薛俊菲[1]2003年在《城市地价动态监测体系建设研究》文中提出城市地价动态监测体系是以城市内具体宗地(地价监测点)为监测对象，形成从地价监测点的设立、地价监测点的资料采集、汇总和整理到地价分析、地价监测资料应用以及体系维护与更新的地价动态监测系统。其核心是地价监测点的配置。建立城市地价动态监测体系不仅是经济发展的必然要求，也是深化我国城市土地使用制度改革，提高土地管理效率和完善我国城市土地市场的必然要求。 “地价动态监测体系”的研究可追溯至地价公示制度中“标准地块”。这项研究在西方以市场经济为主导的国家较为普遍，日、韩和中国台湾也有比较成功的经验，而中国大陆的研究起步较晚，仅近二十多年。本文正是在这样的基础上，结合重庆市主城区实际，详细论述了城市地价动态监测体系建设的方法和技术。全文共分以下六个部分： 第一部分：城市地价动态监测体系建设研究概述 本部分先明确了城市地价动态监测体系的概念，阐明了建立城市地价动态监测体系建设的意义，然后，从国内外研究进展入手，指出现阶段城市地价动态监测体系研究存在的不足，并提出本文研究的主要内容和特色。 第二部分：地价监测点定性研究 地价监测点是地价动态监测体系的载体。建立城市地价动态监测体系的关键是在不同区域内合理设立若干地价监测点。本部分首先对地价监测点的定义进行讨论，然后从定性的角度，分析地价监测点的特征，并提出选择和设立地价监测点的特征指标体系。 第叁部分：地价监测点定量配置 地价监测点的配置包括定量和定位两方面的内容。本部分在地价监测点定量配置影响因素分析的基础上，设计地价监测点定量配置的技术路线，建立地价监测点定量配置数学模型，并提出重庆市主城区地价监测点定量配置方案。 第四部分：地价监测点定位配置 城市地价动态监测体系建设研究 本部分就地价监测点的定位配置问题进行探讨，提出了地价监测点定位配置的技术路线以及方法步骤，并在定位配置的标志分值选择技术、标志单元选择技术和地价监测点定位技术这些关键技术问题上进行深入的探讨、最后提出重庆市主城区地价监测点定位配置方案。 第五部分：地价监测资料采集 这部分内容包括叁个方面，即地价监测资料收集、地价监测点地价评估和地价动态监测体系的系统建设。着重论述地价监测资料收集的内容和方法，地价监测点地价内涵的确定和地价评估的方法，以及地价动态监测体系的系统构建情况。 第六部分：结语 上述工作完成之后，地价动态监测体系就初步建立起来了。本部分提出了几个需要在今后的研究中进一步探讨的问题，主要涉及地价监测资料的分析与应用和地价动态监测体系的维护与更新。 本文针对该项研究中存在的主要问题，构建了一套建立城市地价动态监测体系的技术方法，着重解决了城市地价动态监测体系建设过程中两个最关键的问题：地价监测点的定量和定位问题，提出了重庆市主城区地价监测点配置方案。在方法上，以定性与定量相结合，室内作业与实地踏勘相结合，调查研究与专家咨询相结合，在科学性和操作性上有所创新，取得了一定的突破，为我国各城市地价动态监测体系建设工作提供了有益的经验和模式。
李南洁[2]2006年在《重庆市主城区地价动态监测体系建设研究》文中研究表明城市土地资源是国家最重要的财富，国家对土地资源的分配，已经由计划分配转到市场调节。如何管理好、利用好这一巨大财富，为发展国民经济和提高人民生活水平服务，是土地管理者的重要任务。地价作为土地市场运作的重要经济杠杆和价值判断标准，其在现实土地经济生活中的核心地位，在调节城市土地利用，在优化土地资源配置等方面的作用日趋明显。它涉及到土地出让、转让、出租、抵押、担保等产权交易活动，不仅是政府课税、产权管理的重要依据，也是企业投资和资产核定不可缺少的数据。