住房金融模式的国际经验与中国选择，本文主要内容关键词为：中国论文,住房论文,模式论文,经验论文,金融论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、引言
住宅产业是现代经济中的重要产业。在西方国家，住宅产业、汽车产业和钢铁产业并成为三大支柱产业。改革开放以来，随着人均收入水平的提高，城市化的发展加快及城市人口的不断增加，我国住宅建设发展很快，住宅产业逐渐成为国民经济的支柱产业。而中国住宅产业要在国民经济中发挥着重要作用，成为拉动国民经济增长的消费热点和经济增长点，离不开金融业的支持与配合。经过20多年的探索，在中国，一个市场化的、基本适应国情的住房制度已经基本确立，同时也初步形成了以银行信贷为主的住房金融体系。中国住宅金融在金融总量中所占的比例已越来越高。2005年底，中国住宅贷款达到3.07万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的14.84％，与GDP的比率为16.75％，商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8.9％，与GDP的比率为10.1％。然而，巨大的住房投资金额也意味着巨大的投资风险。一般来说，住宅金融中的主要风险有信用或违约风险、抵押物或财产风险、流动性风险、存贷期限不匹配风险、提前支付风险等。由于我国金融业改革发展滞后，目前还没有一个发达而且在一定程度上相当专业的住房金融模式和体系，来有效化解金额庞大的住宅投资中隐藏的巨大风险，支撑住宅产业的进一步发展壮大。纵观国际上比较成熟的住房金融模式，都经历了一番建立、完善和创新的过程。因此，借鉴国际上住宅金融发展模式的成功经验，依据我国的实际情况，选择建立适合我国国情的住房金融模式乃属当务之急。
二、国际典型的住房金融模式
住房金融作为金融业的传统业务，在世界上许多国家，特别是发达国家，已有一个相当长的历史。这些国家均根据自己的市场环境、经济发展水平以及金融制度、金融监管等，建立了不同的住房金融模式，并实行了不同的金融政策、法规和措施。住房金融资金的筹措是住房金融的起点和基础，根据资金来源，这些国家的住房金融模式可分为强制储蓄型、合同储蓄型和资本市场型。
(一)强制储蓄型
强制储蓄型是一种政府用强制手段筹集住房建设和消费所需资金的一种住房金融模式。这一模式产生于20世纪50年代的发展中国家，其中以新加坡的中央公积金制度最为成功。其运作原理是：政府凭借国家权威和信用，通过国家法律和行政规定等强制性手段强制要求雇主和雇员将雇员工资收入的一定比例定期存入指定机构，该机构以优惠贷款方式支持雇员住房消费，其本质是一种社会保障机制。强制储蓄，的基本特征是：资金稳定性强，存款期限长，筹资数额大，筹资成本低。
支持强制储蓄模式(公积金制度)运行的条件是：第一，人均收入水平较低，住房主要依靠政府而不是市场来解决。第二，资本市场不发达，投资渠道单一。第三，高效有力的政府和透明的公积金制度。强制储蓄有两个突出的问题需要解决：一是公平问题，很多人参加强制储蓄却无力或无需申请住房贷款，但获得的存款利率很低。二是公积金存款的保值增值问题。由于公积金的强制性和长期性、市场利率和通货膨胀率的波动，都可能使存款贬值，如何在这么长的时间里成功保值增值、保护储户利益，是一个难题。
以强制储蓄为主要筹资模式的国家，政府对市场的干预更直接，通过强大的政治力量和制度保证来实现住宅金融体系的有效运行，独具特色。新加坡成立的中央公积金局和建屋发展局虽然按市场原则运作，但从性质上讲属于政府的法定机构。建屋发展局直接从事住房的规划、设计、施工、销售、经营等，同时，通过立法，强制性要求居民参加中央公积金制度，并为中央公积金在住房产业发展过程中的亏损提供财政补贴等。
(二)合同储蓄型
以合同储蓄为来源的住房金融筹资模式，即借贷双方通过契约筹措住房金融资金。计划购房者与指定机构(通常是住房合作社)订立资金存贷合同，按合同约定定期到指定机构储蓄，当储蓄额达到一定期限或数额后便自动取得从该指定机构获得与储蓄利率和数额挂钩的住房抵押贷款权利。日本的邮政储蓄模式，德国的契约模式都属于合同储蓄模式，且尤以德国的契约式住宅贷款制度为典型。合同储蓄的基本特征是互助合作(指购房者相互合作)、存贷结合(指存贷款的数额挂钩和利率挂钩)、封闭运行(指存贷款利率由存贷双方共同商定，不与资本市场发生联系，利率的稳定性较强)。
