzyxb.2015.02.005

      城市土地出让价格(简称“地价”)是政府宏观调控土地市场的重要工具，合理的地价对促进经济发展、维护社会和谐有着关键作用，也是提高土地资源利用效益、优化城市土地利用空间结构的重要保障[1]。然而，受土地财政愈演愈烈的驱使，城市地价高且正在制约着经济结构战略性升级和基本公共服务均等化配置，沦为实施新型城镇化、构建和谐社会的拦路虎[2]。因此，加强城市地价研究，尤其重视地价的空间分布格局及区域分异的原因和规律探讨，是我国正在处于城镇化加速发展期和将长期面临人多地少矛盾大背景下的必然要求，不仅为市场经济条件下土地资源的优化利用提供科学支撑，也是政府正确引导城市土地开发类型和发展方向、平抑由不合理地价引发的诸多矛盾的重要依据[3-4]。

      地价的空间格局研究起源于农业竞租理论[5]。随着城市的发展，以新古典经济学、土地经济学、生态经济学等学派为代表的城市竞租理论得以形成与完善[6]。阿隆索继承新古典经济学的思想建立了经典的城市竞租模型，从根本上影响了城市地价的理论与实证研究[7]。无论是经典竞租理论，还是地价空间格局的实证研究，都会重点关注空间因素的定义与讨论。由空间距离向因交通设施配置带来的时间距离的演绎，无不体现了对准确度量地价空间格局的努力，实践证明，时间可达性对地价空间格局存在显著影响[8]。国内学者主要借鉴国外相关研究的理论和方法成果，以对我国城市地价空间格局的实证研究为主，且多基于单个土地利用类型的地价分析，鲜有关注全体土地价格的空间分布格局及其竞租规律[9-15]。而且，在空间因素测度时往往采用简单的空间距离，不能准确反映综合交通基础设施配置改变时间距离所带来的城市地价空间格局变化，尤其在轨道交通加速建设的当今中国大城市中。

      因此，本文采用矢栅数据结合的方法对北京大都市区(城市六环快速路内)进行可达性综合度量。在此基础上，运用2008-2010年土地出让数据的单位地价从微观层面实证研究地价空间分布特征，并在综合可达性测度的基础上分析了地价分布规律及土地利用类型竞租规律，既对城市地价竞租理论研究作了重要补充，更为北京市科学地制定组织城市土地利用方式、配置交通基础设施、完善城市发展与土地开发政策，进而提高城市与区域的土地利用整体效益提供依据与建议。

      1 数据来源及研究思路

      1.1 数据来源及说明

      文章中使用的地价数据来源于北京市土地储备中心网站(http://www.bjgtj.gov.cn/tabid/3259/Default.aspx)，然后将其配准到市域地图上进行数字化，如图1所示。我国的土地有偿使用制度始于20世纪90年代初期。从1992年开始，北京市率先迈入土地市场化改革，但一直到20世纪末期，土地出让的改革力度不足，土地的行政拨付仍占主导。1992-1999年间商业用地、住宅用地、工业用地和综合用地的土地出让样点总数很少。21世纪以来，伴随着我国土地有偿使用制度和土地招拍挂制度的逐渐成熟，尤其是在北京市经济结构战略性调整及奥运建设的客观要求下，土地出让样点数量成倍增加。需要说明的是，为了使得时间可达性集中在一个时间剖面上并具有横向可比性，本次研究选取了2008年以来的土地出让数据，因此在内城区(城四区)的出让样点数量较少，但这并不影响地价的空间特征分析。

      

      图1 北京市土地出让样点示意图

      Fig.1 Samples of land transfer in Beijing

      1.2 综合可达性度量

      可达性是影响地价的关键因素，本文试图在准确测度综合可达性的基础上把握地价的空间分布特征及竞租规律。为了能够精确计算全空间的综合可达性，本文采用网络分析和距离成本加权分析相结合的可达性测度方法，同时顾及普通道路与地铁线路的综合影响[16]。

      如图2所示，得到北京市城区的时间可达性图，将其作为距离度量，来表征地价的空间衰变模式。为了分析北京市地价的空间分布特征，根据研究区范围内全局可达性图分别生成0.25、0.5、1、1.5、2h的等值线，本文将对每条等值线包括的时间圈层做地价的差异性分析。时间可达性的测度是分析地价分布的关键基础，也是解析地价竞租规律的根本前提。

