房地产企业财务管理风险及防范对策
李 莉
（佳兆业地产（苏南）有限公司，江苏 江阴 214400）
摘 要： 随着我国经济建设发展，近年来房地产行业也迎来了行业发展新高度，众多房地产企业纷纷涌现，塑造了繁荣的房地产市场，但是在激烈的市场竞争下，房地产企业也面临着更大的竞争压力。本文主要分析了房地产企业财务管理风险主要类型，并针对当前房地产市场现状中的问题进行分析，提出了优化房地产企业财务风险管理机制的对策与建议，供各房地产企业参考。
关键词： 房地产企业；财务管理；风险防范
作为一个具有明显周期性的产业，房地产企业在财务管理上具有其自身特点，资金投入量大、回收周期长、受外界因素影响较大、风险性较大等都是房地产企业在财务管理中容易遇到的问题。在我国房地产政策调控不断变化下，房地产企业应该重视自身财务风险管理，从大局观和可持续发展角度进行企业经营和财务风险管理，才能取得更稳定和谐的企业发展前景。
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一、房地产企业财务管理风险类型
房地产企业财务管理风险成因比较复杂，但以下三种为房地产企业财务管理中的典型风险类型，是进行房地产财务风险管理探索与防范中应主要考虑的。
1.国家政策调控风险
我国十分重视对房地产市场的调控，出于对国家经济风险的控制，我国对房地产市场的政策调整比较频繁，所以在房地产企业财务风险防范中，应该重点关注国家政策调整带来的房地产企业风险[1]。
早期的唐草风格基本指的就是亚利桑那和加州风格。其特点是纹样的边线处理不规则，并且随型的比较多。之所以叫亚利桑那风格,是因为图案中出现的花卉纹样是采用亚利桑那特有花卉图案。花托部分的装饰线条是Y形纹排列，中间用刀线从上往下隔开。装饰性的茎干数量小，弧度小，卷草粗大，头部收缩卷曲，用圆点图案在中心收节。枝叶部分是采用欧式的茛苕叶。刀线走得窄而深。
2.企业资金管理风险
综合性商业体一般都是由房地产开发公司开发建设并进行后续的自持运营管理的商场，可以通过设立运营管理公司来进行筹划。采取与设立的营运管理公司签订整体租赁协议的思路，将开发建设的物业在最后装修前的阶段以较低的租金整体租赁给营运管理公司，由营运管理公司进行不动产物业的装修；由于房产税是由不动产权利人进行纳税，故可以用较低的租金额作为房产税的计算基数，达到降低房产税的目的。
3.项目评估风险
缺乏专业的财务风险管理人才，也是当前房地产企业财务管理风险防范中的主要问题。很多房地产企业将财务管理视为财务部门人员的工作，认为财务管理风险防范就是财务工作者工作严谨就可以解决的，而忽视了财务风险管控机制的建立，房地产企业内部没有完善的财务风险预警机制，也没有相应的财务风险控制与管理人才进行专门的风险控制工作，所以财务风险管理质量迟迟难以提升。
二、房地产企业财务风险管理现状及问题
1.缺乏风险意识导致资产负债率过高
党的十六大以来，以胡锦涛为总书记的党中央在推进中国特色社会主义伟大事业的进程中，紧密结合新的实践，继续推进理论创新，提出了以人为本、全面协调、可持续发展的科学发展观；提出加强党的执政能力建设；提出加强党的先进性建设；提出构建社会主义和谐社会等一系列新的战略思想，丰富和发展了邓小平理论和“三个代表”重要思想，在马克思主义中国化的进程中又向前推进了一步。
2.高比重借贷资金引发的企业资金结构失衡
针对以上房地产企业财务管理中的主要问题，笔者根据自身房地产行业经验和对企业财务管理风险防范方面的文献研究及探索，总结了以下四点优化房地产企业财务风险管理的对策。
3.成本管理规划能力不足导致的资金浪费
成本管理能力不足也是当前房地产企业财务管理中主要风险问题。很多房地产企业在项目开发时缺乏前期严谨的成本预算过程，很多房地产项目在开发中，施工设计人员怕后期材料不足，于是在前期成本预算制定和材料申报时采取“多报”、“多买”，这就造成工程后期材料剩余情况比较严重，而企业本身对成本管理又没有明确的规章制度，这就给财务管理造成了困难，财务管理风险自然较高。
4.缺乏专业财务风险管理人才
由于房地产企业性质的特殊，在项目开发、施工实施、后期工程验收中都存在一定风险，而最为明显的就是项目开始前风险评估中的财务风险，很多企业因为评估阶段的失误带来后期巨大财务损失，所以项目评估是企业主要财务管理风险类型之一。
三、房地产企业财务管理风险的防范对策
当前很多房地产企业的资金来源多依靠银行借贷或者融资，但是单一的融资和借贷方式却导致房地产企业潜在财务风险非常严重，很多房地产企业采取自有资金购买土地后，将土地进行抵押借贷的方式进行贷款和融资，这种资金结构失衡情况给房地产企业埋下了潜在财务管理风险。当前房地产市场中部分企业借贷比重高的，甚至达到3%为企业自有资金，其余44%均为银行借贷，这样脆弱的资金链一旦断裂，就会导致房地产项目无法推进，企业会面临巨大的财务损失风险。
