摘要：“高周转”是近几年房地产行业的一个热词，也是当今房地产行业发展的主流趋势之一。作为施工图项目负责人，我们应当如何应对房地产行业“高周转”的诉求？笔者尝试从项目管理学的角度出发，提出自己一些对于“高周期”项目的理解和应对策略。
关键词：房地产、高周转、设计进度管理、风险控制、项目管理
Abstract：" Fast cycle " is a hot word in the realty industry in recent years. It is also one of the mainstream trends in the development of the realty industry. How should the project managers deal with the demand of the " fast cycle " projects? From the perspective of project management，the author puts forward some understanding and coping strategies for " fast cycle " projects.
key words：realty industry，fast cycle，design progress management，risk management，project management
一、引言
房地产行业现今的发展趋势之一就是“高周转”。“高周转”对于房地产企业的好处不言而喻：它能够更好规避政策风险、更容易抓住稍纵即逝的市场机会、保障企业资金链的安全、提高资产整体收益率等等。“高周转”趋势对于施工图设计单位提出了更高的要求，作为项目负责人应当做好充分的准备来应对“高周转”项目带来的挑战。
二、“高周转”项目的设计前提
“高周转”项目是通过压缩房地产项目的整体进度，从而提高企业资金的收益率。房地产项目的整体进度可以分解为以下五个节点：拿地节点，图纸报建节点，开工节点，预售节点，交房节点。以上节点中，对于房地产项目而言最关键的是“预售节点”，它决定了企业资金的回笼速度；而对于施工图设计单位而言，最关键的是“图纸报建节点”。因此，作为项目负责人的主要挑战是：如何在确保设计图纸满足国家规范及房地产企业要求的前提下，同时确保“图纸报建节点”的按时完成。
为了达到上述目标，笔者认为有一个重要前提就是：制定科学、合理、具有可实施性的设计进度计划。
三、制定科学、合理、具有可实施性的设计进度计划的方法
项目负责人在项目启动时，需要与房地产企业的技术部门（以下简称“甲方”）进行充分的沟通，达成一个共识：虽然在“高周转”项目中，按时完成“预售节点”是首要目标，但是设计成果的质量是项目创造利润的前提与基础，一个不顾设计图纸质量的地产项目是很难取得良好的经济效益的。只有甲方与项目负责人在价值取向上达成一致，才能创作“双赢”。
这也是项目管理学上的一个基本原理——成本、质量与收益这三者之间既相互依存又相互矛盾。在施工图设计的范畴中，可以将“成本”理解为时间成本与人力成本；“质量”理解为设计成果的质量；“收益”理解为设计图纸为甲方带来的经济收益。因此需要制定一个科学的、合理的、具有可实施性的设计进度。
制定设计进度的管理学方法基本有三种：关键日期表，甘特图及关键路径法。笔者推荐采用甘特图，甘特图也叫横道图，它是以横线来表达每项活动的开始和终了时间。甘特图的优点是简单、明了、直观、易于编制，它也可以作为高层管理了解全局、基层安排进度时有用的工具。（详下图）
四、“高周转”项目的设计进度计划优化策略
对于“高周转”项目的进度计划，通常有以下四种设计策略：第一种，利用甲方成熟的产品标准化体系，减少设计周期；第二种，规划设计的前置、做到规划设计与报建同步完成；第三种，施工图设计的快速跟进；第四种，施工图设计的多节点交付。以上进度的优化策略都会对项目产生不同类型的风险，作为项目负责人应做好风险把控工作，并协助甲方监控项目的整体进度。
（一）运用甲方成熟的产品标准化体系，减少设计周期
