摘要：随着不动产事业的持续发展，我国越来越注重不动产统一登记工作的效率和质量，不断加强不动产统一登记的规范和制度建设。然而，目前我国在不动产统一登记工作中存在诸多问题，比如体系问题、制度问题和技术问题等，严重影响了不动产统一登记工作的有效进行。因此，有必要对不动产统一登记的难点与政策建议进行深入分析，从而为不动产统一登记的科学发展提供有利依据。
关键词：不动产；统一登记；难点
目前，我国对不动产统一登记工作的重视程度开始加大，为了推动不动产交易的安全进行以及管理工作顺利有序的开展，相关部门需要在登记工作中科学的细化管理规范和制度，并进一步明确不同部门的职责与权力。结合实际发展需求，对不动产登记的意义进行集中认知和了解，并且提高人们对于不动产登记义务的了解程度，并加强对技术人员的培训与管理，才能使不动产统一登记工作逐渐完善，从而顺利开展不动产统一登记相关工作。
一、意义
由于不动产统一登记在四方面存在各种矛盾和问题，对于“四统一”研究意义在于：第一，统一登记能有效落实物权法的设想，确定权利归属，对市场经济的发展，权利人利益的保护，社会公平正义的实现意义深远；第二，提高交易及行政办事效率，降低交易成本，发挥社会舆论对反腐倡廉工作的监督作用；第三，建立不动产统一登记制度，逐步整合不动产登记职责，将使目前的人员、机构、场地和设施设备得以有效利用，减少政府财政支出，避免多部门或夺权或扯皮的现象产生，加强了政府的公信力和治理水平，提高政府治理的效率和水平；第四，分头登记导致房屋、土地分离，不仅给当事人登记造成不便，查询登记信息也变得困难复杂，统一登记后无论是借助登记簿或登记信息系统，均有统一的公开查询制度保障交易的安全，维护不动产市场正常的交易秩序。因此加强对我国不动产统一登记制度中现有问题梳理，探讨完善统一之路的步调，已成为完善我国市场经济法制中的迫切任务。
二、不动产统一登记工作的难点分析
1、登记人员知识结构需要完善更新。不动产登记制度中登记审查制度非常重要，各个不同的检查方法，具有不同的登记效率和登记公信力，对不动产统一登记具有重要影响。当前，各个不同部门分散登记，登记人员所需掌握的专业知识相对狭窄一下，而实行不动产统一登记之后，员工知识面要更为宽广，提高员工的综合素质是当务之急，仅短期培训很难培养不动产登记的合格和高质量人才。
2、登记所需技术急需发展完善。统一的不动产登记工作受不同领域技术标准差和注册信息不一致影响。一是在研究方法上，该部门测量坐标，精度等均不统一，增加了成果转化与共享的困难。二是在土地类型上各个部门，如农业部门、林业部门和国土部门等标准和范围就不同。三是在信息共享上，缺乏保障有效的机制，各部门往往不愿把本部门过去的成果拿出来让其它部门共享。另外，法律方面实行不动产统一登记，目前没有统一的法律法规依据。制度方面，我国存在标准不统一、登记不规范、重视管理轻视服务等诸多问题。此外不动产统一登记中纠纷较多，不动产统一登记的法律风险承担及登记过错的赔偿，甚至不动产统一登记中工作人员的失职等，如果问题不能很好的解决，不动产统一登记的功能将受到很大限制。
3、不动产登记人员综合素质良莠不齐。在我国社会经济快速发展的背景下，不动产登记工作变得越来越重要，所涉及的内容也呈现出复杂性，而我国现有的不动产登记人员综合素质良莠不齐，无法胜任不动产登记工作，进一步造成不动产登记工作质量下降，影响不动产登记工作效率。通常情况下，不动产登记人员综合素质良莠不齐主要体现在以下两个方面：一方面，我国现有的不动产登记人员所掌握的业务技能、知识结构不能熟悉掌握和很好衔接，与时代发展不相适应，降低了不动产登记工作质量。另一方面，由于不动产登记人员综合素质良莠不齐，在不动产登记工作过程中经常会出现登记效率低、登记易出差错的情况，增加了不动产登记工作难度。
