我国房地产业发展的时弊与对策，本文主要内容关键词为：时弊论文,房地产业论文,对策论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
房地产开发——一把锋利的“双刃剑”
1.发展房地产业的积极意义
(1)房地产市场是现代市场体系的重要组成部分，它的形成是社会主义市场经济体制得以确立的重要标志，是我国经济体制改革所迈出的关键一步，它对社会经济发展和城市建设的影响，无论怎样估计都不过分。
(2)通过土地价值规律调整城市用地结构，扭转土地的低效率利用状态，使稀缺的土地资源得以优化配置。
(3)房地产业涵盖从事土地和房屋的开发、建设、经营、管理和服务的经济活动，是以第三产业为主的综合性产业部门。它具有较高的产业联系度(linkages)，能有力地带动相关产业的成长，从而最终促进城市经济的发展。
(4)房地产开发活动的主体多元化，大大拓宽了筹资渠道，使城市建设的投入有了更可靠的保障，加快了城市开发和改造的步伐。
(5)实行土地有偿使用并开放房地产交易市场之后，国家可以通过征收土地出让金、土地使用税、增值税、耕地占用税、房产税及其它税费，将相关收益纳入财政收入，使国有资产在法律上得以明确，在经济上得以体现。
毋庸讳言，房地产业的发展在为城市经济注入强大活力的同时，一些负面效应也如影相随，应引起人们的足够重视。
2.伴随房地产业的消极影响
(1)高回报、高风险的行业特征容易诱发投机行为，形成“泡沫经济”。
由于土地资源的高度稀缺和城市住宅的总量短缺，导致了市场供给的刚性和需求的旺盛；使得正常情况下房地产投资的回报十分可观。以香港为例，1989年香港地产业的增加价值占其生产总额的83.6%，高于金融业64.7%和保险业69.8%，更比制造业要高出57个百分点[2]！获利丰厚令投资者趋之若鹜，并吸引更多的投机者播云弄雨、兴风作浪，往往造成“泡沫经济”的虚假繁荣现象。
(2)过度的趋利行为导致公共领域的市场失灵，有悖社会公平。
效率与公平，是市场经济要着力解决的一对矛盾。市场机制尽管强大，却也存在它自身难以克服的局限，尤其是对于房地产开发这种有着广泛社会扩散性的经济活动，市场的局限性更加明显：它不能有效组织城市公共品(public goods)的生产，无法消除开发者的个体趋利行为所导致的外部不经济效应(external diseconomy)，这就是所谓的市场失灵，其后果是造成对某些人或群体的利益的损害，从而形成社会不公平。从房地产开发中屡见不鲜的侵占公共绿地现象即可窥一斑而知全豹。
(3)单一的市场导向冲击城市规划、干扰政府决策，使城市发展失衡。
城市规划的核心是土地及空间利用，本质上是对城市土地和空间资源的合理配置。由于这种技术层面上的调节不仅要考虑土地开发中的经济因素，还要考虑社会和环境因素，因此并不总是与市场导向相一致，有时甚至背道而驰。在这种情况下，市场力量往往占据着上风，开发商总能以退出投资相要挟，或以加大投资为利诱，要求突破城市规划的约束，甚至左右政府部门的决策。如果说在计划体制下城市规划作为国民经济计划的“二传手”，还能按图索骥、有的放矢，那么今天在房地产开发汹涌浪潮的冲击下，它却显得力有不逮、无所适从了。
危机与矛盾——打开的“潘朵拉之盒”
1.房地产开发中存在的主要问题
(1)开发失控、无序发展，导致资源严重浪费。
1992～1993年的“开发区热”和“房地产热”高潮时全国形形色色的开发区达上万个，规划占地1.5万平方公里，相当于当时全国城市建成区的总面积，而真正实现有效开发利用的仅为2%左右，其余皆处于圈地毁田、黄土朝天的空闲状态。[3]土地抛荒，损失惨重。商品房的建设亦不例外，1997年底全国商品房空置面积达7038万平方米，其中住宅空置面积达5283万平方米，占当年竣工面积的48.5%；即便是国家寄予解困厚望的安居工程，也因房价过高而乏人问津，空置率高达22%[4]。资源的浪费令人怵目！
(2)以权“寻租”、中饱私囊，导致国有资产大量流失