作为土地开发经营的投资者和土地使用者，他们迫切需要了解和掌握城市土地的市场价格和地价分布，以利于其确定土地资产量和进行土地开发投资；作为土地所有者和管理者，要制定地价政策，进行地价调控和宏观管理，也需要把握城市地价的分布和地价的动态变化，以便进行科学决策。因此，建立我国城市地价动态监测体系，不仅是市场经济发展的必然要求，也是深化我国城市土地使用制度改革和健全我国城市土地市场的必然要求。而建立地价动态监测体系，把握城市地价水平和地价分布，及时监测地价动态变化，是地价管理发展的必然要求。 地价动态监测是根据城市土地市场的特点，通过设立地价监测点，收集、处理并生成系列的地价指标，对城市地价状况进行观测、描述和评价的过程。指在城市土地定级及基准地价评估的基础上，在一定土地级别，一定地价区段内设置的，地价水平、地块形状、土地面积、临街状况、利用状况、开发程度等方面能够代表区段同类用途土地平均状况的宗地作为地价监测点，按照地价监测程序，参照土地市场交易状况，运用一定的地价监测程序和方法，对其进行监测、分析和评价。 本文以重庆市主城区地价动态监测体系的建立为研究对象，在国内外地价动态监测研究的基础上，结合实际对重庆市主城区地价监测点的定量、定位配置以及监测点地价更新评估的关键技术做进一步的探讨，主要包括以下内容： 通过对地价监测点的研究和地价监测点功能特征分析，结合重庆市主城区的实际情况，在监测点定量配置时采用中心地理法，在前人研究的基础上，突破其监测点覆盖半径固定的局限性，通过对级别内土地均质程度分析来确定各级别内地价监测点覆盖半径，满足重庆市主城区组团式结构，地块破碎、级别多、级别面积差别大的实际情况； 地价监测点定位配置方面，采用标志地价法和标志分值法相结合。交易案例多的级别内地价动态监测点定位配置采用标志地价法，交易案例少或没有交易案例的级别内地价监测点定位配置采用标志分值法，从而扬长避短，更加合理配置地价监测点； 监测点地价的评估研究，采用多因素权重法建立监测点地价更新的数学模型，以专家确定影响因素权重和估价师对各因子变动比例打分的形式，掌握土地条件变化引起的地价动态变化，更加准确、方便、快捷地更新监测点地价。 重庆市是中国西南地区和长江上游最大的经济中心城市，经济发展迅速。作为直辖市，其土地制度、房地产政策十分灵活，房地产市场日趋完善。其主城区是重庆市城镇化水平较高，城市人口相对集中的地域，也是重庆市土地市场最发达，地价水平最具代表性的区域。研究重庆主城区地价动态监测体系建设，是搞好重庆土地管理的重要步骤，也可以给今后重
牛德利[3]2007年在《重庆市主城区地价时空变化研究》文中提出本文以重庆市城市地价动态监测数据为基础，同时结合重庆市土地定级与基准地价的实际情况，在对不同用途土地地价时空变异的动态分析基础上，得出重庆市地价时间变化趋势和空间分布特征，为优化城市用地结构和宏观调控城市土地市场、促进城市土地市场健康、合理发展提供科学依据。本文简要介绍了重庆市自然、社会、经济概况和城市用地变化的时间扩展特点和空间扩展特征。结合重庆市城市土地价格调查的实践研究，对城市地价动态监测作了系统、具体的阐述，指出城市地价动态监测具有广泛的应用性。利用相关分析软件对2000～2006年的地价数据资料进行综合分析，发现城市土地价格是随时间推移而不断演化的，不同用途的土地价格具有各自独特的空间分布特征。结果表明：时间序列上，重庆市主城区地价自2000年以来一直处于增长态势，以2003年为转折点，2003年重庆市地价出现大的波动，尤以商业用地为最，2003年商业用地地价增长率由2002年的14％增长到72％左右，变化最大。住宅用地变化较小，而2003年之后地价平稳上涨。