四川锦至诚测绘有限公司 四川成都 610000
摘要：为构建产权清晰、组织明确的不动产数据平台，维护不动产权利人基本权益，政府职能部门以土地利用地籍数据库与房屋登记管理数据库为依托，建立起不动产统一登记数据平台，为房地产管理提供了科学的数据支撑。本文拟以房产测绘在不动产登记中的作用为研究对象，探究其在房产图绘制、GIS平台建设等方面的应用，探究提升不动产登记平台信息化水平的方法。
关键词：不动产登记；数据平台；GIS技术
当前已初步建立不动产统一登记制度，有效确保了土地与房产信息的数据匹配，但由于涉及到包括房产、土地、林地等各方面的不动产的内容比较多，且诸多内容在实行不动产统一登记之前是由不同的政府部门来管理，测绘管理工作由国土、房管等不同的部门所承担，因此不动产统一登记后，如何以房产测绘为基础来构建有效的不动产测绘机制，具有重要实际意义。
1 不动产登记测绘的概念
不动产是指具有权属性质的地块和其上建筑物的总称，其登记测绘内容包含地籍调查与测绘、房产调查与测绘等方面。许多地区试点将在不动产登记中为登记部门提供测绘成果的地籍测绘和房产测绘，合并为联合测绘项目，由用地单位自行选择测绘单位承揽不动产登记宗地测绘、房产测绘业务，并向登记部门提供测绘成果和数据。
不动产测绘指的是利用测绘技术，对不动产统一登记后的目标对象所拥有的形状、位置、面积、方位、层次等基本的空间属性都进行确定，并且经由图表以及数字等多种形式对不动产所拥有的属性进行表述的一种科学技术。不动产涉及产权管理、税收、开发利用、城镇规划等多行业领域，不动产测绘可为以前领域提供空间定位与地理信息参考。
2 地籍与房产测绘
地籍有地理性功能经济功能、产权保护功能、土地利用规划和管理功能、决策与管理功能。按发展阶段可划分为税收地籍、产权地籍和多用途地籍。按特点和任务可划分为初始地籍和日常地籍。初始地籍是指在某一时期内，对其行政辖区内全部土地进行全面调查后，最初建立的册簿和地籍图。日常地籍是对土地分布、数量、质量、权属及其利用的动态变化进行修正和更新。按土地的分布可划分为城镇地籍和农村地籍。城镇地籍的对象是城镇，农村地籍的对象是城镇郊区及农村。前者一般采用1：500的大比例尺地籍图，后者一般采用1：2000 比例尺的地籍图。
房产图是全面反映房屋基本情况和权属界线的专用图件，也是房产测量的主要成果。按管理需要，分为房产分幅平面图、房产分宗平面图和房产分户平面图。房产分幅平面图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测制分宗图和分户图的基础资料。分幅图可以在已有地籍图的基础上加房产调查成果制作，也可以以地形图为基础测制，还可以单独测绘。分幅图，上主要标示的地籍要素和房产要素有：控制点、行政境界、宗地界线、房屋.房屋附属设施和房屋维护物、宗地号、幢号、房产权号、门牌号、房屋产别、结构、层数、房屋用途和用地分类等。
利用现有地理信息GIS技术，建设宗地地籍与房屋产权测绘相统一的地理信息平台，对于提升不动产登记管理的科学化具有重要意义。基于计算机硬、软件系统的软件支持，对不动产登记有关地理分布数据进行采集、储存、管理、运算、分析、显示和描述的技术系统，同时附加各种属性类的数据，例如不动产产权类型、权属信息等数据形式，通过添加网络链接等形式，使其数据在空间中反映出来，便于更加直观科学的提升不动产管理的综合水平。
3 房产测绘在不动产登记中的作用分析
房产测量是常规测量技术与不动产登记管理相结合的专业性测量，在测量过程中，所获得的测量数据与以后的标志性相关房产权属界址、房屋面积和房屋产别信息等都具有法律效力，在房屋权属证书中表明的基础图样是发放房屋权属证书和财政税收的重要依据和法律保障，拥有法律上的权属和税收上的财政以及城镇规划3项基本功能。在不动产登记测绘的过程中，主要存在以下问题和技术难点。登记测绘的标准和规范比较繁多，成果行业标准不一致；不动产测量的数据来源较多，包含房屋产权权属、地籍宗地信息以及归属人等数据信息和档案；不动产测量生产效率较低，房产成果与地籍间的数据不能有效关联，图形的档案无法实现关联，部分数据存在安全隐患；存在重复测绘现象，人力与社会资源浪费，甚至存在权力寻租问题。
同时，不动产登记中要引入现代测绘地理信息技术，提升数据管理的科学性。通过房产测绘中GIS技术的支持和应用，能够较为系统全面的为房产测绘提供数据资源，使测绘系统真正发挥重要的作用和价值。例如，传统测绘往往通过手工测量计算和绘图，难免在某一环节出现失误，给后续工程建设造成严重影响。GIS技术能够一改之前房产测绘的人为误差和测绘效率较为低下的弊端，通过计算机对房产信息的采集处理，更加精确的自动化显示建筑房屋具体位置、结构以及面积等信息，实现房产信息细化计算，数据操作便捷精准，如图1所示房产管理系统。
图1 基于GIS的房产管理系统
不动产统一管理中，以GIS平台为基础，逐步改变传统以单一图文形式存档房产、宗地信息的方式，避免信息表述不清晰、内容不完整的情况。GIS技术通过对房产空间的坐标进行收集和定位后，将其地理位置和与之有关的房产信息数据库调入其中，对其相关属性加以描述和分析，使其数据信息管理更加便捷的查询和应用，有效的拓宽了不动产信息的集成度，推动不动产管理的数字化水平。
4 结语
伴随信息化技术的应用、城市建设的加快，亟待将现代地理信息技术手段融入房产测绘之中，增强测绘行业的核心竞争力，提高效率。以地籍与房产测绘数据为依托，利用地理信息GIS技术构建基础地理信息系数据平台，有效避免传统房产信息管理的局限性，以高效率、高精度的特点，实现测绘管理数据的收集、管理和分析，提升不动产统一登记的精准性与科学性。
参考文献：
[1]蒋秉瑞.GIS技术在城市规划管理信息系统中的应用研究[J].现代装饰（理论），2016（06）.
[2]柳凯朋.城市地形测绘、地籍测绘与房产测绘中相关问题探析[J].黑龙江科技信息，2016（18）：132.
[3]杨胜兵.不动产登记中房产测绘的应用探讨[J].建材与装饰，2018（03）：243.
[4]张永刚，对不动产统一登记形势下房产测绘如何发展的思考[J].住宅与房地产，2017（18）：21.
作者简介：柯尧望（1990-），男，汉族，四川成都，大学本科学历。现从事工程测量、房产测绘、地籍测绘等相关的研究与管理工作。
论文作者:柯尧望,姜军
论文发表刊物:《建筑细部》2018年2月下
论文发表时间:2018/9/28
标签：不动产论文; 房产论文; 数据论文; 权属论文; 房屋论文; 测量论文; 地籍图论文; 《建筑细部》2018年2月下论文;