寻租(rent-seeking)，专指在不完善的市场机制中，少数拥有特权的人凭借权力进行不平等竞争从而取得超额收入的现象[5]。我国目前城市土地供应中的“双轨制”（即行政划拨与有偿使用并存）正是造成寻租现象的根源，一方面大量开发项目以行政划拨方式无偿获得土地，一方面土地的出让也大量以“暗箱操作”方式私相授受，致使少数人得以假公济私，以不法手段攫取暴利，使本该收归国有的土地资产大量流失。
(3)炒作地皮、转让项目，导致房价居高不下。
在房地产开发成本中，大头是拆迁安置费和项目转让费。这所谓的“项目转让费”，就是炒卖地皮、倒卖项目、转卖批文的费用。据报载：在北京二环以内搞房地产开发，仅仅“项目转让费”已达4000元／平方米以上，几乎占了商品房售价的一半；在北京700多家房地产开发企业中，真正搞开发的不过200来家，其余70%都靠炒地皮牟利[6]。如此击鼓传花般几经转手、层层盘剥，房价焉能不水涨船高？无怪乎国家几次取消部分行政性收费，甚至在安居工程中减免土地税费，却不过是杯水车薪。政府所让之利尽入中间商囊中。
(4)违规拆迁、激化矛盾，导致社会不稳定因素增加。
近年来，各地在旧城改造的拆迁中纠纷不断、诉讼频闻。其中除了产权不明晰或法规不完善的因素之外，有相当一部分是开发商对拆迁居民的合法利益的侵害所造成的。有些开发商以改造之名、行开发之实，软硬兼施、违规拆迁，居民回迁率根本达不到政府规定的标准（如北京虎背口小区的回迁率为零）；安置房大多地理位置偏远、基础设施匮乏；而回迁房又普遍标准低下、条件较差；更有部分居民迟迟得不到安置（北京市目前尚有拆迁后未安置户约3.7万户）[7]。这些都人为加大了旧城改造的难度，激化了社会矛盾，影响了社会稳定。
(5)无视规划、过度开发，导致城市环境恶化、文化特质丧失。
在旧城改造中，这种情形为害更烈。开发商因项目多次转手之后为求得盈利，动辄要求提高容积率、减少公共绿地或其它公共设施、挤占道路交通用地、突破建筑高度限制，令城市的控制性详细规划和文物古迹保护规划成为一纸空文，造成城市中心区密度过高、绿色缺乏、交通拥堵、城市景观质量下降、传统街区风貌荡然无存、社区文化特质丧失殆尽，凡此种种，无不是过度开发的恶果。
2.问题的成因剖析
造成上述问题的原因有很多，如法制建设不完善、立法落后于形势、有法不依、执法不严等。除此之外，还有一些房地产业的特殊之处，例如：
(1)政府干预机制存在结构性缺陷。我国城市房地产开发市场在宏观层面是不完全的市场，在微观层面是不充分的市场，低效率与不公平同时存在，它并非经济转轨时期的暂时现象，而是植根于经济和政治体制深处的结构性矛盾：即在市场经济中，政府的角色究竟如何定位是决定市场机制的重要问题。我们不仅面临培育和发展房地产市场体系的任务，同时也需要建立一套与之相适应的国家干预体系。政府干预的目标是引导和规范市场，而不是取消或代替市场；干预的手段是宏观的、间接的调控，而不是微观的、直接的介入。目前在城市开发中，城市政府往往直接干预主管职能部门的决策，或竞相以土地划拨和税费减免等诸般优惠政策为饵吸引投资，或不适当地强调“一支笔审批”而将土地、规划管理权下放到开发部门，或无原则地顺应投资者的苛刻条件而任意突破规划；规划纵有千条理由，也抵不上领导一纸批条；规划跟着开发走，而不是开发依据规划行；且政府换届之日，便是改弦更张之时，城市发展的总体战略和规划布局过多依赖于决策者的个人偏好而缺乏连续性和严肃性。
(2)土地一级市场“双轨”并行、垄断不力。城市土地一级市场应是政府垄断市场，政府通过控制土地的供应计划而对房地产市场实行有效的调节。然而我国目前土地的出让仍是“双轨制”，这就给少数人投机钻营大开方便之门，不少行政划拨的土地通过隐性市场流入开发用途，使炒地皮、倒项目得以依附其间，扰乱了正常的市场秩序。同时政府对一级市场垄断不力，大量生地通过各种渠道分散地批租给开发公司，既使土地总量控制难以实现，也使土地应有收益未能获取，具体反映在出让方式的选择上：拍卖、招标方式由于公开竞争，能以较高的价格成交；而协议谈判方式则出价要低得多，一般仅有前者的几十分之一。截止目前，北京市的土地出让仍以协议为主，仅有一幅地是以拍卖成交的，不啻将巨额收益拱手相让，而这种现象决非北京独有。全国因此流失的资产实难计数。