      2 结果分析

      2.1 北京市地价的空间分布

      采用Nature break分级法，将地价分为三级，如图3所示。研究区共有土地样点426个，其中第一级有12个，仅占总数的2.8%；第二级的个数为80个，占总数的18.8%；第三级的个数最多为334个，占总数的78.4%。地价位于第一级的个数很少，其中商业样点为4个，居住样点为5个，综合样点和其他用途样点分别为2个和1个，该级别中没有工业用途的土地利用形式。第二级中，居住样点的个数比例超过50%，其次是商业样点，综合及其他样点的个数仅占12.5%。与第一级别相同，该级别中也没有工业样点。第三级的数量最多，其中工业样点的数量占据了60%，居住样点次之，占19.2%，商业、综合及其他用地的比例均不足10%。

      

      图2 时间可达性的等时线图

      Fig.2 The isochron of time accessibility

      

      图3 北京市土地地价分级示意图

      Fig.3 Classification of land transfer price

      进一步考察各级别土地出让点的区域分布情况，有11个一级样点位于朝阳区，仅有1个样点位于海淀区。第二级样点中，50%的样点分布在朝阳、海淀、石景山与丰台区，其他零散分布在城四区和大兴等区县。第三级样点中，城区仅占12.5%，大兴、顺义、通州区揽括了大部分样点。位于通州和大兴交界处的北京经济技术开发区的样点近100个，其中工业样点75个，单位土地价格在430～1 300元之间。总体来看，北京市地价空间分布的圈层模式明显，沿中心区至外围地价逐步衰减。地价的差异取决于自身的土地利用类型，受制于区域产业发展导向和社会经济发展阶段。

      2.2 土地利用效益空间衰减规律分析

      将时间可达性划分为四大圈层，即0～0.25 h、0.25～0.5 h、0.5～1 h、≥1 h，由此得到对应时间圈层内的土地出让样点及地价，如表1所示。从样点的圈层分布来看，≤0.25 h圈层的数量最少，仅为2个。2008年以来在内城区的土地出让数量极其有限。随着圈层的外移，其数量依次增加，1 h以外圈层的个数达到272个，占总地价样点的63.85%。考察单位地价，发现了随着样点个数的不断增加，其地价呈现减少的趋势。除0.25～0.5 h圈层的单位数量地价值因为内圈(0～0.25 h)土地出让样点少、代表性不强引起地价略微增加以外，地价空间衰减规律呈圈层布局，随着时间可达性的增加，地价在不断减少。下面进一步定量刻画基于时间可达性的地价空间衰变模式及其变化规律，由此来更为清晰地佐证地价的圈层分布模式。

      

      图4土地价格随可达性变化曲线

      Fig.4 The relation of land price and time accessibility

      

      如图4所示，将土地出让样点的时间可达性作为横坐标，地价作为纵坐标，并做回归曲线模拟空间衰减趋势。可以看到，地价沿着时间可达性的增加显著减少。可达性0.5 h以内的地价样点极少，但其单位地价居于高水平。可达性1 h以外的地价样点集中分布，但单位地价较低。20世纪90年代以来，尤其是2000年以后，北京市加大力度转变经济增长方式，并把调整产业结构放在突出位置。伴随着产业结构的调整和更替，土地利用类型和强度出现了新的空间重构。在城市中心，可达性极为优越，这里配置着最为便捷的轨道交通和道路交通，汇集着各式各样的人流、物流及信息流，加之内城“首都核心功能区”的重要战略定位，使其成为商业金融、生产性服务业及高级消费行业的首选区位。由于城市中心高昂的土地价格，使得高密度、高容积率、高档的写字楼成为市中心的主要景观特征，从而也提升了可达性较优区域的地价。同时，城市中心的高房价以及旧城改造的缘故，致使大量城市居民外迁。另一方面，城市中心提供了大量的就业岗位，形成了最大的就业市场，城市劳动力需要在住房成本与通勤成本上寻求贴切的平衡点。1h等时圈与重要的轨道交通以及道路枢纽的外沿极其吻合，于是1h等时线内形成了以住宅用地、配套商服用地及综合型用地为主的土地利用形式，造就了较高的地价[17]。1 h等时圈外的广大范围成为承接中心区域工业企业转移和新兴产业园区的主要范围。由于远离城市中心，低廉的地价极大地降低了土地利用效益。当然这也是政府极力主导下，工业企业大批量搬迁进园的关键动力。2008年以来的工业用地有近60%的数量和50%的用地面积布局在此。

