摘要：自1998年房地产市场改革以来，中国住房市场经历了一个快速发展期，了解房价对消费的影响，可以更好地了解房地产市场与消费者的决策和行为之间的联系。本文为制定房价与消费的相关措施提供了借鉴，旨在发展更健康、更稳定的住房市场，并促进中国更好的经济发展。
关键词：房价；消费；房价收入比
一.引言
住有所居，居有其屋，住房问题一直备受关注，在住房和消费市场之间取得更好的平衡，以实现更可持续的经济增长。通过估算其房价收入比这一指标，如果住房价格入比过高，住房市场扭曲，住房负担能力将下降，将影响居民各项消费支出。本文通过利用房价收入比这一指标分析城市居民住房价格对其消费的影响。
二.房价收入比
一般情况下是指住宅平均价格与家庭年平均收入的比值。
（一）房价收入比概念
本文中住宅平均价格来自城市住宅商品房平均销售价格，家庭年平均收入来自城镇居民人均可支配收入。中国住建部部长陈政高在2016年第三届联合国住房和城市可持续发展大会上作为中国政府特别代表的讲话中提出，中国城镇人均居住面积已达33平方米。不同城市人均住宅面积略有差别，参照发达国家约30平方米的人均居住面积，本文选用70平方米作为家庭住宅面积，并且假设家庭中夫妻双方均有工作收入。
因为房价收入比跨越时间、空间范围的特性，所以在一定程度上，房价收入比可以在一定的城市范围与一定时期里作为评估居民住宅投资行为的重要指标之一，同时也可以为住宅市场提供城市居民住宅需求的相关信息。房价收入比计算理念简单，计算时数据资料容易获得，国内学者普遍引用房价收入比这一指标来评估城镇居民购买住宅的支付能力，对于房价收入比的研究集中在利用中国省级地区和重点城市的房价和城镇居民收入等数据进行的实证分析方面。根据经验数值，发展中国家合理的房价收入比在（3，6）区间内，即家庭住宅消费占可支配收入的30%。
表1 中国平均房价收入比
2006-2016年全国城镇居民的房价收入比分别为9.28、9.25、7.93、9.09、8.65、8.01、7.74、7.60、7.20、7.26、7.50，从全国范围内看，房价收入比在6~10之间波动，全国整体房价收入比并未明显偏高。
同时利用一线城市住房价格和城市居民人均可支配收入相关数据得出4个一线城市2006-2015年城镇居民的房价收入比分析：北京市城镇居民的房价收入比10年内基本在12~21范围内波动，相对于全国的6~10的波动范围幅度大，数值高；上海市和广州市城镇居民的房价收入比10年内基本在10~16范围内波动，相对于全国的6~10的波动范围变化较大，数值较高；13~27的深圳市城镇居民房价收入比较北京市、上海市、广州市，其波动范围更大，数值明显偏高。
(二).结果解释
房价收入比的内涵界定清晰，采用房价收入比这一指标，将房价测定和收入测定匹配，并且将时间因素考虑到房价收入比的实证研究中，在纵向与横向比较中分析中国、4个一线城市和15个新一线城市的房价收入比，提高了对住宅投资属性研究的精准度。
房价收入比作为衡量住房购买力的一个经验指标，其中涉及的两个指标住宅商品房平均销售价格和人均可支配收入都体现着经济的发展状况，基于中国国情、符合区域经济发展状况，中国城镇居民可接受的房价收入比的合理区间与国际上通用的指标标准有一定的出入。本文中，2006~2015年中国城镇居民的房价收入比区间[6,10]。
最近10年全国城镇家庭年人均可支配收入增加11.49%，而住宅商品房销售价格的年增长幅度为8.7%，一线城市出现房地产过热现象。
三.结论和政策含义
比较中国城镇居民房价收入比平均水平，北京市、上海市、广州市和深圳市4个一线城市房价收入比偏离正常，且明显高于全国房价收入比区间，可能会产生住宅投机行为、导致当前城市区域住宅购买力下降。
对于实际的经济政策意义在于，房地产住宅市场实际是不完全竞争市场，买者和卖着的信息分布不对称，本文在分析一线城市住宅居住和投资现象基础上，努力为完善中国该城市所处区域的住房供应体系提供参考、为城镇居民在住宅选择上提供参考。为了真正使城镇居民的住房问题有所缓解，国家政策应该尽量呼吁住宅回归居住属性，健全相应住宅法律法规，满足居民对住房的刚性需求。住房市场对房价与消费之间的关系十分重要，为确保房地产市场健康稳定发展，需使房价保持在合理可负担的水平。
参考文献
[1]中国统计局.中国省统计年鉴2016[M].北京:中国统计出版社，2017.
[2]申月.房地产市场价格波动对居民消费的影响及其调控政策研究[J].价格月刊，2015-11（462）：50-53.
论文作者:叶瑛
论文发表刊物:《基层建设》2018年第36期
论文发表时间:2019/3/13
标签：收入论文; 房价论文; 住宅论文; 中国论文; 城镇居民论文; 城市论文; 住房论文; 《基层建设》2018年第36期论文;