摘要：近年来，随着社会的进步和人们生活水平的提高，人们对住房要求也越来越好，为了更好的满足居民对住房的要求，我国为此实行了很多的举措，力求实现更多人的要求，增加人们对社会的满意度。如今，我国的房价呈现出一路飙升的状态，让很多的人为了有自己的一个居住空间而成为“房奴”。住宅的资金使用已经成为许多家庭在家庭资产组合中价值最为高额的项目，因此，如今随着思想的进步城镇的居民越来越注重住宅的产权化，本文便是对当前我国的城镇居民住宅产权制度效率进行分析说明。
关键词：城镇居民 ；居民住宅；住宅产权；产权制度
引言：
如今，随着经济的发展和人们产权意识的提高，人们越来越注重财产权。如今，居民的财产权已经成为市场经济能够正常运行的基础，是促进社会经济发展和刺激居民努力创造经济财富、追求财富的前进目标，所以人们越发的关注自身的财产权，国家也为此制定了很多保护居民财产权的措施和规定。我国的综合实力越来越好，在国际上的发挥的带动作用也越来越明显，我国居民的财产收入也随之越来越多。在我国进入了小康社会之后，住宅行业成为我国一个新的经济增长点，为我国的经济增加着新的活力。在住宅方面，城镇居民成为住宅市场的只要投资者和消费者，促进着住宅业的经济发展。随之，住宅也成为城镇居民家庭资产中最昂贵的一项资产。而城镇居民将住宅方面列入资金输出并且对住宅方面进行投资的关键之处就在于将住宅产权化。近年来，我国进行了多次的有关于住宅方面的改革，并且取得了许多明显的成效。如：确定了住宅商品化、住宅社会化的目标等。虽然，近几年来随着制度的完善和目标的确立我国的住宅方面取得了很明显的进步，但是随着社会的日益发展，对城镇居民住宅产权的管理还处于不完善，有待提高的状态。这在一定程度上妨碍了住宅产权制度实行的效率进一步的提高。所以为了提高我国城镇居民住宅产权制度效率，我们就要对我国城镇住宅产权制度进行改革。
一、目前我国城镇居民住宅产权的三种主要形式
由上可知，我国的城镇居民住宅产权经历了很长时间的继承和改革，最终取得了今天的成效。目前。我国城镇居民住宅产权性质的区分依据就是住宅区产权交易的定价原则。下面就是对我国目前城镇居民住宅产权的三种主要形式进行阐述。
（一）在市场中，用市场价购买的住宅获全产权
我国的城镇的居民可以通过在市场中，按照市场的价格购买住宅，然后就能获得住宅的所有权。我们在市场中所购买的住宅必须是依照法律的要求进入市场的房屋。我们还要按照有关的规定缴纳相应的税费，这样所购买的住宅就归自己所有，就有住宅的获全产权。不仅这样，拥有我国从八十年代以来的城镇居民自己建造的住宅和文化大革命结束以后留有的一部分个人住宅的居民也具有住宅的产权。
（二）用成本价或者是指导的价格购买的住宅获全产权
在房改的过程中，城镇的居民主要是国有企业单位职工以较低的成本价所购买的住宅，以及在政府的引导下让一些家庭收入较低的城镇居民所购买的经济适用性住宅，这些住宅的居民都拥有个人所居住的城镇住宅的产权。这些城镇住宅在市场上进行售卖时，购买住宅的人必须缴纳土地的使用权让出金。居民用成本价所购买的住宅和居民用指导价所购买的住宅这两种住宅在收益权限上有些许的不同。居民用成本价所购买的住宅在上市出售时必须要上交售卖住宅所取得的部分所得收益，而购买了指导价的经济适用房的住宅在上市出售时，所出售取得的利益全部归拥有住宅产权的居民所有，不用上交部分的所得收益。
（三）用规定标准的价钱购买的住宅获得部分产权