2000～2006年的数据分析可以看出工业用地地价变化一直比较平稳。根据重庆市2000～2006年地价与房价的关系表明，地价和房价均呈上升趋势，但地价上涨幅度小于房价上涨幅度。根据重庆市2000～2006年地价与GDP增长率、固定资产投资增长率关系表明，地价与GDP增长率、固定投资增长基本同步，2003年之后地价增长速度低于GDP增长率和固定资产投资增长率，这说明重庆市房地产市场发展比较合理。以2000年为基期，2000～2006年商业、住宅、工业用地地价稳定上涨，但各个级别变化差异较大。对于商业用地来说，6～10级涨幅最大，其平均增长率为96％；而1～5级涨幅次之，其平均增长率为31％；对于住宅用地来说，6～10级涨幅最大，其平均增长率为111％，而1～5级涨幅次之，其平均增长率为31％。工业1～3级增幅比较平稳，增长率一般在6％左右，4～6级增幅较大一般在42％左右，7、8两级增长幅度最大，增长率一股在75％左右。总体分析来看，重庆市经济形势将持续走好，预测未来的城市地价将延续上涨的趋势，但随着国家宏观调控力度的逐步加大，地价增长幅度不会太大。
赵东卉[4]2016年在《基于引力模型的城市地价时空分布特征分析》文中认为在全球城市区域化和区域城市化不断发展的背景下,多中心城市逐渐成为城市化发展到高级阶段空间演化的一般现象与普遍规律,我国的一些大都市在快速的城市化发展进程中已呈现出明显的“多中心空间结构”。在被认为是典型的多中心城市的重庆主城区中,人口、地价、企业分布、就业结构等变量都已具备了多中心的特征。尤其是地价,作为衡量城市土地利用状况和城市经济发展形势的重要指标,影响其多中心分布的因素也变得越来越复杂,但目前国内大多是从宏观经济和政策角度来分析多中心城市地价时空变化的影响因素,从城市内部相互作用的角度进行探讨的研究却很少。作为促进城市区域化的直接动力,区域间的相互作用随着城市区域化的不断发展将日趋频繁。因此,本文从城市内部的空间相互作用角度出发,研究它对城市地价的影响,并探索空间相互作用与城市地价时空分布的关系,从而证明在相互联系的区域背景下,城市各地区土地价格的确定,已不再简单地由其自身的内部因素所决定,而是更多地取决于其所处的区域背景。在研究城市地价的分布和模拟时,应充分考虑空间相互作用因素的影响。本文将城市地价时空分布特征分析与地价影响因素分析相结合,首先分析了重庆市主城区地价的时序变化规律和空间分布特征。然后以重庆市主城区为实例,构建了城市地价引力模型,分析和验证了空间相互作用在时间和空间两个维度上对城市土地价格的影响,为多角度、全面地掌握城市土地价格的影响因素、强化地价管理提供了科学依据。最后,从空间相互作用和区域联系的角度出发,提出了优化城市地价空间结构、促进城市地价区域协调发展的对策,为政府或决策部门消除空间联系中的主观影响,科学合理地制定城市土地政策,优化城市土地资源配置,实现国家对城市土地市场的宏观调控提供了理论和实践依据。研究结果表明:(1)引力模型可以定量地分析空间相互作用对城市地价的影响,是研究城市地价时空变化影响因素的良好选择。同时,对大都市各地区的地价进行深入的研究,不仅可以弥补基准地价无法提供小尺度上各地区地价的不足,还可以进一步完善现状地价在测算时仅考虑市场因素的问题。(2)通过分析重庆市主城区地价在时间和空间上的变化规律发现:在时间维度上,主城各地区的地价在2004-2013年的十年间具有明显的差异性,不同地区的地价水平相差悬殊,各地区地价整体上有上升的趋势;在空间维度上,主城各地区的地价符合多中心的分布特征,并沿圈层逐步递减,和城市规划形态一致,同时各地区的地价分布具有明显的空间差异性,位于不同区位的地区地价差距显着。