(3)对房地产开发及其与城市建设、城市规划关系的研究不深入、规律不清楚，缺乏理论指导。
除弊和改革——房地产业健康发展的对策建议
1.理顺土地管理与规划管理的关系，建立集中统一的城市土地发展管理机构
目前，我国城市和土地开发相关的部门至少有土地局、规划局、房地产局，有的城市还有开发办公室等机构，致使土地管理事权分散、政出多门，土地开发中的计划、规划、批租、开发、建设等各环节基本上是单独工作、相互脱节，无法在运作中做到根据城市发展的大局统筹考虑、实行有效调控。尤其是土地管理与规划管理的关系最为棘手，多年来争执不下，以至于土地利用规划与城市总体规划分头进行、互不衔接，在管理中矛盾丛生。
此外，土地批租的管理权限应集中到市一级政府手中。否则，地方基层政权利用小规模批租权搞化整为零的分期分批的变相批租，土地供应总量焉得不失控？
2.建立科学规范的房地产开发调控体系和市场干预机制
房地产开发是一项综合性的经济和社会活动，传统的行业行政指令型管理模式已远远不能适应市场经济的需要，因此，建立起一套科学规范的多元化的房地产开发调控体系和市场干预机制实为当务之急。
(1)法规约束。目前仅有《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等少数法律和行政法规来规范房地产的有关行为，亟待补充和加强有关房地产金融、市场交易、中介服务、物业管理等相关的公共性法律或专门性法规，并建立一套高水平的、专业性强的房地产法律仲裁体系和法律服务体系，使市场运作纳入严格的法制轨道。
(2)行政管理。房产管理与地产管理相分离、土地管理与开发管理相分离，管理、服务和经营相混合是我国目前房地产管理中主要的组织矛盾。政府机构改革为解决这一体制上的弊端提供了千载难逢的良机，应尽量将相同相近的职能合并集中并裁撤重复的机构和冗员；同时将管理职能、服务职能、经营活动这三者相分离，切断房地产管理部门与国有房地产开发公司之间那种千丝万缕的联系，防止不公平竞争。
房地产行政管理的重点有三：一是制定和执行有关房地产开发经营的政策和法规；二是制定和执行土地供应与土地利用计划；三是对市场的运转实行有效监管，并确保房地产开发与城市规划的规定相一致。
(3)经济调节。房地产开发作为一种经济活动，应该主要通过经济手段予以调节。调节手段主要是财税、金融、价格、投资等。
(4)规划控制。房地产开发一定要在城市规划的指导下进行，而不能随心所欲地突破规划，这一点无论如何必须坚持，绝不可有丝毫含糊和变通。
(5)公众参与、社会监督。建立起一套公众参与、社会监督的机制，使城市建设与开发活动在“公平、公正、公开”三原则下透明地、开放地进行，杜绝“暗箱操作”和“长官意志”，是社会主义民主建设的重要内容，也是防止腐败、纠偏治乱、除弊兴利的要害之举。
3.建立完善的土地市场，实现国家对土地一级市场的垄断经营
目前房地产市场的混乱，根源在于土地一级市场。只要把这个源头抓好，则一系列问题可以迎刃而解。具体的措施主要是：
(1)总量控制、严格审批行政划拨用地。运用现代信息技术，建立完备、详细、高效的“土地利用动态管理系统”，严格监控土地的最终用途，对违反规定用途、超期闲置不用的土地予以收回，杜绝行政划拨用地非法流入市场以及地皮炒卖现象。
(2)垄断经营、从出让生地向出让熟地转变。可考虑成立国有土地开发公司，专事土地一级开发，从出让生地向出让熟地转变，实现垄断经营，从而大大提高土地增值收益。
(3)规范操作、从协议出让向招标拍卖转变。
4.加强理论研究，综合融贯多学科成果，丰富和拓宽房地产研究领域
今后除了要加强从土地经济学、比较经济学、制度经济学的角度去研究房地产问题外，还要发展和拓宽房地产的研究领域，要着重在房地产与城市规划、城市设计、城市生态环境、城市住宅问题、城市社会文化及城市建设管理等方面取得创新性突破。
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