合同储蓄型的成功运行需要一系列的条件支撑：第一，较低且稳定的市场利率和通货膨胀率。否则合同储蓄很难能维持其吸引力。第二，金融自由化程度相对较低，没有畅通的投融资渠道，或者住房合同储蓄机构在资金筹措方面具有相对的垄断地位。第三，合同储蓄机构是非盈利性的，需要政府财力直接或间接的支持。合同储蓄制度也有一些内在的缺陷：第一，资金来源单一，仅是依靠合同储蓄。第二，资金来源不稳定，当市场利率比较高或有其他更好的投资渠道时，合同储蓄便会减少。第三，由于存少贷多且贷款期限长，容易出现流动性风险。
合同储蓄型住房金融制度中，政府一般要采取适当干预政策。以德国为例，政府采取的政策有：一是由政府出面构建多模式的综合性住房金融体系以满足不同阶层居民的需要。德国从事住房信贷业务的金融机构中，由政府控制的机构占相当比例。600多家储蓄银行，全部是政府建立的国营银行；40多家抵押银行中，30％为国营；25家互助储金信贷社，有3家是国家性质的。这些政府控制的机构为政府住房政策的贯彻，起到了直接推动作用。二是为鼓励私人建房和购房，向私人提供低息建购房贷款，国家设立了具有保障性质的建房贷款制和建房互助储金制。三是为中低收入阶层提供购房支持，如对住房储蓄的奖励，免税等。20世纪70年代以来，由于金融自由化程度加深，利率大幅变化，政府支持能力下降，以及政府政策取向的变化等原因，合同储蓄型模式受到了极大的挑战，如80年代德国建房互助储蓄信贷社的危机，美国储贷协会的大量破产便是明证。为克服危机，在对合同储蓄型模式进行改进的同时，便是建立起资本市场型的住房金融体系。
(三)资本市场型
资本市场型是指通过资本市场筹集住房资金的一种住房金融模式，即通常所说的用住房抵押贷款证券化的办法来融通住房资金。利用住房抵押贷款二级市场(转让和证券化)，解决一级市场(贷款发放)“存短贷长”的矛盾，控制住房金融机构的利率风险、流动性风险，稳定经营收益，促进一级市场的发展，并形成一、二级市场的良性互动。世界上实行资本市场型住房金融模式的国家主要有美国、加拿大和丹麦，其中以美国发展最早，也最为典型。
资本市场型的基本特征是：第一，公司化运作。其运行主体是公司型的住房金融机构，而不是互助型(合同储蓄)或政府型(强制储蓄)的金融机构。第二，筹资灵活迅速。只要法律许可，住房金融机构就可在资本市场迅速筹资，其数额、时机、方式可以根据自身需要和市场情况加以灵活调整。第三，市场化的风险分担机制。参与住房抵押贷款证券化的各方，如原始贷款人、证券发行人、信用增强机构、投资者等共同分担风险。第四，通过资本市场有效解决资产负债的期限匹配问题。在资本市场型模式中，政府的干预较弱，但在其出现过程中，政府的作用不容忽视。首先，政府根据调控市场的需要，不断推出新的相关法案，增强抵押二级市场的可预见性和公开性，规范和引导其发展。其次，依法组建了许多官方或半官方机构直接从事住房抵押贷款一、二级市场的运作。
美国的资本市场型住房金融模式是在20世纪80年代储贷协会危机的解决过程中逐渐形成的。目前美国已经形成了一个由初级市场(金融机构初始放款市场)和二级市场(金融机构转让债权促使资金流动的市场)构成的相互衔接的两级市场体系。其中住房抵押贷款就是以住房这种不动产作为偿还债务的担保获得贷款的借贷行为。美国大规模的住房抵押贷款基本上由商业银行、储蓄贷款协会、互助储蓄银行和人寿保险公司等金融机构自发、自主经营的。个人住房抵押贷款证券化是美国住房金融体系的核心，其运行机制是：银行等金融机构在一级市场发放住房抵押贷款，在二级市场将贷款出售给特殊目的载体即上面的二级市场参与者，银行资产负债表上的抵押贷款被转变为现金，从而抵押贷款的信贷风险随着贷款的销售转移到特殊目的载体。从二级市场买入抵押贷款的特殊目的载体，通过发行抵押贷款相关证券(MRS)等债务工具筹集购买所需的资金，并将所购的抵押贷款作为他们发行债务的担保。这样，抵押贷款资金最终来源于从二级市场购买抵押贷款相关证券的投资者，抵押贷款证券化不受限于仅通过银行存款筹集资金，有效地防范了信贷风险，有利于住房抵押贷款的发放。美国已成为目前世界上发放住房贷款最多的国家，高度发达的住房抵押贷款体系对居民住房水平的提高起到了关键的作用。
尽管上述三种住房金融模式是不同的国家基于对自身社会经济特点和具体国情的选择。但是，这三种住房金融模式也有共同的特点：(1)住房金融模式的发展都离不开政府的支持。政府通过制定与完善住房法律、法规和政策，规范住房行为；建立公营性金融机构和贷款担保机构协调各主体之间的利益关系与运行规则；推行贷款贴息、减免税政策等对住宅金融模式的形成和发展给予了扶持、资助和干预。(2)注重住房金融发展中的政策性和经营性有机结合。政策性住宅金融业务的规模体现了政府干预住宅建设市场的能力，是提供社会优惠性资金的来源。经营性住宅金融在市场经济条件下发挥着融资主体的作用，按照市场规律的要求和竞争原则承担经营风险以及取得经济收益。二者的有机结合是各国住房金融模式建立和完善的重要保证。(3)各国注重发挥私人、民间金融机构的市场化运作。一个国家的住房金融结构往往是由多样而非单一的模式构成，某国的某种模式是就其主体而言，而非全部。各国根据不同收入阶层的实际，注重发挥私人、民间金融机构的市场化作用，有效解决国民住房的融资需求。
