（武汉工程大学流芳区，湖北 武汉 430205）
摘要：房地产业促进了经济的增长，成为国民经济的支柱性产业。房地产业作为一个高利润的行业，人们在满足日常生活居住需求的同时,也成为了人们获取高额收益的一种投机工具。高收益必然存在着高风险，虽然房地产业带来巨额收益，但是对其投资固有的高投入、变现能力差、影响因素复杂等特性,使得房地产投资的风险也十分突出，所以理性分析和研究房地产投资中所存在的风险，并采取相应的防范措施，对房地产业持续健康发展有重要意义。
关键词：房地产业；投资风险；防范措施
一、房地产业市场发展趋势
在国民经济快速增长、城镇一体化推进的大背景下，人们对住房的需求呈现逐年扩张的趋势。中国消费人群对买房的热情使房地产业进入了繁荣时期，房地产业迅速发展带来的高额利益，也让房地产投资成为国民关注的重点对象。
然而，在房地产业繁荣发展的背后，炒房现象严重,房价居高不下,楼盘空房比例增加,城镇居民收入水平赶不上房价的增长幅度等等一系列问题随之爆发。面对几乎快要失控的房地产市场，政府不得不进行干预，采取严厉的调控政策来控制市场的恶性发展。近几年，政府加强对房地产市场宏观调控力度，随着限购限贷限价政策的颁布，房地产业的发展极大程度的受到了压制，楼市以往的“突飞猛进”的火爆行情迅速跌入“冰点”。
自2010年限购限贷限价等政策的发布，一、二线城市房地产市场的发展明显受到影响，发展缓慢，大中型开发商纷纷改变投资方案，进军三、四线城市，但由于三、四线城市的收入水平普遍较低，消费者对购房的需求远远低于预期，开发商们无法哄抬房价，难以从中获利。楼市行情在2011 年下半年发生转折，全国房地产市场格局开始出现分化，一线城市和部分二线城市发展趋势较为明朗，2012 到 2013 年间，楼市开始出现复苏的景象，2014 年调整幅度较大，消费者的潜在需求可能会被激发，一线城市房价开始停止下跌，逐渐恢复稳定，二线城市房价降幅逐渐平缓。部分二线城市和多数三、四线城市走势较弱，二、三线城市总体分化明显，四线及以下城市空置与库存住房较多，量价均处于下降的状态。面对不同城市的经济情况，调控政策也出现分化，开发商经营布局明显出现分层，呈现出大房企强于中小房企，央企强于民企，一、二线的房企强于三、四线房企的局面，甚至有多数房企处于危机当中。2017年，中央会议明确的指出“房子是用来住的，不是用来炒的”，对不同城市采取不同的政策，政府的调控范围也从一、二线城市扩展到部分三、四线城市。在此背景下，调控力度的强弱对于不同城市相差较大，重点一、二线城市依旧限购限贷限售、严格控制土地拍卖，三、四线城市适度放宽。在抑制房价同时，实行“购租同权”的政策。在调控新政策实施过程中，投机炒房的现象明显减少，多层次住房供应体系也逐渐完善，创造了平稳的楼市环境。在限购限贷政策的影响下，虽然消费者的投资投机性需求受到了限制，但并未伤害到其根本性消费需求。但近几年经济增长不景气，房价的下跌，导致房屋成交量普遍减少，消费者对住房的需求已经失去狂购的潜能与热情，对房地产市场也仅持观望的态度。
二、房地产投资风险及分类
由于房屋这种商品与其他商品相比较特殊，所以对房地产进行投资相较其他投资也有自己独特的特点，具体如下：
（1）不可移动性
房地产开发属于不动产投资，它具有不可移动性。开发商在进行房地产项目的投资开发时，必然面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险。
（2）投资周期的长久性
房地产开发项目的投资周期一般比较长。开发期长，各种社会经济环境发生变化的可能性就越大，各种费用特别是后期费用和房屋售价或租金就越不稳定，风险也就越大。房地产开发项目一经启动，资金一经投入，就很难根据情况的发展加以改变和调整。开发期过长也可能导致房地产商品对需求的反应滞后。
（3）投资金额巨大
一个房地产开发项目少则几百万、多则几千万、几亿甚至更多。而开发过程投入资金流动性差，相对于其他投资工具又不易变现。因此，房地产投资者面临能否按期筹措项目顺利开展所需资金及承担较高的资金成本风险。
投资必定伴随着风险，风险是客观存在的，在不同的时代背景而有不同的呈现模式。近几年房地产业的发展局势逐渐平稳，行业创新和结构转型已成为主流，科学地预见各种不确定性，把控投资风险，对于作出理性的房地产投资决策具有重要的意义。
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（4）自然风险
