摘要：随着社会主义市场经济体制的建立和成熟，现在建设/投资单位加强了对建设项目特别是住宅项目的全过程造价管理。本文主要从可操作的角度，阐述了住宅项目从工程建设前期到设计、招采、成本管理、施工，再到竣工过程造价控制的意义及方法。
关键词：住宅工程；过程；造价控制；成本；方法
1、项目投资估算及成本控管思路
决策阶段的投资估算是根据拟建项目的情况，结合以往类似工程的投资经验，进行项目建设投资费用的初步计算。是进行投资方案选择的重要依据之一，也是后期工程造价控制的基础和目标。估算的精确性要依靠项目决策的深度、科学的估算方法及可靠的数据资料。
工程成本控制在合理目标范围内，应该实现由被动控制转变为主动的成本控制思路，提升综合成本管控能力，使投资目标能够实现，避免超目标成本的现象的发生。
2、建设项目设计阶段工程造价控制
2.1合理确定设计阶段造价控制目标值
设计阶段控制造价的目标一般是用投资估算作为方案设计估算的控制目标，用方案设计估算作为初步设计概算的控制目标，用初步设计概算作为施工图预算的控制目标。设计阶段造价控制目标确定的关键是要在方案设计阶段把方案估算打足，初步设计阶段把概算做全，施工图设计阶段把预算做准。
设计概算应不超出投资估算，以投资估算为基础，分解、细化总投资估算建安费用指标，制定各分项、分部成本控制指标。以公司文件下发，以此作为设计阶段及工程实施阶段成本动态控制的基础目标。设计阶段造价控制的各目标值要构成一个有机联系的整体，而不是单一目标。
2.2利用价值工程优化设计方案，推行标准化设计
在设计阶段实行价值工程，可以使建筑产品的功能更合理，可以有效的控制造价，价值工程需要对研究对象的功能与成本之间关系进行系统分析，从中选出最优方案，既保证了用户所需功能的实现，又有效地控制了造价。应广泛推行标准化设计，节约建筑材料，降低工程造价。
2.3推行限额设计
限额设计就是按照设计任务书批准的投资估算进行初步设计，按照初步设计概算造价限额进行施工图设计，按施工图预算造价对施工图设计的各个专业文件做出决策。限额设计是建设项目投资控制系统中的一个重要环节，是设计阶段控制造价的好方法，但限额设计的目标值一定要科学、合理，否则将会失去限额设计的意义。如广州南沙某高层24-33小区住宅在施工图设计阶段，要求并引导设计单位在保持结构安全意识的同时，保持较强烈的结构成本意识，通过更精细化的设计来降低结构成本，对限额设计的指标为：预应力管桩工程指标70元/㎡，钢筋工程指标地下室150kg/㎡、上部52kg/㎡，砼折叠厚度指标地下室1.3m3/㎡、上部0.42m3/㎡，同时增加了设计变更的费用额度限制条款及限额设计的奖罚条款等，该工程目前已经竣工，工程造价得到了很好的控制。
3、建设项目招投标阶段造价控制
3.1招标文件拟定严谨
控制造价的有效途径主要依靠招标文件条款的制约来实现，因此招标文件的起草工作是控制造价的主要环节。招标文件应考虑全面、拟定严谨，明确工程范围、工期、质量、报价方式、付款条件等其他主要技术要求。
3.2尽力打破垄断，实现公平竞争
对于招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆招标前应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象发生，做到实现真正的公平竟争。
3.3合理评标、把握定标时限，有效控制造价
开标后，建设单位应在规定的时限内，及时合理定标，以防因市场价格变化引起造价增加。相关专业工程需充分调研周边项目的采购方式、采购价格。
应实施招标采购的工程包括：总包（含基础、水电）、基坑支护、装修类（含幕墙、门窗、栏杆等）、空调、智能化、园林等工程。
经调研，大部分地区对消防、人防、外电高低压、燃气等工程也通过招标进行采购，例如广州南沙金洲地区某超高层小区（45层）经招标：燃气工程约为3300元/户（到用气点）；消防工程按建筑面积约为136元/m2（造价受消防新规范影响，特别是户内增设自动喷淋，送风排风采用机械加压方式等因素）；人防工程按防护面积约390元/m2（主要受设计方案影响）；47层站电梯（合资），梯速3m/s包安装及装修约69万/台。而外电工程由于红线外电缆敷设造价占比最大，建设单位对该成本难以控制，因此需在采购前充分与当地供电部门沟通、优化送电方案，尽可能在就近送电站取电，从而减少红线外电缆的敷设，减少工程成本，高低压工程对设备、元器件选用国产优良品牌、招标采购，有效控制工程成本。
材料方面，对于陶瓷砖、入户门、洁具、电梯、电缆、发电机等市场成熟度、透明度、标准化程度高的，均可采用招标形式自行采购，从而更有效对控制成本。
3.4签订严密的合同条款
为有效控制合同总价，防止合同执行过程中，承包方通过各种渠道，进行工程变更及索赔，签订合同时，本着严谨、超前的眼光，签订严密的合同条款，尽力减少合同总价的变更。
4、建设项目施工阶段造价控制
4.1施工组织设计方案的论证
施工组织设计是指导施工的纲领性文件，也是控制工程造价的重要工具。为控制工程造价，需对各种施工方案进行技术上、经济上的对比分析，从中选出最能合理利用人力、物力、财力资源的方案，从而降低工程造价。施工现场的科学管理，施工中新技术、新工艺的采用，都能够最大限度地降低工程造价。
4.2健全工程变更审批制度
建设项目由于周期长、变化因素多，因而总会有工程变更出现，如何有效地控制工程变更地发生，也是施工阶段造价控制的重要环节。设计如有变更，一是尽量把设计变更控制在设计阶段，在工程施工过程中设计变更，必然造成浪费；二是应尽量提前变更，因为变更越早，损失越少；三是在变更发生之前，必须实行工程量及造价增减分析并经原设计单位同意，如果变更后工程造价突破目标成本，必须经成本部门审查同意，切实防止通过变更设计增加内容、高设计标准、高工程造价的事情发生。
4.3完备隐蔽工程现场签证手续
严格控制施工现场的每一隐蔽工程签证，建立完备的隐蔽工程现场签证手续，工程造价由事后被动控制变为事先主动控制。为避免结算扯皮现象发生，造价管理人员适时进行隐蔽工程洽商的审核，会同相关人员进行现场计量工作。
4.4严把工程价款结算关
工程结算将决定住宅及商业工程成本，最终确定工程造价。目前建设工程结算管理中施工单位从自身利益出发，高估冒算现象比较普遍，因此，要严把审核结算造价关，对于已经完工的分项、分部工程以及与工程项目有关的其他合同、经济变更，做到严格把关、实事求是进行结算。在认定已经发生的增加费用时，要充分考虑合同价已含，但未实施工程的造价，做到不重、不漏，保证工程造价结算的合理性。
结束语
住宅工程造价管理是一项技术性、专业性很强的工作，它贯穿于投资项目决策、设计、招标和施工各阶段，工程建设单位转变观念、积极创造条件、重视各发开发环节的管理工作，一定可使项目整个开发建设过程的造价都处于可控状态。
论文作者:李晓艺
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第11期
论文发表时间:2018/9/7
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