摘要：随着我国经济放缓与经济结构形式的转变，我国商业地产企业面临着巨大的市场压力，激烈的市场竞争使得商业地产企业需要从自身入手增强企业的竞争力，为达到这一目标需要做好商业地产企业工程造价的管理与控制，在合理范围内减少商业地产企业的成本消耗从而提高企业的经济效益。为做好商业地产企业工程造价的管理与控制需要从项目前期开发设计、中期施工、后期结算等各个环节入手，减少不必要的支出，从而有效的实现商业地产项目的经济效益并提高商业地产企业的核心竞争力。因此，本文对商业地产项目造价管控有效手段进行分析。
关键词：商业地产项目；造价管控；有效手段
提高商业地产项目开发建设的收益，最主要的途径就是降低地产项目开发建设的成本投入，这也是在日益激烈的商业地产项目开发建设大环境下，提高商业地产开发企业市场竞争力的有效手段。降低项目开发建设的成本投入，就必须在项目开发的各个阶段进行全过程的造价控制，确保项目开发建设阶段人、财、物投入的最高效使用，进而在确保商业地产项目建设质量的前提下，实现费用支出的有效控制与成本效益的最大提升。
1商业地产概述
商业地产，是指最为商业用途的地产，通常用于各种零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，兼具地产、商业、投资三方面特性。随着国家房地产调控政策的持续推进，商业地产项目迅速成为楼市开发的新起之秀。尤其是全国城镇化会议召开后，商业地产将成为未来推动新型城镇化进程的重要形式。
2商业地产项目造价管控的特征
2.1建设周期较长
商业地产项目从论证到施工直至竣工交付使用的时间跨度大，因此其成本管控周期也较长。
2.2施工工艺复杂
不同于普通住宅项目，商业地产项目较多采用更为复杂的建筑结构、更新的施工技术及建筑材料，涉及专业跨度大，施工工艺复杂，对造价人员的专业技能和管理技能要求更高。
2.3涉及变更较多
商业地产项目投资额大，投资商为尽量降低资金成本，提高投资效益，对工期的要求很紧，大部分商业地产项目属于三边工程(边设计、边施工、边结算)，因此涉及的变更较多，造价管控工作量大。
2.4造价投入较大。
商业地产项目作为大型固定资产投资项目，是一项建筑面积大、建设规模大、涉及专业多、时间跨度长的工作，因此导致商业地产项目的造价投入大、资金占用时间长且资金回收期长。
3商业地产项目造价管控有效手段
3.1商业地产项目决策阶段的工程造价管理与控制
通过研究发现，商业地产项目决策阶段的工作质量对商业地产项目的工程造价影响高达八成以上。为更好的做好对于商业地产项目的工程造价管理与控制，首先需要做好开发项目的建设规模、设计等级、市场定位等方面的调查研究及分析，为后续的工程项目的选址等提供决策性依据，再者需要在商业地产项目的决策阶段根据项目的设计预估出合理的投资估算、制定项目的建设方案等，并根据商业地产项目的工程造价管理与控制的需求对不同方案造价比选，对投资估算环节中会涉及到的动态影响因素进行差异分析，对影响较大的因素作出预警，用以提高投资估算的科学性、准确性及严谨性，从而更好的实现对于商业地产项目工程造价的管控工作。
3.2商业地产项目开发准备阶段的工程造价管理与控制
首先，制定商业地产项目开发造价管控实施方案。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆根据项目开发建设的实际情况，明确造价控制管理的总目标，成立项目管理组织结构，针对项目进展的不同阶段制定造价控制办法、工程付款方法以及风险管控办法。
其次，完善商业地产项目开发造价管理组织。合理的组织商业地产项目造价管理机构是开展造价控制管理的前提基础。在组织实施上成立项目管理部门，由项目负责人作为造价管理的责任人，造价总工负责造价控制管理的具体工作。