      在城市空间结构、产业发展阶段及宏观政策背景下，城市土地利用效益呈现出明显的圈层分布、逐渐递减的特征。土地利用效益的高低与土地利用类型息息相关，商服用地的高容积率、工业用地的低廉地价都将带来不同的土地利用效益。在把握基于时间可达性的土地利用效益空间分布特征的基础上，下面将着重分析不同土地利用类型利用效益的空间分布特征及衰减规律，以此回答区域土地利用效益空间分异的形成机制。

      2.3 土地利用类型的竞租规律

      从保罗·萨缪尔森提出的“冰山模型”开始，对于城市土地价格随距离变化的函数一般均采用指数的衰变形式[18-21]。在此，分别考虑所有土地样点和住宅、工业、商业以及综合用地的出让价格相对于时间可达性的关系，均采用指数函数对其进行拟合。

      

      

      图5 地价竞租规律

      Fig.5 The regularity of land bid rent in Beijing

      从表2的回归拟合结果可知，除工业用地外，其余土地价格的模型拟合优度均较好。对于拟合指数曲线的系数，除工业用地较为特殊外，其余用地的系数均为负，说明随着通勤时间的增加，单位土地出让价格开始降低。将工业、住宅、商业及综合用地的指数曲线系数绝对值大小进行对比，商业用地最高，为1.47；住宅用地其次，为0.99；综合用地第三，为0.89；工业用地最低，为0.108。可见，商业用地价格随可达性的衰减最快；住宅用地及综合用地其次，且明显低于商业用地的衰减速度；最后是工业用地，其价格随可达性的变化微弱。需要指出的是，工业用地的配置带有强烈的政策色彩，较低平稳的价格设置是受区域经济结构调整导向的影响，已经成为政府主导下激励工业企业外迁的筹码。因此，工业用地地价的高低与其产业性质和园区区域政策相关，与时间可达性的相关关系并不显著。将工业、住宅、商业、综合用地的常量大小进行比较。可以看到，商业用地的常量最高，为40 671；住宅用地其次，为28 678；综合用地第三，为19 013；工业用地最小，仅为675.6。由于回归常量意味着指数曲线截距值，一定程度上也反映出各个类型用地的总体价格高低。

      综合各个用地类型的衰减程度、样点价格范围及可达性分布，商业用地一般分布于距离中心较近的区域，可达时间值较低，并且大多数价格所处范围值最高，价格随可达性变化衰减最快；工业用地的可达时间最长，即离中心分布最远，且大多数价格相对而言最低，价格衰减最慢；相对前两者而言，住宅用地和综合用地的可达性、价格范围及衰变程度均居中，且相差不大。地价竞租规律如图5所示。

      北京市地价格局来源于市场和政策双重作用的结果。在完全市场作用下，土地价格和距中心的距离成反比，区位越靠近市中心，交通通勤费用就越小，地价就越高；反之亦然。不同土地利用类型对土地进行竞标，土地被出租给价高者。在各种土地利用类型中，商业具有高度的集聚能力，建筑多以高楼大厦的形式出现。由于其具有高密度、高容积率特征，单位土地面积产出高，能够竞得高地租的土地，因此一般多集中于城市中心，且单位地价高。通过曲线拟合认为，在0.75 h以内商业用地的竞租曲线明显高于其他用地类型价格。因此，商业用地是中心城市土地价格的重要组成要素。另外，由于第三产业的发展必须配置大量的综合用地予以支撑，以写字楼、办公楼及会展用楼为代表的综合用地类型也促进了土地价格的提升。最后，由于受到第三产业发展用地的挤压，城市中心用于居住的土地极为稀缺，也引起了居住地价的抬升，对城市中心土地价格的提高也产生了重要影响。