(3)通过构建城市地价引力模型,将地价引力和现状地价进行回归分析,发现空间相互作用是影响城市地价变化的重要因素。随着时间的变化,区域间的空间相互作用对地价的影响越来越大,并且空间相互作用强度和方向的不同,也导致了城市地价的空间分异。因此,在测算城市地价时,亟需考虑空间相互作用对各地区地价的影响。(4)初步分析了空间相互作用对城市地价时空变化的影响机理,主要分为要素层面和宏观层面。在要素层面,空间相互作用的主要功能是引导和促进影响地价的可流动要素流入本地区,然后通过这些要素在空间上的集聚,产生区域要素流动的极化过程,从而激发该地区的经济活力,使该地区土地价值得到提升。在宏观层面上,空间相互作用主要促进地区间的经济联系和运输能力,使该地区进一步开发,从而提升土地利用价值。因此,在优化城市地价空间结构时,可以充分利用空间相互作用对地价的影响,从多方位加强区域联系、完善城市交通网络建设、加强城市规划的引导等方面入手,正确引导区域间的相互作用,调节各地区土地的平衡利用,促进重庆市主城各地区地价的协调发展。
李南洁, 徐庆平[5]2007年在《地价监测点空间配置模式研究——以重庆市主城区为例》文中提出地价监测点的配置是地价动态监测体系建立中最基本、最关键的一个环节,在对地价监测点内涵分析的基础上,结合了重庆市主城区的实际情况划分地价监测区域,分别建立地价监测点的定量和定位配置模型对重庆市主城区地价监测点进行配置,力求为重庆市乃至全国范围内地价监测点的空间配置在理论和技术上有所帮助。
白忠菊[6]2013年在《城市快速扩张中土地供应对房价及其波动的影响研究》文中进行了进一步梳理城市用地空间扩张已成为我国土地利用的主要特征之一,其扩张的速度和方位不仅关乎城镇化发展的水平和质量,而且对区域性的土地供应市场和房地产市场有重要影响。2001-2010年,全国建成区面积由24026.63km2增加至178691.70km2,10年间扩大了近7.5倍,常住人口城镇化率由2001年的37.66%提升到2010年的49.95%,上涨了32.63个百分点,可见,我国土地扩张的速度远大于人口城镇化速度,这在一定程度上反映了我国人口城镇化发展尚存低密度和分散化的倾向,这其中有地方政府“政绩化”发展的因素,也有城市规划“大而全”的因素,而最直观的反映是土地供应数量的逐年递增。为此,《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确指出要合理确定城市的开发边界,制定科学的土地供应计划,研究土地供应中长期规划,防止特大城市面积过度扩张。在城市快速扩张的同时,我国房地产价格呈现持续上涨和不确定性波动的状态,并成为社会各界关注的焦点,特别是2002年《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》出台之后,关于房地产价格影响因素和市场调控政策的争论更趋激烈,其中,土地供应对房地产市场价格有重要影响的论断得到各方的认可。从国内学者的研究成果来看,针对土地供应对房价影响或二者相互关系的研究数量较多,但研究内容主要从土地供应数量入手,对供应政策、供应结构、方式和区位因素考虑不足、不够系统,研究方法多以定性分析为主,定量研究方法较少,且主要集中在房价与地价相互关系的研究领域,但由于研究数据、研究区域和研究时限的不一致,导致研究结论尚不统一。另外,土地供应与房价方面的研究基础多以宏观数据为主,虽在一定程度上反映了全国的基本面,但由于房地产市场具有严格的区域性特质,宏观层面的研究数据一方面掩盖了房地产市场的区位因素,另一方面造成了政府和企业决策的缺乏。