1.提高企业财务风险管理意识，建立风险预警机制
首先，应该提高房地产企业财务风险管理意识，建立完善的财务风险预警机制。房地产企业财务管理风险防范不能仅依靠财务部门或者企业管理层，而要形成自上而下的财务风险管理意识。企业可以根据自身房地产企业战略目标和当前项目开发情况制定财务控制目标，并将这一目标分解细化，落实到企业每个部门和员工身上，建立企业内部财务风险控制责任制机制，并且针对财务风险管理问题建立以数据为标准的预警机制，用量化的方式对财务风险进行监控和把握，这样能够更好的进行房地产企业财务管理风险防范[3]。其次，在财务管理风险控制中，房地产企业应该注意进行多元化的融资借贷，一方面要创新开发融资渠道，除了传统的银行借贷、内部融资之外，也可以尝试与其他社会企业和机构进行合作，吸引外部投资和融资，这样多元化的融资渠道，更容易保证房地产企业资金链的稳定，能够避免由于资金断裂而导致的财务管理风险问题。最后，要注意房地产企业资金结构合理性的控制，要保证企业自身资金和流动资金的充足，才能更好地减少财务管理风险。
很多房地产企业缺乏财务风险管理意识，更多的看中眼前短期利益。部分企业在进行项目投资时仅看中项目运营成功所带来的经济利益，进行大量的融资和借贷，而忽视了企业自身资金控制和经济承受能力，导致资产负债率过高而引发的财务风险。一旦项目盈利难达预期标准，房地产企业就将面临巨大经济风险，甚至面临破产的境地[2]。
资金流动较为进展是国家调控下我国房地产企业面临的重要问题，尤其在中小房地产企业更为明显，所以资金管理、融资贷款、负债率的控制等财务问题是房地产企业财务管理中所面临的主要风险类型之一。
2.构建内部财务监管机制，完善财务风险管理制度
在完善财务管理制度以避免财务风险方面，房地产企业应该注意构建更加完善的财务管理制度和财务监管机制。在房地产企业内部进行财务监管机制完善时，应该注意其独立性，财务预算、决算、审计等方面的控制需建立独立管理部门来完成。同时，要注意善用财务数据分析进行房地产企业项目管理和经营方向的调控，财务数据的深层次分析能够起到发现项目推进问题、了解工程推进状态的作用，在财务数据分析方面，房地产企业可以尝试引入信息化管理系统进行财务数据处理分析和财务监管等，以M房地产企业为例，其在2018年优化升级了内部信息化财务管理平台，企业内部财务申请、审批、会计核算、项目预算申报等都通过信息化平台完成，不但实现了内部信息及时共享，而且通过信息化平台进行财务管理，在规范财务管理流程的同时，也实现了更好的利用信息化财务模型进行数据化财务风险评估和监控，提高了自身财务风险管控效果。
3.强化成本管理能力，提高投资决策科学性
房地产企业财务管理风险控制还应该从成本管理和投资科学性方面进行把控。在成本控制方面，应该在项目开始前就进行严谨的市场调查、成本精细化核算，减少成本预算失误导致的浪费和财务风险。另外，也要注意投资决策的科学性，在项目投资决策前，要针对房地产企业自身经济实力、市场状况、项目可行性和收益进行综合分析决策，尽量减少不确定和未知因素对财务管理造成的风险。
4.注重内部财务人员专业技能提升，借助第三方风险评估机构
在房地产企业财务管理风险防范中，重视内部财务人员专业技能培训，提高其财务风险识别能力，并且能够根据财务数据进行风险预警机制的设立和风险问题的及时应对十分重要。部分中小型房地产企业由于市场信息掌握不及时、财务人员风险管理能力较弱，也可以与第三方专业财务风险评估机构进行合作，由第三方专业人员针对房地产企业项目投资和运作情况进行财务风险管理方案的制定，这样能更好地提高企业财务管理风险防范能力[4]。
四、结束语
综上所述，随着经济环境和国家政策调整变化，房地产企业财务管理风险控制的探索与防范需要从管理制度完善、人才培养、融资拓展等多角度进行，房地产企业仍需在财务管理方面进行更多探索和努力。
参考文献
[1] 曾子龙.浅谈房地产财务管理风险防范与控制[J].经贸实践，2018，（14）：162-163.
[2] 石岩.房地产企业财务管理的风险防范[J].现代经济信息，2018，（17）：198-199.
[3] 吴秀娟.浅谈房地产财务管理风险防范与控制[J].纳税，2018，12（26）：82，85.
[4] 马媛.房地产企业财务管理风险及防范措施研究[J].现代国企研究，2018，144（18）：51.
标签：房地产企业论文; 财务管理论文; 风险防范论文; 佳兆业地产(苏南)有限公司论文;