      随着中心地价的提升以及人口的大量积聚，致使居民必须在远离城市中心的位置居住，但是由于城市中心是巨大的就业市场，劳动力不得不在住房成本与时间成本上选择一个很好的折中方案。通过曲线拟合结果可以看到，距离中心0.75 h以后，居住用地价格占据了明显的优势，且衰减速度较为缓慢。近些年来，由于受住房的刚性需求、改善性需求以及投资性需求的重叠影响，很大程度上抬升了地价。为了满足不同需求和能力的住房消费要求，提高居住的人均居住面积和居住水平，北京市从城市中心到外围的居住用地出让样点数量占总出让样点的70%以上。但由于市场需求太大，北京市大都市区即本次研究范围之内的房价依然处于非理性的高价位，由此引发了地价的高水平和缓慢衰减。值得注意的是，居住用地的地价衰变曲线的拐点出现在时间可达性1 h处，1h等时线与轨道交通及若干交通枢纽切合得较为紧密，这清楚地指出了居民住房消费的通勤时间忍耐度。1 h以外的居住用地价格衰减趋缓，与1 h圈内的居住用地价格相比，后者对时间可达性的响应强度较弱。

      在完全市场经济条件下，城市地价与资本具有可替代性，紧邻城市中心的地价攀升预示着以粗放、低密度土地利用为特征的第二产业必须朝远离城市中心的地区发展。在政府法规的引导下以及工业企业进园的强烈要求下，大批企业放弃了区位条件较好的市区，转向郊区开始了新的发展和竞争。另一方面，自下而上的乡镇企业凭借其廉价的土地租赁费用吸引工业企业入驻，也加剧了第二产业企业在不断分散。特别是自1999年北京市政府颁布“北京市三、四环路内工业企业搬迁实施方案”以来，进一步加大了污染扰民、占地面积大的工业企业向郊区搬迁的力度。工业地价的高低与其产业性质和园区区域政策相关，而与时间可达性的相关程度不高。与其他用地类型相比，工业用地的空间变化强度不大。现阶段我国的工业产业发展粗放，效率低下，加之多以平面厂房的形式存在，低密度展开、容积率低，只能竞得距离中心较远的土地。这也是政府主导下产业结构升级与经济空间重构的重要特征，因此其单位土地面积产出效益较低。

      3 结论与讨论

      (1)根据时间可达性评估结果，将其划分为四大时间圈层，由此得到对应时间圈层内的土地样点及其地价，考察单位数量地价，发现了随着样点个数的不断增加，其地价呈现减少的趋势。总体看来，地价的单中心圈层布局比较显著，随着时间可达性的增加，地价在不断衰减。

      (2)进一步细化土地出让样点类型，分别从商业、住宅、综合用地及工业用地来刻画区域土地利用模式。比较4类用地指数衰减曲线系数，得到竞租规律如下：商业用地的地价最高，在第一圈层占主导地位，但其价格随可达性衰减最快；住宅用地及综合用地其次，且明显低于商业用地的衰减速度；最后是工业用地，但其价格随可达性的变化微弱。

      (3)商业具有高度的集聚能力，建筑多以高楼大厦的形式出现。由于其具有高密度、高容积率特征，单位土地面积产出高，能够竞得高地租的土地，因此一般多集中于城市中心，且单位土地效益高。通过曲线拟合认为，在0.75 h以内商业用地的竞租曲线明显高于其他用地类型的价格。居住用地价格衰变曲线的拐点出现在时间可达性的1h处，1h等时线与轨道交通及若干交通枢纽切合得较为紧密，这清楚地指出了居民住房消费的通勤时间忍耐度，也表明了可以通过不断完善城市交通系统、提高城市时间可达性来提升地价。工业用地的配置带有强烈的政策色彩，较低平稳的价格设置是受区域经济结构调整导向的影响，已经成为政府主导下激励工业企业外迁的筹码。工业用地地价的高低与其产业性质和园区区域政策相关，与时间可达性的相关关系并不显著。因此，在北京市打造世界城市、京津冀区域经济一体化以及区域人口生态环境压力日趋严峻的大背景下[22]，可以在更大的空间范围内组织北京市的产业结构转移与生产力空间重置。

标签：工业用地论文;  综合用地论文;  商业空间论文;  用地性质论文;  商业论文;