鉴于此,本研究以城市快速扩张为大背景,将雨地供应和房地产价格作为研究基础,以重庆市主城区为实证,系统分析城市扩张与土地供应数量、供应结构、供应区位、供应价格或级别的相互关系,并在此基础上深入分析土地供应政策、供应数量、供应结构和供应方式对房地产价格的影响机理和作用特征。为体现土地供应对房价影响的空间差异,本文从中观尺度入手,以重庆空间战略区划——“一圈两翼”为研究对象,系统地比较“一圈”和“两翼”地区土地供应数量、供应结构和供应方式对房价影响的异质性,以期为运用土地供应政策进行房地产市场的调控,为政府、企业(开发商)和消费者的决策提供参考。在理论研究方面,本文从城市扩张与土地供应的协同机制、土地供应对房价的作用机制和土地供应对房价的影响机制叁方面剖析城市扩张背景下土地供应对房价的影响机制和作用机理。其中,前两部分的研究主要以规范分析为主,通过构建作用机制框架分析作用渠道和运行机理；在土地供应对房价的影响机制方面,笔者通过供需模型、四象限模型、税负归宿理论、边际效用理论和市场划分理论等经济学手段和理论,推导出7项预期结论：(1)在高房价的背景下,政府增加土地“有效”供应,理论上可以缓解市场的供需矛盾。(2)房价的变动与土地供应的弹性、周期的长短、区域土地资源可供给潜力等密不可分,长期的土地供应量不足会导致房价的持续上涨。(3)在房地产需求旺盛的情况下,容积率的增加会引起房价的上升,房价的走高会带动相应地价的抬升,进而引起土地市场投资预期的看涨,最终导致土地供应数量的进一步提升,容积率下降将产生一系列相反的影响。(4)土地供应方式对应的需求曲线缺乏弹性的地区,地价上涨溢价中的大部分被转移至开发商,其会提升房价维护预期利润,最终导致房价升高：土地供应方式对应的需求曲线富有弹性的地区,地价上涨中的大部分被转移至消费者,但预期利润的保障将引导开发商降低房价。“招拍挂”等土地供应方式本身不是引发房价上涨的原因,地方政府或开发商在高房价时期的惜售或储备等行为将推高房价。(5)土地供应方式变革可能会抬高地价,在市场上形成一种未来房价要上涨的预期,预期会促使现有地价的上升,地价的上升又会引起未来房价上涨的信号,从而引起新一轮的房价上涨,最终形成复杂的、双向的、长效的作用机制。(6)“招拍挂”对房地产和土地供应市场的影响有两方面：一是地价引起房价上涨并使其回归理性价格水平(社会平均价格水平)：二是使地价对房价的影响降低。(7)保障性住房供应量的增加不一定会将土地供应和房地产市场进行明确的划分,其对商品住房价格的影响呈现叁种效应：抑制效应、抬升效应和不确定性效应。明确土地供应和住房需求市场,以量化的指标对两类市场进行严格的划分,可达到“增加保障房,平抑高房价”的目的。在实证分析方面,本文的基本逻辑是：城市扩张与土地供应的相互关系→土地供应政策对房价及其波动的影响→土地供应数量、结构、方式和区位对房价及其波动的影响→土地供应价格与房价的因果关系。具体而言,(1)城市扩张与土地供应的相互关系阐述,主要从城市扩张的趋势与特征、城市扩张对土地供应的历史影响、重庆主城区“二环时代”城市扩张对供应的趋势影响以及城市扩张对土地级别和基准地价的影响四方面系统阐述了重庆市城市快速扩张与土地供应的相互关系。(2)土地供应政策对房价及其波动的影响分析,在对土地供应调控房价的政策进行梳理的基础上,通过构建1998年1季度至2011年4季度全国层面的房价小波分析模型和VAR模型,从房价的演变趋势、房价的波动周期和外力作用的时滞性叁方面系统地阐述了土地供应政策对房价影响的影响。(3)土地供应数量、结构、方式和区位对房价的影响研究。