摘要：随着我国国民经济的快速发展，房地产产业也随着快速发展起来。但是房地产行业本身就具有资金投入大、开发周期长、市场变化和受国家政策影响大等特点，因此房地产项目开发过程中的成本管理和造价控制在整个项目运营过程中的重要性不言而喻，特别是基于我国房地产行业起步时间晚、发展周期短、运营方式相对粗放的现状，房地产公司设有成本管理部门和造价控制部门是必然的选择。只有完善房地产内部成本管理机制和控制好工程造价，房地产企业才可以得到长久的生存和发展。
关键词：房地产；成本精细化；管理；造价；控制
随着中国房地产业的发展，我国房地产开发竞争模式由“土地竞争”向“产品、品牌竞争”的转变，赢利模式也由“土地升值”向“成本控制，内部管理、产品设计、品牌附加值”转变，因此成本与管理成为房地产开发竞争的核心。项目成本管理是确保项目在批准的预算内完成，具体项目必须通过建立成本管理计划、成本预算、成本预算和成本控制四个过程来完成，主要包括项目的预测、计划、控制、调整、核算、分析和评估，从而有效的保证项目成本控制在计划目标范围内。项目成本管理是管理所需的过程，以确保项目在批准的成本预算内尽可能完成整个项目实施过程。
1、现代房地产成本全过程精细化管理理念
1.1房地产项目全成本概述
房地产项目成本基本有土地、资金、建造和管理等四个主体构成的，全成本是在时间和空间上的全成本，而时间发生在建设全过程；空间为公司加现场、实体加费用。项目成本管理的目的为提升房地产事业的价值，保证成本的支出获得最有效的收益；旨在消除无效成本，提升投资价值，明确成本控制不等于省钱，花多花少不是重点，花的有效才是关键——价值工程的理念。
1.2目标成本管理
目标成本管理的内容就是确定目标成本与动态控制两方面，目标成本要依据经验数据库、市场调研、和对产品把握来确定，实现目标成本动态监控的手段就是信息化，目标成本管理的过程为PDCA循环。
2、房地产项目全过程成本精细化管理与造价控制
2.1项目前期开发成本控制措施
根据项目开发方式的不同，确定房地产项目开发前期的成本控制措施。该环节是在国家规定的范围内尽可能的进行控制企业成本，而且运作灵活性较低，并且在项目开发的早期阶段发挥主要作用。因此，现阶段成本控制的主要任务是项目公司和前身部门的领导。这一阶段影响了征地阶段的成本控制，这是控制整个项目成本的第一步，而且对项目的整体成本控制有直接影响。
2.2项目设计阶段的成本控制管理
规划过程中的成本控制是预先控制的关键，而且在项目设计过程中的成本控制占据重要的地位，如果该阶段的计划良好，那么在后续变施工过程中的成本可以降到最低。因此，链接控制应遵循精心策划、科学讨论、严格审批的原则，科学合理的设计可以将施工成本降低10〜20％。因此，项目成本控制应该侧重于设计阶段，这也是建设项目中最直接、最有效的方式。为了控制设计阶段的成本，实现了节省投资，进度和质量的效果，可以根据设计标书选择设计单位，实行配额设计、有效控制成本、实行设计质量奖惩、实施设计监理制度，推进标准设计或提高设计质量，加强施工图审查，进而实现成本控制。
3、房地产开发项目招投标环节成本控制要点
招标投标的成本控制涉及多个部门，如工程、设计、预算合同、销售等多个部门的实际运作，在程序不会发生太多变数，但具体内容特别是招投标评审人员的选择则须有很强的针对性。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆招标项目建设必须依法进行，招标人员依法成立，招标方式包括公开招标、招标邀请和谈判，在实际招标的过程中根据项目图纸和投标时间确定哪种定价方式，如总包投标、投标名单和投标率各有优劣，应根据项目制定条件和项目开发进度要求。项目招标阶段是确定项目建设合同价格的重要阶段，它对未来的建设和项目竣工结算有直接的影响。因此，招标阶段的成本控制对项目工程造价影响很大。
