建筑物区分所有权初探，本文主要内容关键词为：建筑物论文,所有权论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、建筑物区分所有权概述
建筑物区分所有权，就是多个所有人区分一栋建筑物时，每个所有人对建筑物内一个封闭空间（楼层或单元）的专有权和建筑物公用设施的共有权的结合。它是随着城市人口的膨胀、高层住宅的出现而发展起来的一种特殊的所有权形式。它的特殊就在于它不是一种单一的所有权，而是由专有权和共有权这两种权利形式复合而成的。
（一）专有权
专有权是指区分所有权人对其独自使用的建筑物内独立的、封闭空间的所有权。
标的物。在建筑物区分所有权制度中，应该对专有权的标的物作出严格、明确的规定，因为只有这样，才能界定专有权与共有权各自的权利范围，保证每一个区分所有权人的合法权益。一般来说，专有权的标的物为楼层内隔开的、具有出入口的用于居住、办公或其他目的的单元，但也可为单独的楼层或房间。单元内的一个阳台等缺乏独立性与封闭性的空间不能成为专有权的标的物。建筑物的场地、其它区分所有权人亦使用的设备以及对于整栋建筑或其它区分所有权人的房屋存在、结构和坚固极为重要的部分或对楼房的外观与造型起决定作用的装饰物也不能成为专有权的标的物。
权利义务。作为专有权人，区分所有权人对其专用部分有居住、出卖、出借、赠与以及进行室内装饰等权利，但由于专用部分与其他区分所有权人的专用部人联系的紧密性，区分所有权人在行使专有权时应受到一定的限制。不得随意变动处于其专用部分内部的梁柱、管线等共用部分；有义务维修自己的住房，以使楼房保持良好的状态和美好的外观；有义务维持住宅环境的卫生与安宁，不得滥用专有权。
（二）共有权
共有权是指区分所有权人对建筑物的共用部分所拥有的所有权。
标的物。共有权的标的物是指建筑物的共用部分，包括梁柱、楼顶、地基等维持建筑物存在及牢固安全的部分和楼梯、走廊、供电供水供气供暖设备等属于区分所有权人共同使用的部分。除此之外，全体或部分区分所有权人还可以约定在建筑物的其他部分和设备上设定共有权。
在传统民法理论上，这种共有关系被称为互有。原因在于这种共有权的标的物在性质上应永久维持共有关系，各共有人对标的物无分割请求权，因为，对这种共有标的物的分割将会危及建筑物的稳固与安全，妨碍建筑物的有效利用，给每一个共有权人带来不利。
权利义务。作为共有权人，区分所有权人有权按共有部分的使用性质使用共用部分，其他共有人不得限制和干涉；有权阻止其他共有人对共用部分的破坏性使用；有权按应有份额分享共用部分的使用收益。但区分所有权人不得侵占、随意改动和妨碍他人正当使用共有部人；应按使用性质使用共用部分且不得损坏；应按应有份额的比例负担使用、维修和管理共用部分的费用。共同费用的共同负担，是建筑物区分所有权制度的重要内容，后面将详加论述。
建筑物区分所有权还有一项附带的权利，即地基利用权。它指区分所有权人不论其专有权标的物与建筑物的地基是否直接相连，都有对地基利用的权利，并承担相应的义务。
二、共同费用的共同负担
用于整栋建筑物或建筑物的共同部分的费用由全体区分所有权人共同负担。这是建筑物区分所有权制度的重要原则。
各区分所有权人对共同费用应负担数额多少，依其拥有的专有权标的物的大小来决定。测定专有权标的物的大小，有的国家以专有权标的物的价值为对象。我国在制定区分所有权制度时，各区分所有权人共同负担的比例大小，也应以专有权标的物的价值为对象来计算，因为面积相同的位于二楼和位于十楼的住房，其方便和舒适程度是不相同的，根据权利义务相适应原则，以住房的实有价值比以住房的面积来计算更具有合理性。
