第一作者：冯秋景 第二作者：钟梓豪 第三作者：周茵茵
（华南农业大学，广州市 天河区519000）
摘要
房地产业被列为国家支柱性产业，在改革开发以来快速发展，作为资本密集型产业，其需要大量资金进行维持运营。在国内，房地产企业的主要融资方式来源于银行贷款，但随着对房地产的宏观调控以及银行借贷审查加严，借贷难度将会上升。本文从横向和纵向对比了当前市场经济条件下房地产开发企业各类融资方式，横向上比较了中美两国融资渠道、融资方式的差异；纵向上，对国内的“房地产上市融资、房地产信托基金、房地产债券融、房地产夹层融”五类房地产融资方式进行比较分析。
关键词：房地产开发企业 融资方式 比较 选择
1房地产开发企业融资方式概述
房地产企业是指从事获取土地、投资策划、房屋建设等一列房地产相关经济活动的企业。在当前市场经济条件，融资的方式越来越多样化，企业可选择的融资方式越来越多，本文选取了房地产上市融资、房地产债券融资、房地产信托基金、房地产夹层融资四种融资进行对比分析；由于房地产开发贷款的方式较为常见，故不做分析。此外，在不同的市场经济的国家，融资方式有着明显的差别，本文以中美两国为例，分析不同市场经济条件下，房地产开发企业融资方式的差异。
2中美两国房地产企业融资方式比较
整体而言，不同的国家有不同的融资方式和融资渠道，不同的市场经济条件下和政策因素影响了房地产企业融资体系的构建。总结国际上的房地产业主要融资方式，可分为四类型:证券型、基金型、储蓄型、混合型。研究美国的融资方式可发现其为典型的的证券型融资模式，而中国目前的融资方式则以开发贷款为主，仍然未形成明显的房地产融资模式。
2.1美国：完善的金融体系
美国的房地产金融体系较为完善，整体上形成一级市场和二级市场，且专业化程度较高，具有从事专门类型贷款产品的人员。其中一级市场以商业金融为导向，为企业直接提供贷款，而二级市场则主要以政策性金融为导向，从事买卖贷款的行为，而二级市场的参与主体的是房利美和房地美两大企业和部分金融企业
2.2中国：以银行信贷为主
中国的房地产的融资资金主要来自于商业银行，使得风险过度集中在商业银行中。银行信贷基本几乎贯穿于中国房地产开发与经营的全过程，无多元化的融资渠道；债券占融资比例极少，无明显的二级市场，未实现市场化。整体上中国房地产企业的融资渠道较单一，融资体系不完善。
3国内四类融资方式的对比分析
3.1 房地产上市融资
房地产股融资是指房地产企业通过发行股票来获取资金，是房地产业务与资本的理想组合。房地产上市融资包括两种形式：一是直接上市融资，即通过上市（首次公开发行）直接获得资金。二是间接上市融资。指一些非上市公司通过收购债权、直接出资、购买股票等方式，来获取一家上市公司一定比例的控股股权，然后通过自身优秀的资产和良好的收益预期资产进行注资和更换。
3.2 房地产债券融资
房地产债券是指企业为了凑集资金，而向社会发行的的借款凭证。目前房地产业发行债券进行融资的数量较少，但国家在一定程度上放宽了房地企业发行债券的限制，越来越多的政策开始引导房地产企业发行债券。《关于推进企业债券市场发展、简化发行核准程序有关事项通知》和关于地方投融资平台公司发行债券有关问题的通知》的出台，就简化了企业发行债券的程序，法企业发行债券提供了发展机会。
3.3房地产信托与夹层融资
房地产信托是指通过实施信托计划筹集资金，是房地产业与信托业相互融合的产物，房地产在中国还处于初级发展阶段。中国的房地产信托模式主要有债权型信托、股权型信托、财产受益型和混合型信托。混合型信托有称之为夹层型信托。
其中夹层融资是一种介于优先级债务和股本之间的融资方式，指企业或项目通过夹层资本的形式融通资金的过程。各类型信托模式优劣势分析如下表：
表1：各类型信托模式优劣势对比表
3.4小结
在中国，房地产开发贷款、上市融资、债券融资、房地产信托以及夹层融资有各自的特色和优劣势，在目前国内融资现状，银行贷款的审查制度越来越严，比例有所下降，上市融资和债券融资所占比例较小，但国家正在放款对债券融资的限制，而房地产信托和夹层融资则作为中国房地产融资市场新生得力量。笔者结合了各类融资方式的特点和国内现状，总结出了各类融资方式的的核心优势和明显劣势。
4.总结与分析
基于对中国房地产企业融资方式现状的分析，本文对比了中美两国融资方式以及国内不同的融资方式的差异性。
对于房地产业来说，不同的融资方式都有其的优劣势，有其自身应用领域，并非所有融资方式都适用自身的房地产公司。因此，笔者为，房地产公司可以根据自己的规模，发展项目类型和发展阶段选择各种适当的融资方式，而不应该盲目追求融资方式的便利性。
对于银行等主要融资主体来说，可在允许的条件下进行融资产品的创新，为房地产企业提供多样化的融资渠道和融资产品，为房地产企业的发展提供良好的保障。另一方面，可加查审查力度，对资质较差的企业尽量少向其发放贷款，将资金投向与资质较好的企业。
对于政府或者其它监管部门来说，应该出台相应的融资限制条件和融资监管条例。加大监管力度，避免企业与银行的内部联合，破坏金融市场，特别需要对新型的金融产品进行严格的审核，避免出现企业过度融资、圈钱等现象的发生。
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[6].任秋蓉，《房地产上市公司债券融资研究》，重庆大学，2011年
论文作者:冯秋景 钟梓豪 周茵茵
论文发表刊物:《知识－力量》2017年8月上
论文发表时间:2017/9/8
标签：融资论文; 融资方式论文; 房地产论文; 债券论文; 夹层论文; 企业论文; 房地产企业论文; 《知识－力量》2017年8月上论文;