在城镇中，不免有一些收入较低的人的存在，所以政府为了解决这些城镇居民“住宅难”的问题会建立一些经济适用房，这些经济适用房一般都是按照规定的标准价钱进行售卖。城镇职员在房改阶段的初期和中期以标准的房价购买的公有住宅和经济适用房。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆购买住宅的居民拥有部分的住宅产权，部分住宅产权包括对住宅的占有权、对住宅的使用权、有限的收益权以及有限的处分权、以及房屋的继承权。
二、当前的城镇居民住宅产权制度效率分析
当前，虽然我国的城镇居民住宅产权制度进行了很多次的革新，解决了很多有关城镇居民的住房问题，但是随着社会的发展，在城镇住宅产权上出现了很多新的问题需要得到解决。
（一）目前，我国城镇居民住宅产权制度效率遇到的问题
发展是一把“双刃剑”，既有积极向上的影响，也会有阻碍发展的影响。不可避免的，我国的城镇居民住宅产权制度也存在着些许的问题，下面便是对城镇居民住宅产权制度出现的问题进行阐述。
（1）对产权的定义略显模糊，没有明显的界限
现今，我们的制度还存在着些许的住宅产权不明确的问题。产权界限不明确就很容易使得住宅资源丧失保护，造成交易住宅无效，住在被被人非法使用和拆除等不好的情况发生。这就会影响拥有住宅的人获得不到收益，并且有可能会影响到住宅居民的正常生活，引起一些法律纠纷和私人的恩怨，最终就会上升为社会问题，影响到社会的经济发展。
（2）产权主体过于单一
现今，我国的住宅产权主体过于单一，这就使得资源的补给容易受到垄断，房屋在进行交易时就会出现提价的现象，这种现象就会影响到市场的正常运行。
（二）对有效率产权制度的要求
有一位著名的经济家说过“在交易费用为零的条件下，无论是将财产给予谁，市场均衡的最终结果都是有效率的”。我们也可以说在交易费用为零的前提条件下，效率结果和产权没有任何的关系。从上述的描述中结合我们现实的社会我们可以发现，有效率的产权制度必须要具备一下几点要求，这样才能更好的促进我们社会的进步和人们个人的发展。
（1）产权界限要明确，产权主体要多样
产权的界限必须明确，让人们可以真真切切，明明白白的了解到自己的产权范围，促进生产者的生产积极性。确定产权范围也会减少法律纠纷，防止随意的增加交易的费用，增加交易的规模。这样还能使人们对自己所进行的经济交易活动的结果有一个较为明确的预期，刺激人们对财富追求，让人们对经济活动有兴趣从而促进我国市场经济的发展。产权主体也要多样性，这样才能有效促进市场的竞争。
（2）完善有关产权的法律法规
明确产权的界限之后，我们还要对产权有所保护，为了让产权受到很好的保护，我们就要借助法律的力量。产权明确并且可以实施，对产权才能起到激励的作用，产品之间的生产和交换才能得到正常有序的进行。
三、结语
目前，人们对房屋产权的重视力度越来越好，出现的问题也越来越多，所以为了我国房屋交易市场的有序进行，我们每个人都要明确房屋产权的范围，了解相关产权的法律法规。这样才有利于自己产权的维护。
参考文献：
[1]胡晶晶.住房价格上涨对城镇居民收入差距的影响机理与实证分析[J].中国地质大学学报（社会科学版），2012，12（04）：91-96+140.
[2]刘尧.论我国城镇住宅消费的发展趋势及金融配套[J].中国房地产金融，2011（06）：15-18.
[3]梁平.我国城镇居民消费结构中住宅消费合理度初探[J].财经理论与实践，2014（03）：36-40.
论文作者:籍莲立,梁大勇
论文发表刊物:《基层建设》2018年第7期
论文发表时间:2018/5/29
标签：住宅论文; 产权论文; 城镇居民论文; 我国论文; 居民论文; 产权制度论文; 城镇论文; 《基层建设》2018年第7期论文;