招标相关人员可以利用BIM技术在较短的时间内建立BIM模型，从而科学有效地制定出价控制价格和工程量等相关数据。投标人可充分利用BIM技术的计算能力执行准确快速的计算，大大提高工程数据的准确性。同时，员工还可以利用BIM技术资源库的数据比较进行有效的审计，提高招标控制价格的科学性，降低招标风险。投标人可以根据投标者提供的BIM模型审核工程量清单，缩短投标过程，并创造更多时间进行报价比较和分析。投标人使用BIM云技术和资源库获取更新的市场价格信息，从而分析出价以实现最佳性价比
4、房地产项目施工阶段工程造价控制
由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，施工环节的成本控制主要应注意三大方面：①因各种变更、现场签证增加的费用；②材料价格上涨、价款调整以及工程款引起的费用；③工程索赔增加的费用。项目施工阶段由于工程变更与合同价调整、工程索赔、工期、工程质量、人力及材料、机械设备等资源市场供求规律的影响、材料代用等情况都会影响工程的造价。
因此，在施工阶段，考虑到施工阶段的实际工程变更，承包商应将合同价格作为实际完成工程量的依据，同时考虑到价格上涨因素造成的成本增加，需要在设计和费用上进行合理的预算，保证施工的顺利进行。根据合同约定支付项目资金，加强价格信息管理、现阶段要求房地产开发商认真收集整理资料，优化施工组织设计，选择技术上可行的经济合理的施工方案，充分调动项目经理对项目经理的积极性和责任心，在做好项目质量的同时控制项目成本，施工人员应做好生产计划，严格控制质量，并尽量减少由于返工或维修造成的质量问题，因返工或维修造成的经济损失而修安排改变项目。对于物料管理人员来说，需要对施工物料进行严格的检查、储存和回收，以尽量减少物料不必要的浪费。由于计划不当造成的损失，还应该抓好配额，杜绝各方面材料的浪费。除此之外，预算人员应掌握实际施工情况，并配合项目经理实施现场签证，根据施工进度及相关情况，计算下一阶段所需材料、人工和机械设备的数量配额，从而为采购、劳动力和机械设备的安排提供了基础。只有这样才能建立共同的目标、共同管理，才能真正实现施工阶段的成本控制。
5、房地产项目竣工验收阶段工程造价控制
竣工决算是考核分析投资效果，建立健全经济责任制的依据，能够正确反映工程的实际造价和投资效果，竣工决算是以实物数量和货币指标为计量单位，房地产建设项目运营进入竣工阶段，其所花费的总投资形成相应的资产。
6、房地产开发企业成本控制核算
项目开发期间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成。由于地产业务的周期变化，期间费用的灵活性很高，更需要加强对期间费用的计划控制。
7、结语
总之，要是企业的投资人没有系统的成本意识，会导致工程项目的开发周期过长及规模不断扩大等现象的出现。目前我国房地产开发全过程成本控制难度越来越大，这就要求所有参与房地产开发项目的负责人做到统筹兼顾，做到合理控制和预算好房地产项目的成本管理，实现成本资源最优化，并实行目标成本管理信息化，建立健全信息管理系统，做好各种基础数据的收集，从而使房地产项目全过程成本做到精细化的标注，实现我国房地产事业可持续发展的目标。
参考文献
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[4]李廷森.基于精细化管理理念的房地产成本管理系统构建研究[D].中南大学,2017.
论文作者:谢宗呈
论文发表刊物:《基层建设》2018年第13期
论文发表时间:2018/7/11
标签：成本论文; 项目论文; 成本控制论文; 阶段论文; 成本管理论文; 房地产项目论文; 精细化论文; 《基层建设》2018年第13期论文;