三、我国住房金融发展的模式选择
我国的住房金融是随着住房制度改革和住房商品化、社会化而逐渐建立与发展起来的。在过去相当长的时期里，住房一向被看作是公共消费品，住房消费市场的主体基本上是各种社会集团，而个人作为住房的最终消费者并不直接进入市场，整个社会缺乏一种依靠最终消费者自己的力量消费住房的压力和动力。自20世纪80年代以来，就如何发展我国的住房金融，国内曾进行过很多探索。如1987年烟台和蚌埠的住房储蓄银行试点，1991年上海建立住房公积金制度的试点，2004年天津中德住房储蓄银行的成立，2005年12月15日，中国建设银行国内首单个人住房抵押贷款证券化产品(MBS)的推出等。可以说我国现有的住房金融混合发展和兼容了国外三种模式的特点。
中国到底应该选择和发展一种什么样的住房金融模式?是只选择一种住房金融模式好呢，还是发展多种住房金融模式?笔者认为，基于当前的国情现状，中国应该多元化发展合同储蓄型、强制储蓄型和资本市场型三种住房金融模式。主要依据如下：
第一，我国社会经济发展不均衡的现状决定了三种住房金融模式的多元化发展。我国地域广阔且地区间社会经济发展很不平衡，主要表现在：城市发展远快于农村发展，城市居民收入远高于农民收入；东部发展远远快于中部和西部；不同行业发展水平和发展速度也有差别。中国社会经济发展的非均衡性，决定了解决任何问题都不能遵循既定的套路，要灵活地找到针对性的解决办法，具体情况具体分析，灵活处理，切忌搞一刀切。住房金融没有理由只选择一种模式而舍弃其他不进行尝试，也不太可能在社会经济发展都处于不同阶段的地区全都发展同一种住房金融模式。
第二，强制储蓄型的住房公积金制度是现阶段的合理选择，但不是长远的主体模式。住房公积金制度是我国现阶段的合理选择，是因为我国人均收入水平低，住房主要还是依靠政府解决，资本市场不发达，投融资渠道不畅。同时，住房公积金具有筹资数额大、资金期限长、筹资成本低等优点，特别适应我国目前住房消费的要求，应予加强和完善。但作为强制储蓄的公积金制度制约了市场机制在住房资金配置中的作用，不符合国际住房金融的市场化发展趋势，而且我国的公积金制度覆盖范围狭窄，不能适应经济体制、人事制度、户籍制度的改革要求，再加上公积金制度内在的难以解决的公平性和保值增值的问题，决定了它从长远来看很难成为我国住房金融发展的主体模式。
第三，合同储蓄型的互助合作式住房金融在一定范围和程度上可以解决我国住房资金的融通问题，但从世界住房金融的发展和我国合同储蓄型十几年的试行情况并结合合同储蓄型的固有缺陷来看，这种模式只能作为我国金融体系的补充成分来发展，给予适当的支持和鼓励。虽然目前我国几大国有商业银行和新兴商业银行都不同程度地开办了住房储蓄业务，但是规模不大，运作也欠规范，业务发展并不理想。
第四，资本市场型的住房金融在中国仅仅处于起步阶段，还有一些困难和障碍。资本市场型的住房金融可以克服强制储蓄型模式和合同储蓄型模式的一些缺陷，符合世界住房金融的市场化、综合化的发展趋势，应该作为我国住房金融的主体来大力发展。目前，我国已初步具备了开展住房抵押贷款证券化的宏微观条件，如宏观经济形势稳定，国民经济持续高速增长；住房抵押贷款一级市场已有相当规模，且贷款的质量优良，符合证券化对资产的要求；股票、债券发行和流通体系健全等。但是，借鉴国际资本市场型住房金融模式的成功经验，要在我国启动住房抵押贷款二级市场，大量推行证券化，还需要创造一些条件。一是与住房抵押贷款证券化有关的法律法规，如合同法、银行法、保险法和信托法等的配套和完善，为证券化提供一个有利的法律框架。二是需要政府的大力支持，用政府的力量和信用推动住房抵押贷款证券化的开展，等条件成熟后，政府再逐渐退出，实现完全的市场化。
总之，三种住房金融模式的多元化发展并不意味着它们并行发展。三种住房金融模式各有其特殊性，如果不分主次地让多种模式并行发展，不同模式之间可能会相互牵制，引起市场内部的结构性矛盾。目前我国的国情现状决定了以强制储蓄型的住房公积金制度为主导、合同储蓄型和资本市场型为辅的住房金融发展格局。今后，随着市场经济的逐步建立，住房制度改革的向前进行，住房金融创新的不断发展，以资本市场型为主导、合同储蓄型和强制储蓄型为辅的住房金融发展格局将会得以形成。
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