房地产企业的产品标准化是指：在房地产行业中，对项目设计标准、项目建设成本控制等重复性工作通过定制、发布和实施，把这些工作标准化、统一化，使得房地产企业在既定范围内达到最佳有序化程度。产品标准化是房地产项目“高周转”的重要条件：它不仅可以明显降低每个项目的开发管理难度和各项材料的成本费用，还有利于缩短每个项目设计周期，缩短项目开发周期，大幅降低项目开发风险，提高每个项目的开发进度。成熟的标准化产品模式是企业进行多项目开发的前提和基础。
但由于技术、时间等多方面的影响，房地产企业的产品标准化或多或少都存在缺陷。如果施工图设计单位按照有重大缺陷的产品标准化执行设计任务，则会导致设计图纸出现设计问题，从而影响项目整体进度。
房地产企业的产品标准化是否存在重大缺陷？应由以下四个方面来进行判断：
第一、产品标准化是否全面？是否系统？一般而言，房地产企业产品涉及较多项不同的产品，如：住宅、地下车库、裙房商铺等类型的产品。每一项产品还包含以下五大类内容：产品说明、产品分类表、设计要求、产品做法、产品图集。每一类内容还包含诸多分项内容，例如某房地产企业的住宅裙楼商业设计要求中，仅建筑专业就已经包含13项设计要求：产品说明、产品分类、商铺开间及进深、标高及层高、室内外高差、楼梯、电梯、卫生间、空调、烟道、屋面、商业配套、装修材料。见微知着，房地产企业的产品标准化是一个庞大的、系统化的成果。
第二、产品标准化是否满足国家或地方规范的要求？例如：某房地产企业为了节省工程成本，其产品标准化中的屋面防水材料选材及厚度不满足国家规范《屋面工程技术规范》中的要求。作为设计单位，应当严格按照国家规范的要求进行设计。
第三、产品标准化是否符合房地产企业自身的企业文化与价值核心？不同房地产企业的企业文化都是不同的，其所制定的产品标准化应符合其产品定位和企业核心价值，因此，产品标准化并不是仅仅满足规范就是就是优秀的产品标准化。例如：对于首层公共大厅的装修做法，不同的企业对于建筑品质的认知不同，会造成室内装修材料的选择差异。
第四、产品标准化是否因地制宜？是否与时俱进？房地产企业产品标准化面对不同的市场情况，不同的土地情况时，应明确市场定位，进行适应目标区域市场的特色性改造，使标准化产品最大限度地适应目标市场。
由以上四点可以得出，项目负责人在采用甲方提供的设计标准化成果之前，应复核其是否存在重大缺陷。如存在重大缺陷，应向甲方建议“以满足进度节点为首要任务”，或可按照施工图设计单位成熟的同类产品设计标准执行。这样做不仅确保了项目整体进度，而且避免设计风险。
（二）、规划设计的前置、做到规划设计与报建同步完成
在“高周转”项目内部启动后，甲方一般立刻开展规划设计工作，力争做到规划设计与规划报建同步完成。规划设计的前置会导致项目产生诸多风险，主要包括以下三类：规划方案的自身设计缺陷风险，规划报建的行政风险，房地产企业内部营销定位风险。作为施工图设计单位可以采取的应对措施有：加强对方案图纸的评审工作，从规范、设计的合理性等方面提出合理化建议，尽早提交甲方复核。
（三）、施工图设计的快速跟进
快速跟进是把正常情况下按顺序执行的活动或阶段并行执行。它是甲方常用的压缩设计进度的方法。采用快速跟进虽然能有效缩短项目总周期，但它并不是一种可靠的缩短项目周期的方法。因为正常情况下，顺序执行的活动之间往往存在逻辑上的依赖关系，而快速跟进恰恰破坏了这种依赖关系。快速跟进可能造成返工和风险增加。项目负责人需向甲方说明所可能产生的额外风险。
施工图设计的快速跟进主要有以下三种方式及相应的额外风险：
第一、施工图设计与规划方案设计的并行执行，即在规划设计阶段即同时开始施工图设计工作，这样做会造成额外的技术风险：主要包括规划设计自身缺陷的调整，规划报建的调整，房地产企业营销定位的调整，这些调整对施工图设计的影响较大，极可能造成返工。
实例：A项目处于规划方案设计中，甲方为了加快整体进度，提出了在规划方案阶段由施工图设计单位全权负责地下车库设计的诉求；这就是典型的施工图设计工作与规划方案设计的并行执行。