自然风险是指人为所不能避免的自然灾害。如地震、洪涝及其它地质灾害。这种风险是任何房地产业的企业都无法回避的，所以在灾难发生时对于房地产投资的伤害是不可估量的。
（5）政策和法律风险
各种与房地产有关的政策法规由政府部门控制。近几年，我国为遏制房价的疯长加大宏观调控干预房地产市场的力度，使得房地产投资的政策风险变大，在一定的时期内成为影响房地产投资决策的最大因素。如果投资者在投资前没有过多的关注国家调控的走向，没有考虑政策对市场影响，贸然投资，可能会导致项目进程受阻，无法收回预期收益。此外，金融法规对房地产开发的影响也十分明显。如税法的修改、新的金融政策出台、土地出让政策的变化、城市开发计划的改变都会引起项目未来的变化。
（6）财务风险
财务风险因为借款而带来的风险，主要包括利率风险和通货膨胀风险。巨额的投资资金是房地产发展繁荣的主要因素，一旦资金的来源及其价值发生变化，对于房地产业的影响是十分巨大的。房地产是一项投资额大、建设周期长，且规模浩大的工程，非常依赖外部资本尤其是银行贷款的支撑。借款使投资者能以较小的资金参与较大规模的投资计划。然而在借款后，投资者所承担的风险也会增加。不管经营的情形如何，投资者都要支付债权人的利息，从而对现金流动造成压力。在经营困难时，借款过多可能会使公司无法支付利息而造成破产。由于大部分房地产投资都以较少的自有资金参与较大的投资开发计划，所以借款投资在扩大盈利的同时，如果经营不善会使亏损扩大。
（7）市场风险
市场风险是指由于房地产市场形势、消费者的需求以及市场竞争等因素影响到不动产投资的经营效益。近几年，各项调控政策的及时出台调节和控制，抑制了投资投机性需求，造成楼市低迷，大众的投资意愿降低及购买力下降的局面。因而房地产开发所受大环境不景气的打击远远大于其他行业。
三、对房地产投资风险的防范措施
近年来，在国家实行宏观政策调控下，房地产投资的政策风险、财务风险、市场风险大大增加，所以对于以后房地产市场的调控和发展方向，理性的思考在房地产的投资决策中起着决定性的作用。
（1）关注最新政策，确定投资方向
在我国，房地产市场受国家调控的影响较大，其行业投资对国家政策的反应比较敏感。如果在投资决策前没有了解最新出台的国家政策，准确把握国家调控走向，评估其对投资所带来的影响，选择调整合适的投资方向来积极响应政策的执行，则后果必会是项目不能适应政策，而被政策紧紧压制，面临着无法收回投资的风险。开发商们应该时刻保持警惕，在考虑如何提高效益的同时，还应该冷静分析市场背后的调控走向，顺应国家调控的潮流，制定更为实际的投资方案，有效地控制政策变动带来的投资风险。
（2）掌控市场行情，把握投资良机
市场的行情走势对于房地产投资决策的重要程度不言而喻。此外，市场行情还会影响到房地产投资项目的客户对象、营销方式、融资渠道以及开发模式。现如今在供大于求的买方市场下，市场需求不明确，房地产投资者已经失去了盈利的主动性，而陷入被动地位。在这样的市场形势下，冷静、正确地分析市场行情，目光长远，准确的定位目标客户群，据此作出投资规划，重视产业的创新和转型，打造出具有特色的产品就显得尤为重要。
（3）开展多渠道融通资金，保证资金稳定
房地产投资的基本要素就是大量的资金支撑。正规且稳定资金的来源也是项目投资起初需要考虑的重要因素。近年来，国家为了避免过多的房贷背后隐藏的偿债能力不足的信贷危机,施行了一系列的政策，提高了贷款利率以及取消了优惠利率政策，抬高了放贷的门槛，使得开发资金不足或者运营周转不灵成为房地产的首要瓶颈。在这样的局势下，房地产投资者要提高自身的信贷能力，做好申请信贷的工作，加强企业自身资金实力，此外，还要加强企业的内部管理，对项目的资金安排进行谨慎而周密的安排,确保资金链不会断裂，负债比率不会太高，通过多种融通资金的方式，有效地回避资金风险。
（4）加强风险意识，提高风险管理能力
风险始终贯穿于投资项目，我们无法忽视和逃避，但面对风险，我们拥有控制风险的主动性。如今市场形势还不明朗，我们更应该加强风险意识，提高风险管理能力，在源头预防风险的发生，在风险发生时减少损失，在风险发生后及时补救，实现风险最小化，利益最大化。此外，熟练地掌握风险理论知识，正确地识别预测判断风险，提高项目的风险抵抗能力，对房地产投资者而言十分重要。
论文作者:尹婷
论文发表刊物:《知识-力量》2019年5月上
论文发表时间:2019/3/5
标签：风险论文; 政策论文; 房地产论文; 房地产业论文; 城市论文; 资金论文; 房地产市场论文; 《知识-力量》2019年5月上论文;