关键词：房地产；发展；导向；路径
1中国房地产市场特征
1.1房地产的使用特征，所谓“衣食住行”四者，其中住房就是四特征之一
的“住”，住房不像其它生活必需品需要用完后继续得购买，它的使用寿命是很
长的，因此其购买的频率是相当的低。
1.2房地产的价值特征，一般对于一套房子而言，它的价值是很高的，可以
住十年、几十年，甚至，一个家庭的存在可能就只购买一套住房。
1.3房地产供给的稀缺性，房地产市场是一个供给稀缺的市场，一方面是人
口的不断增加，需求也相应增长。另一方面是土地作为不可再生资源，其数量基本上是恒定的。
1.4房地产的不完全开发性，由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在
同一市场流通，为保证市场的有效供给，国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场。因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制，具有不完全开放性。
1.5房地产的市场特征，在房地产市场整体中，住房就相当于商品而言了，它也符合市场的运行规律，受市场供求规律的控制。然而，从这几年来看，中国房地产已然处在了市场饱和的状态，其供求已失衡。
2中国房企面临的机遇与希望
2.1经济支柱地位或将保持。2017年房地产行业对GDP直接贡献为6.5%，加上建筑等其他相关产业对GDP贡献率达33.3%。2017年地产行业贡献的税收和土地出让贡献的政府收入共有7.7万亿，占政府收入的32.8%，2010年以来，地产对政府收入的平均贡献率为31.2%。
2.2新型城镇化带来新机遇。目前我国城镇化比例52.6%，未来5年将达到58.5%，约有8000万农业人口进入城镇。《国家人口发展规划（2016~2030）》预测，中国人口将在2030年前后达到峰值，届时中国城市化率将达70%，将比2018年增加约1.85亿，新增城镇人口将为基础设施、地产发展提供重要引擎。
2.3未来棚改规模仍处高位。2017年货币化安置带动21.38%住房销售，7成在售项目棚改客户占比约20%。2017年棚改货币化安置比例提升至60%，实现去库存3.1亿平方米，占比多达21.38%，棚改货币化安置渐成房地产去库存的重要抓手。161城1021个调研项目显示，30%在售项目棚改客户占比维持在10%~20%之间。
2.4改革发展红利持续释放。住房制度改革、户籍制度改革、实施居住证制度、全面实施“二胎”等政策（带动年均3%~5%存量改善需求），将扩大住房有效需求。随着“一带一路”建设，粤港澳大湾区发展计划推进，也将带动沿线城市房地产快步发展。
2.5新兴消费产业有效带动。旅游地产、养老地产、社区商业网店等新兴业态将得到进一步发展。到2025年，我国60岁以上的老人在将超过3亿，未来5~10年将是养老地产发展的黄金机遇期，2018年初政府报告也提出推动养老事业发展，“银发事业”大有可为。
3中国房企面临的风险与挑战
3.1政策调控压力持续。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆房地产行业受政策调控影响较大，具有明显的周期性，政府致力于“稳地价、稳房价、稳预期”，短期内房地产政策调控力度持续加强，行业市场呈现资金紧、去化慢、拿地困难等难题。
3.2房地产市场竞争加剧。不同规模房企战略分化加剧，2018年TOP10房企新增货值集中度占比51%、销售集中度达到42%；TOP10和TOP50房企的流量金额集中度达到27.9%和55.3%，分别较2017年提升3个和9.5个百分点，一些中小和区域房企将逐步被市场边缘化。此外阿里巴巴、苏宁、京东等企业，开始瞄准并涉足商业、长租公寓市场。
3.3融资压力未有根本缓解。房地产资本市场融资渠道窄、成本高，随着房地产存量债务集中到期，销售回款现金流较弱的中小房企将逐渐出局。2018年以来央行先后四次降准，但降准并未实质改变货币政策取向，对楼市的影响整体中性。
4中国房地产行业发展趋势与导向
4.1供给侧调结构，促进市场供需平衡。在住房供求关系紧张的城市适度增加用地规模，未来房企将会更加重视中小套型产品的创新和研发，同时保障房建设成本较低、需求稳定、资金周转速度快，更容易获得银行贷款，万科、绿地、招商、保利、富力等品牌房企均已涉足保障房领域。
4.2需求侧去库存，有效激活存量需求。在商品房库存较大地区，将稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。2015年开始货币化安置比例明显上升，对三四线房地产销售起到助推，未来两年棚改规模达940万套，房企应抓住棚改机遇期，提高项目周转速度，重点关注山东、河南等区域。
4.3商业模式创新，推动多业态多元化发展。目前TOP30房企中有19企业布局长租公寓业务；23家涉及物业管理业务；9家融入互联网理财领域；17家企业参与文旅地产。此外，节能、环保、低碳的开发建设理念及其相应技术，将是建筑业转变发展方式的有效途径。
4.4鼓励行业整合，促进行业兼并重组。2017年，房地产行业并购案例近284宗，涉及金额3151亿元。进入2018年，房企之间的并购和战略合作更频繁，融创63亿元收购万达文旅业务，继17年438亿收购万达文旅项目之后再次出手；万科32亿收购华夏幸福河北多宗项目，加上其收购恒大旗下嘉凯城项目以及海航项目资产，万科三季度累计收购金额超过70亿元。
5房地产企业转型发展路径
加快房企转型发展，就要以思维变革和创新发展为动力，构建实施以房地产为主，现代服务和商业融投互联互融的“一主双融”发展路径。
5.1房产开发走开发运营集约化发展之路。积极参与城市规划及城市更新，紧跟城市公共交通建设，拓展土地储备规模。构建“快拓地、快开工、快销售、快回款”的高周转运营机制，提高资金周转率。建立异地分销、多层代理、资产包处理机制，加快非战略布点型项目产品销售，建立标准化、可复制的产品线和体验式、特色化的营销模式。
5.2现代物业走客户导向智能化发展之路。健全物业服务制度和服务标准，提升服务品质，构建物业管理的项目全程介入和协同机制，导入全过程客户服务理念，运用物联网、移动互联网、云平台等信息技术，搭建业主与零售商、服务商、物流商、电商等物业服务平台，满足业主居家服务、休闲娱乐、健康医疗、教育发展等个性化需求，为社区居民提供一站式智能化服务，实现物业品质与品牌增值。
5.3商投联营走跨界融合一体化发展之路。联合房地产开发与商业运营专业机构，提升商业地产开发运营能力，提升估值水平，放大融资效应，实现资金有效退出和再循环。紧跟新兴商业业态变革趋势，契合区域市场需求、消费习惯、商业运营规律，加强创新业务研究与运用，推进与专业化商业运营管理机构和品牌商家的战略合作，构建跨界融合、功能互补的商投联营共同体。
参考文献 :
[1 ] 朱楠 . 5 月全国土地市场频现“地王”京沪住宅用地无一流拍 [ EB/ OL ]. (2009 06 12) .
论文作者:李庆鲁
论文发表刊物:《城镇建设》2020年1期
论文发表时间:2020/4/3
标签：房地产论文; 市场论文; 项目论文; 住房论文; 需求论文; 商业论文; 地产论文; 《城镇建设》2020年1期论文;