从美国次级债危机看中国房地产金融市场的风险，本文主要内容关键词为：美国论文,金融市场论文,危机论文,风险论文,国房论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、美国次级债危机
（一）次级抵押贷款偿付危机的背景与起因
美国的住房抵押贷款大致分为三个层次：第一层次是优质贷款，面向信用等级高，收入稳定可靠，债务负担合理的优良客户。第二层次是“Alt-A”贷款，客户既包括信用分数在620到660之间的主流阶层，也包括少部分分数高于660的高信用度客户，这部分客户信用记录良好但无法提供收入证明，利率比优质贷款产品普遍高1％—2％。第三层次是次级贷款，为信用分数低于620分，收入证明缺失，负债较重的人提供的贷款，利率比优质贷款产品普遍高2％一3％。
2001—2004年，美国新经济泡沫破裂后，美联储为刺激经济，实施低利率政策，连续13次降息，利率从6.5％降至1％的历史最低水平，并实施了宽松的房贷政策，鼓励人们消费买房，因此刺激了次级抵押贷款市场的繁荣发展。次级贷的出发点本是好的，即为信用记录较差或付不起首付而无法取得普通抵押贷款的低收入者提供了选择权。1994—2006年，美国的房屋拥有率从64％上升到69％，超过900万的家庭在这期间拥有了自己的房屋。
然而，新经济泡沫破裂后的大量社会闲置资金也因此找到了“出路”——投资于房市。房地产业迅猛发展，美国人的购房热情不断升温，贷款机构推出了许多新的贷款方式，更加剧了房市的火爆。
（二）次级债毒垃圾的加工过程
以次级抵押贷款为基础资产的证券就是次级债。为获得流动性，次级抵押贷款公司通过住房抵押贷款证券化（MBS）将其住房抵押贷款部分或全部出售给投资银行，同时风险也被分散到投行。投资银行将其购买的住房抵押贷款打包后形成资产抵押债券，据此向二级市场进行发售。由于次级债的风险较高，投行对其进行信誉提升、风险隔离后，并与其他公司债券糅合在一起，层层包装之后的产品成为CDO。
投资银行从由次级债组成的资产池中选出优质的证券，找到穆迪、标普两家国际信用评级机构，使用历史数据、复杂的数学模型对其进行游说。两家评级机构为了获取高额报酬，都为这样一个用镀金盒子包装的次级债评出了最高信用级别AAA。获得了AAA评级的次级债，立刻成为各种金融机构，甚至是养老基金、国家政府争相抢购的对象。打开销路之后，对于剩下的次级债，投资银行家又创新出了信用违约互换，将利息分为无风险利息和风险溢价，把无风险利息加本金进行证券化。投行卖证券给客户，并每月向客户交纳保费（由风险溢价部分得到的收益组成的），一旦证券出了问题，由客户赔偿损失，相当于投行以证券为标的向客户投保。而客户普遍认为房价不会下跌，并且是由许多客户共同担保的，即使有损失，分摊到每个人头上的也没多少。这样做了信用违约互换的证券，等于有了房子和证券购买者的双重保险，评级机构又对其评了AAA。正是由于美国投资银行业与评级机构业的事实上的高度勾结，使次级债从受到市场追捧的创新投资品种演变到今天的毒垃圾。
（三）次级债危机的爆发
次级住房抵押贷款虽然发展较快，但其存量只相当于住房抵押贷款的14％。次级抵押贷款的偿付危机何以影响到整个金融市场且波及全球？其根源就在于以次级抵押贷款为基础资产的金融衍生品的高杠杆效应上。次级抵押贷款公司通过住房抵押贷款证券化将其住房抵押贷款出售给投资银行之后，又可以将从投行得到的资金发放次级贷，然后再进行证券化，获得流动性，分散风险，如此反复次级贷款规模越来越大。ABS和CDO的资金来源就是抵押贷款借款人按期缴纳的房贷，当房市低迷，借款人无法按期还款时，购买了ABS和CDO的机构包括银行、保险、养老、医疗基金等纷纷受损，尤其是对冲基金将手中的CDO作为抵押向银行借款，创新出了CDO[,s]2，CDO[,s]3，……杠杆率越来越高，当出现还款危机时，多家对冲基金陷入巨额亏损，甚至破产。
二、美国次级债危机对我国房地产金融市场的警示
（一）相似的经济背景