区分所有权人负担的共同费用应包括以下几项：(1)日常保养、维修和更新地基与建筑物的共用部分以及公用设备的费用；(2)管理建筑物的费用，包括管理人的薪金；(3)城镇土地使用税和其他应全体区分所有权人负担的损税；(4)支付楼房火灾及其他灾害保险的保险费等。
各区分所有权人对分摊给自己的费用应及时地支付。如果某区分所有权人对一定时期的分摊费用拒不支付，楼房的管理机构可留置该区分所有权人房屋内的及附属于房屋的设备、供房屋利用的动产或其他动产。在一定的条件下，楼房的管理机构还可应其他区分所有权人的请求，对该区分所有权人的专有权标的物建立质权，并在建筑物所在地的房产管理部门登记。
三、建筑物区分所有权的取得与处分
建筑物区分所有权中专有权、共有权以及附带的地基利用权是不可分割的，建筑物区分所有权的不论取得与处分，都应包括专有权、共有权、和地基利用权，只对其中一种或两种权利的取得与处分是不成立的。
建筑物区分所有权的取得，与一般所有权的取得相同，有买入、受赠、继承、交换等方式，但其成立，除双方当事人的意思表示一致外，还应具备一定的法律要件。根据我国《城镇私有房屋管理条例》的规定，不论以何种方式取得房屋的所有权，均应到房屋所在地房产管理部门办理所有权登记手续。购买的房屋，应提交出售单位出具的证明和房屋所在地房屋交易所认证的买卖合同；继承的房屋，应提交原《房屋所有权证》和遗产继承证书；受赠的房屋，提交原《房屋所有权证》和赠与书，由受赠人，赠与人共同申请；交换的房屋，提交双方原《房屋所有权证》和交换房屋协议书，并由双方共同申请。上述文件经查证核实后，当事人领取房屋所有权证，房屋所有权始得确认。以上规定对建筑物区分所有权的取得亦当然适用。
对区分所有权的处分，包括卖出、赠与、交换、出租、出借、抵押、典当等方式，由于区分所有权人共处于一栋建筑物中，其相邻关系比一般的相邻关系更紧密，因此，当事人在处分其区分所有权之前应对全体区分所有权人发表声明，其他区分所有权人有权提出异议，如果有正当理由，包括当事人应负担的费用尚未付讫，区分所有权发生纠纷尚未解决完毕，未来的居住人行为不检将会给其他区分所有权带来严重妨害等，异议即可成立，当事人就不能对其区分所有权进行处分。只有在其他区分所有权人无异议或放弃异议后，当事人对其区分所有权的处分始得进行。
四、建筑物的管理与区分所有人大会
区分所有人大会是商品住宅楼的最高管理机构，其性质是以加强住宅楼的管理，保护每一位所有权人的合法权益为宗旨的社会团体，它的成立，应在建筑物所在地的民政部门登记注册。
区分所有人大会由全体区分所有人组成，楼房的一个单元享有一个表决权。若建筑物按楼层区分，则一个楼层享有一个表决权。如果一个单元或一个楼层为多个人共同所有，则共同所有人只能委派一名代表参加表决。大会由管理人召集与主持。第一次大会由房产管理部门委托的区分所有人负责人召集与主持。大会有拥有楼房半数以上同时为区分所有权人的半数以上的代表出席时，即有决议能力。然，虽符合上述条件，但出席人数少于两名的除外。
区分所有权人大会作为楼房的最高管理机构，有如下权力：(1)选举管理委员会或管理人，委托其负责管理事务；(2)有对管理委员会或管理人的管理工作进行监督的权力；(3)有对不属管理人管辖事务的决定权；(4)有决定建立楼房更新基金，以进行维修及更新工作的权力；(5)批准在区分所有权人中分配费用的方案的权力；(6)制定并通过住宅楼的管理及使用规则；(7)有为楼房火灾及其他灾害缔结保险合同以及处理其他与外部联系的事务的权力。
管理人是由区分所有人大会选举产生，执行区分所有人大会的决议，处理建筑物日常管理事物的自然人。管理人应在本楼区分所有权人中产生。
管理人的权限。管理人对内负责日常管理事务，对外代表全体区分所有人的权利。