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三、不动产统一登记工作的政策建议
不动产登记是物权法中的比较重要的制度，是不动产立法的核心，针对当前我国不动产登记中种种问题和困难，当前比较紧迫需要解决的主要有以下方面。
1、简政放权，加强登记人员的培训。针对不动产统一登记中各部门的阻力主要是不动产登记和其随后产生的各种权力使一些部门不愿意放手这一职责，必须简政放权，减少审批权，使不动产登记成为一项服务职责，使各部门尽快促成不动产统一登记。不动产统一登记中人员素质以及技术阻碍只能通过加强各级的专业培训和技术研发，提高人员专业素质和登记技术的适用。
2、加强不动产登记项目管理制度工作。针对不动产登记项目管理制度不完善的情况，相关人员就需要加强不动产登记项目管理制度工作，具体可以从以下几个方面展开：第一，相关人员需要严格按照不动产登记具体要求，建立一个完善的管理制度，在管理制度中对不动产档案、登记等方面内容都融入，进而为不动产登记工作奠定基础。第二，在我国科学技术不断进步的今天，信息技术被广泛使用，所以相关人员需要充分利用多媒体信息技术和“互联网+”等技术，从而促进对不动产登记管理和服务，在管理制度中添加监督管理和奖惩制度，从而提高不动产登记管理工作质量和服务水平。第三，相关单位需要严格依据《物权法》对不动产统一登记管理制度进行制定，让登记管理制度充分发挥出应有的作用，从而保证不动产统一登记工作可以科学展开，提高不动产统一登记工作质量。
3、法律公证风险共担。不动产登记的一个主要目的是保护公众的交易安全可信，但由于实际工作中该对象上的权利外观和标的物的分离，往往会导致权利的形式和真实情况不一致。基于这种情形，因此多数学者观点是为尽量减少或避免这类情况发生，可考虑将不动产登记职责与我国公证部门进行对接，把公证审查作为不动产登记的法定前置程序，从而减轻登记机关承担风险。实际操作中，我国过去在房产登记中已经部分引入公证机制。
4、加强不动产登记工作的监督。不动产登记工作体现了公信力，但前提是不登记登记准确无误，为了减少考虑各种个人私利主观地进行错误登记，比如卖房者为了更多获取买卖收益而让不动产登记官把房产建筑面积虚假登记比真实面积 增大，不动产登记官主观改动房产的交易价格以减少买卖双方交易负税等，针对这些必须加大审查监督力度。有关部门可定期进行抽查，实行严格奖惩，并对不动产登记官实行严格的淘汰制度，涉及违法违纪严惩不贷。
5、优化项目技术模型。技术类型的升级是顺应时代发展的必然趋势，因此，要积极落实更加系统化的技术模型，建立健全不动产统一登记体系，结合现阶段问题不断探索和完善，及时把控现阶段问题，利用更加有效地控制措施升级项目的运行效率。目前，GIS 技术和物联网技术的应用前景较为广泛，相关项目管理部门可以展开有效的技术升级，促进整体管理工作技术水平的优化。
总之，加强不动产登记工作是时代发展的必然趋势，面对此种情况，相关人员要想保证不动产登记工作质量，就需要建立技术管理平台，针对不动产登记工作具体要求，制定一个完善的登记制度，并让登记管理制度落实，将不动产登记工作中存在的违法违规行为严肃处理，从而保证不动产登记工作效率，推动不动产统一登记工作实现可持续发展。
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论文作者:丁国海
论文发表刊物:《基层建设》2019年第13期
论文发表时间:2019/7/22
标签：不动产论文; 工作论文; 人员论文; 动产论文; 制度论文; 技术论文; 管理制度论文; 《基层建设》2019年第13期论文;