美国次级债危机爆发后，我们自然联想到我国的房地产金融市场。与美国相似的是：（1）我国同样经历着房价暴涨多年，房地产业也对经济增长贡献巨大；（2）居民购房热情高涨，个人住房按揭贷款规模快速发展；（3）中央银行依据经济走势调整利率，利率先降后升，在目前我国通货膨胀的背景下，货币政策已改为适度从紧，央行有可能继续加息，贷款基准利率继续上调，借款人的偿付压力随之增大；（4）我国深圳、上海、北京等地已经出现许多房产有价无市的现象，而有价无市的僵持过后，很可能出现的就是房价下跌。这次美国次级债危机的暴露为我国迅猛发展的房地产金融市场敲响了警钟。
（二）我国房地产金融市场的特殊问题
美国的次级贷偿付危机和我国的房贷问题有着不同的特点。美国的次级贷偿付危机其根源还是美国居民的还款能力问题，而还款能力问题则又可归结为居民消费过度、储蓄率过低，次级贷的还款依赖的是房价的升值。而我国房贷平均的按揭成数不到6成，平均贷款期限17年，对应于1元贷款的抵押物平均市值已超过2元，并且我国的商业银行也没有高风险的次级抵押贷款业务，房贷的还款来源是借款人的收入。总体上说，我国的房贷质量是有保障的，但不能就此认为我国没有出现类似美国次级按揭问题的可能，而忽视我国房地产金融市场的问题。
1.我国房地产市场的特殊风险。目前我国房地产业实行预售制度，即房地产开发商在达到了房地产销售条件，取得《商品房预售许可证》后，就可将未竣工的期房出售给消费者。不可否认预售制度对我国房地产业的巨大推动作用，但是很多市场风险和交易问题都源于房屋预售制度。预售制度的存在，助长了投机因素。一些房地产开发企业身无分文，大玩“空手套白狼”。
2.商业银行面临双重风险。我国的商业银行既为房地产开发商建房提供贷款，又为购房者提供个人住房按揭贷款，承担着来自开发商与个人住房抵押贷款借款人的双重风险。房地产预售制度不仅导致了频繁的侵权行为，更大大提高了商业银行的风险。房企对银行贷款的依存度越来越高，给银行业带来了巨大风险：其一，房地产企业以银行贷款为主进行开发建设，等于将房地产风险完全转嫁到了银行身上，一旦房地产业发生巨变，银行随时面临危机。其二，一些开发商携银行贷款和预售房款潜逃，也给银行带来风险。其三，由于投入的自有资金少，开发商回笼资金的压力小，他们有充足的时间将房价拉高牟取暴利，而高房价所暗含的风险一直是银行界所担忧的。
我国商业银行从业人员方面，虽没有达到美国贷款机构猎杀放贷、欺诈消费者的地步，但是也早就出现了风险意识淡漠的现象，为了赢利不惜降低借贷标准，如让借款人伪造收入证明、虚报收入等。除此以外，不能忽视的是由于流动性过剩，越来越多的人把钱投到了房市，投机行为产生了住房高空置率，如北京的住房空置率已超出国际警戒线。住房高空置率不仅造成了资源的浪费，更是为日后的金融危机埋下伏笔。
3.房地产业、银行业对整个经济的影响。目前除石化板块外，金融地产是对指数影响最大的板块。我国金融类上市公司的市值已占到沪深A股总市值的很大比重，而金融类上市公司的流通市值占总市值的比重又很小，较大的杠杆效应使银行股的—举一动对大盘指数而言是“牵一发而动全身”。房地产类上市公司对大盘指数也有重要影响，如果银行业在住房抵押贷款的损失下紧缩各类与房地产有关的信贷，对房地产类上市公司会产生重大不利影响。房贷市场的危机也会进一步影响到整个金融市场。如果金融类和房地产类上市公司走低，大盘指数有可能加速下行，给股市带来沉重打击。此外，由于房地产和股市的财富效应，居民的消费必会随之萎缩，使整个经济陷入衰退。
三、防范我国房地产金融市场风险的对策
美国次级债危机提醒我们，越是在市场繁荣的时期，越应当加强风险控制和市场监管，建立房地产价格监控制度和房地产市场泡沫预警制度，采取多种措施稳定房价，保持房地产市场健康有序地发展。对于银行所面临的巨大风险，应尽快采取措施，尤其是做好以下几项制度性建设：
（一）完善个人征信系统，提高个人房贷资产质量
个人住房按揭贷款业务的对象应该是信用状况良好、还款能力较强的人群。但由于信息不对称等因素的存在，商业银行不可能完全知道贷款申请人的全部信息，这就需要健全个人信用体系。虽然目前我国的个人信用体系已经初具规模，主要涵盖了个人银行信息，包括个人基本信息、信用卡信息、贷款信息等。但许多个人重要信用信息如个人交税记录、个人房产信息等都没有纳入进来，我国个人信用体系依然很单薄。通过完善个人征信系统，可以改变商业银行信贷人员仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策，以及银行和客户间信息不对称的现实状况，减少各种恶意欺诈行为，加强已放贷款的监督管理，把贷款风险控制到最低。同时也应加强对信贷人员的监督管理，制定切实有效的管理办法，杜绝虚假按揭。充分利用现有的个人征信系统查询贷款申请人的信用状况，并根据信用状况确定其按揭成数、贷款利率，重视贷款人的第一还款来源，从而提高个人房贷质量。