作为项目负责人，笔者采取的应对策略为：首先，笔者判断该企业的设计标准化不能支撑其项目的并行执行工作。经过与甲方的沟通，A项目采用了施工图设计单位在同地区同类产品的标准化设计（如地下车库柱网尺寸、地下车库的层高与净高、覆土高度与室内外高差、设备用房布置原则、停车位尺寸等内容，具体详下表）作为该项目的设计标准，进一步避免了设计标准化的缺失给项目带来的设计风险。其次，笔者梳理了甲方区域老总对地库的五点设计要求：地下车库层数必须控制在地下一层，停车效率指标（停车数量/地库总面积不大于37平方米/辆），防火分区的疏散楼梯应按数量最小化原则设计并结合地上建筑楼梯进行布置，注重机动车停车流线的合理化设计，注重地库大堂的设计品质，以上五点作为本项目的针对性设计纲领。再次，笔者对规划方案的提资提出了风险预警，罗列出可能会对项目整体进度造成灾难性风险的事项（如总平面图布局、消防车道及灯光场地、入地库坡道位置及数量等内容，具体详下表）。形成的具体成果表格详见下表。
表2：《A项目地库设计标准化一览表》
第二、施工图设计与工程、消防、房测、规划等有关部门的审图工作的并行执行：即在施工图完成后，甲方为了压缩审图周期、尽快完成预售节点所需要的行政手续，将图纸成果同时送审图、消防、规划等部门进行审图工作。这种快速跟进会造成额外的管理风险：多线同时进行审图会造成意见图纸反复调整，增加设计工作量与项目管理难度。
第三、施工图设计与开工节点的并行执行；即在施工图完成后，甲方同时开展施工前期准备工作：如施工招标、土方开挖、施工备料等工作，这种快速跟进会造成相应的成本风险：最终图纸与招标图纸的差异之处会产生额外的工程成本、并且会造成工程周期的增加。
以上两种并行执行的主导方是房地产企业，作为施工图设计单位可以通过建立其与房地产企业良好的沟通机制，设立《设计台账》。《设计台账》有以下三类优势：一是便于房地产企业与设计单位明确不同版本之间的图纸差异及其原因，二是便于项目资料的扁平化管理和归档工作，三是便于施工图额外工作量的统计。
（四）施工图设计的多节点交付。
施工图设计的多节点交付的概念：当图纸报建节点按合理的进度不能满足开工节点时，甲方会将整个图纸结果拆分成多个节点进行交付。常见的做法是将全套施工图拆分为地下室施工图与地上单体施工图两部分，预先交付的部分图纸通常为地下室施工图。
通常而言，设计成果交付的节点越多，项目的管理难度和设计风险就会成几何倍地增加，而且会造成项目整体进度的增加。作为施工图设计单位，应严格把控每一次出图的图纸质量，在每个出图节点前都需要完成相应的校对、校核、拍图工作。
由此可见，地库设计是影响整个设计进度的重点工程，其中地库的结构设计（桩基设计）是重中之重。如何确保地库的结构设计既能满足国家规范的要求，又能满足甲方设计进度的要求？
首先，作为项目负责人可以建立《设计风险一览表》，明确设计风险，加强图纸质量把控。常见的施工图设计提资风险有以下：一、依据主管部门、建设单位依据、调整的设计图纸（总平面图、平、立面图）缺失；二、规划方案存在重大缺陷；三、正式纸质的地质勘察报告（详勘）缺失。其次，要确保设计图纸的完整性：应尽量保证总图平面图、建筑地库平立剖面图纸、轴网定位图、人防图纸与结构图纸同步出图。再次，要做好出图前的图纸会审工作，把控图纸质量，应杜绝的设计风险有：一、承重墙、柱及其定位轴线和轴线编号不一致；二、电梯井道定位、自动扶梯及步道、坡道洞口及开口位置、楼梯位置不一致；三、室外地面标高、底层地面标高、基坑位置与深度、地下室降板区域、各楼层标高、地下室各层标高未明确；四、建筑做法未明确；五、地上建筑的层高与总高度未明确；六、总图±0.00标高、道路标高等未明确等等。
五、结语
笔者作为施工图设计的负责人，应遵循“质量为先”的设计原则，通过对房地产“高周转”项目特性和管理方法的一些深入了解，运用一些项目管理的基本工具：如《设计进度甘特图》，《设计台账》，《设计风险一览表》等，来加强自身对于项目的控制力。
参考文献
《项目管理基础》刘欣主编 上海社会科学院出版社 2015.4
《项目管理工具箱（第2版）》康路晨 胡立朋 编著 中国铁道出版社 2014.6
论文作者:沈黄荣
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第9期
论文发表时间:2018/8/30
标签：施工图论文; 项目论文; 节点论文; 甲方论文; 进度论文; 图纸论文; 风险论文; 《建筑学研究前沿》2018年第9期论文;