最后，确定各个阶段的造价管控目标。在完善管控方案制定以及管理组织结构的基础上，根据项目实施的不同阶段，细化造价管控工作的具体、工作方案以及制定不同时期的分期目标，预设目标纠偏措施，从而使项目的总目标更好的实现。
3.3商业地产项目设计阶段的工程造价管理与控制
首先，商业地产项目设计的重中之重是外观设计，为了吸引来更多的投资者及客流，通常会邀请知名设计师设计出别出心裁的建筑外部或内部，打造出不同的顾客体验，这就要求设计阶段做好商业地产项目的市场定位及投资估算，在满足企业投资估算的前提下，优化设计方案，选择适合的施工工艺及材料，从而从设计阶段控制造价。
其次，在商业地产项目的设计阶段还要采取标准设计和限额设计两种不同的方式，标准设计是按照常规的用料用量进行设计，且需满足国家法律法规及规范的要求；限额设计是约束设计人员在确保工程质量的前提下，优化设计的同时考虑经济的支出，设计师需做好市场调研，设计不能与经济指标相脱离。
最后，设计阶段需要保证设计的合理性及施工的可操作性，商业地产项目从主体结构的设计、水暖电的安装设计、内部精装设计、外轮廓造型的设计到室外景观设计等，涉及专业众多，交叉施工现象普遍，这就需要专业的设计团队进行最后的把关，能够发现设计中的问题并及时修正，以防后期施工中发现错误，导致施工困难，从而增加投资额。
3.4商业地产项目实施阶段的工程造价管理与控制
在商业地产项目实施阶段的造价控制，应该将造价、质量以及进度作为整体目标进行管控，通过三者的有机协调，确保项目建设整体目标的实现。在具体的造价控制手段上，首先，应该强化合同管理，避免未来可能出现的差别和歧义，做到管理有规章，签订有约束，各合同间交界处的施工界面划分清楚，防止产生的工程纠纷。项目实施阶段确保监理、施工单位等严格按照合同规定的相关内容执行，避免由于合同管理不当造成效益损失。其次，在商业地产项目的具体施工阶段，由于材料费用占到建筑工程造价的60%左右，因此应该严格控制材料的使用量，避免材料使用浪费的行为发生。也需要现场监督管理材料的选择、质量及进场时间达到设计要求，避免因材料问题发生不必要的返工和工期拖延等情况。同时，在项目实施阶段，应该严格控制发生工程变更以及工期拖延，避免由于现场不确定性的变化等造成造价投入的增加。第三，应该合理运用完工百分比法，除按照合同约定外，还需对比现场的完成情况及时的核算工程量，并作为支付工程进度款的依据，以免占用过多的投资资金，降低投资效益。
3.5商业地产项目结算阶段的工程造价管理与控制
商业地产项目结算阶段的造价管控是工程造价管控的最后一步，即在项目完工后对项目进行合同结算及变更结算，这个过程主要是与施工单位就中期付款累计进行核对，扣留质保金，按合同价对未支付部分进行合同结算。此外，要对项目施工过程中发生的变更签证进行量价、实际发生情况及完成情况的核对，对按需求发生完成的变更进行付款。因为商业地产项目的施工工艺复杂、涉及变更较多、造价投入较大，在结算阶段地产企业多数会选择第三方造价审计单位介入，既可以检查造价的真实性，最大限度的节约成本，也对施工单位显示公平公正。最后对该项目的造价管控全过程进行整理记录，为以后的项目做参考资料。
结束语
综上所述，在商业地产项目施工过程中，必须进行科学有效的造价全过程管控，这对工程造价管控有着积极意义。所以，商业地产项目造价工作者在实际工作中，要充分重视造价全过程管控，不断总结工作经验，掌握商业地产项目全过程造价管控的策略和方法，进而才可实现项目社会、经济及环境效益的最大化。
参考文献
[1]周梅.商业地产项目造价控制有效手段分析[J].商场现代化.2015(04).
论文作者:李广田
论文发表刊物:《基层建设》2019年第17期
论文发表时间:2019/9/8
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