（二）加快住房抵押贷款证券化进程，分散放贷银行风险
2005年12月15日，中国建设银行推出了国内首个住房抵押贷款证券化产品——“建元2005—1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券”。经过两年的发展，与庞大的个人按揭贷款余额相比，个人住房抵押贷款证券化产品市场的规模仍然太小，根本无法适应日益庞大的住房抵押贷款一级市场和二级市场的需要。由于资产证券化提供的流动性占比很小，我国的个人住房抵押贷款的资金主要来源仍然是居民的银行存款。一旦长期居高的储蓄率下降，就可能导致银行面临资金短缺危险。从2006年初开始，股市行情火爆，大量存款开始流入股市，国内储蓄率急剧下降，银行发放抵押贷款可能的资金短缺问题不容忽视。加快住房抵押贷款证券化，发行抵押贷款债券，引进抵押贷款投资者可以有效解决银行资金问题，并减少风险积聚。问题的关键在于如何结合我国国情，选择适合我国的住房抵押贷款证券化模式，克服现行相关制度上的障碍，使住房抵押贷款证券化能在其一级市场和二级市场上合理运作和健康发展。第一，证券化的推进必须与我国的具体国情相适应。目前，我国尚不具备全面推行住房抵押贷款证券化相应的经济、法律环境，开展住房抵押贷款证券化路径应遵循循序渐进的原则，先试点探索和总结经验，在将来条件成熟时逐步向全国推广。第二，在进行住房抵押贷款证券化的基础上全面实行房地产证券化。尤其是针对我国商业银行面临的双重风险，银行不仅需要将个人住房按揭贷款进行证券化而且需要将对房地产开发商建房提供的贷款实施证券化。第三，建立和健全相关法规制度，国家应委托证监会协同各有关部门制定出有利于整体法律环境建设的相关制度，建立信用担保机制，完善现行可变利率抵押贷款，提高信用评级机构的市场信任度，加强对二级市场的宏观调控、协调与有效监管等等。
（三）建立存款保险制度，变隐性保险为显性保险
1.存款保险制度的概念及作用。所谓存款保险制度，是一个国家为了保护存款人的利益和维护金融秩序的稳定，通过法律形式建立的一种在银行因意外事故破产时进行债务清偿的制度，即由各家存款性金融机构交纳保费，一旦投保机构面临危机或破产，就由存款保险机构为存款人支付一定限度的存款。存款保险制度是一种为危机银行“买单”的制度，广义上每个国家都拥有存款保险制度。即使没有显性的存款保险制度，当一个国家爆发大的系统性银行危机时，政府也会采取救援措施，这实际是一种隐性的存款保险制度，我国就是一种隐性存款保险制度。存款保险制度目前已经成为当今各国维护金融体系安全的重要手段。
2.我国存款保险制度的建立已势在必行。在我国，中央政府对所有银行存款提供担保，助长了各银行不注重贷款风险的作风。虽然以往国内的银行危机都由国家和央行作为强有力的后盾，但是随着银行的全面改革，国有银行已没有百分之百的信用保障，央行不可能再像以前那样提供无限的再贷款供给。一旦陷入困境，央行将独家承担最后贷款人和救援者的责任，这等于把全国的信用风险都压在央行一家身上，一旦发生信用危机，央行其实是无力担此重任的。比如在我国房地产金融市场风险聚集度越来越高的今天，一旦房市泡沫破裂，出现流动性危机，由于整个住房贷款占比相当大，对于庞大的资金缺口，央行根本无法兜底，到时无论是购房者还是存款者都会损失惨重。
因此，我国建立存款保险制度已势在必行。在2006年发布的“十一五”规划纲要中已明确提出要“规范金融机构市场退出机制，建立相应的存款保险、投资者保护和保险保障制度”；按照2007年全国金融工作会议的有关精神，加快建立存款保险制度已被纳入议事日程。但是存款保险制度、机构的设立与完善并非“一朝一夕”的事情，现在还很难断定存款保险机构的未来位置，可以先在各商业银行的系统内部实行存款保险，或者按区域建立存款保险基金，然后再向符合国际惯例、全国集中统一的存款保险制度过渡。
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