本文以2003-2010年重庆主城九区各类建设用地供应和房地产市场价格为基础数据,通过构建房地产市场的存量—流量模型、边际效用模型、虚拟变量模型分析了重庆市土地供应的各方面对房价的影响特征,另外,通过构建多元线性回归模型,分析了不同区域土地供应对房价影响的空间差异。(4)土地供应价格与房价的因果关系分析。从供需角度和市场综合角度对房价与地价的相互关系进行理论分析,进而应用2001年第1季度至2010年第4季度重庆市主城区的土地交易价格指数和住宅销售价格指数,借助Granger因果关系检验模型分析房价与地价的因果关系。通过上述分析,本文得出以下研究结论：(1)城市快速扩张过程中,由于扩张的方式、速度和趋势存在差异,土地供应数量、结构、区位和等级等也存在空间差异,这为土地供应对房地产市场的影响提供了区域性的大环境。(2)土地供应短期内供给无弹性和长期内供应量不足是引起高房价的重要原因,但就国内目前的宏观情况来看,土地和房地产市场需求仍然较为旺盛,试图通过增加土地供应来降低房价的做法不现实,所以有必要从供应方式变革和市场结构重划的角度来调控房价。(3)土地供应政策会在整体上对房价产生显着影响,进而改变房价的变动趋势、波动周期和时滞性。(4)土地供应对房价的影响较为复杂,土地供应的数量、结构、方式均会对房价及其波动产生不同程度的影响。(5)土地供应从总量、结构和方式等多方面影响房价,且影响机理和特征会因区域的经济发展水平、市场发育及完善程度不同而表现不一。(6)容积率是地价变动的正向“晴雨表”,且二者在处于较低水平下的关联性较强。(7)房价和地价的关系呈现动态波动特征。通过上述理论探索和实证研究,本文的创新有如下方面：(1)本文在城市快速扩张的大背景下,系统地研究了土地供应对房价及其波动的影响,这是该领域研究一次有意义的尝试。(2)从理论和实证对城市扩张的进程、特征及趋势分析进行了分析,并在此基础上归纳出城市扩张过程中土地供应的规模、布局、结构以及土地级别和价格对房价产生的影响,这是对地区性城市扩张过程中土地供应特点的宏观把握,为更清晰地研究土地供应对房价的影响提供了良好的基底,丰富了现有土地供应对房价影响的研究成果,也为研究的深入开展提供了方向。(3)本文运用针对性的研究方法系统地阐述了城市扩张与土地供应的关系,土地供应的数量、结构、方式、区位对地价及其波动的影响以及房价与地价的相互关系。运用土地供应速度、强度和趋势度等土地演变空间形态(景观格局)模型分析城市扩张与土地供应相互关系；运用“存量—流量”模型分析土地供应数量对房价及其波动的影响；应用区县的面板数据分析土地供应对房价及其波动影响的空间差异。(4)房地产市场具有很强的区域性特征,本文以重庆市主城区为实证,研究城市快速扩张中土地供应对房价的影响,一方面揭示了城市扩张对土地供应的影响,揭示了土地供应数量、容积率、供应结构、供应区位、供应方式、供应价格对房价的作用机理和影响特征,另一方面更清晰地认识地区性房地产市场,并为其健康有序运行以及房价的平稳回落提供了土地供应方面的调控举措。由于受限于人力和TM影像的获取时限,本文仅对1995年、2000年和2008年3年主城区的建设用地进行了人工解译,且建设用地细分为居住用地、公共服务用地和工业仓储用地主要依靠实际经验和人工判读,研究可能出现分析数据的偏差。另外,本文以实证分析为主体,侧重于文章实践意义的体现,对于理论分析和经验分析尚显薄弱。今后可以从研究数据的丰裕度、计量模型构建的合理性和土地供应对房价影响的理论研究方面进行深化。
李磊[7]2016年在《城市居住用地土地溢价率空间变异规律研究》文中提出随着我国社会经济发展、城镇化进程加速推进和土地市场机制不断完善,由于土地自身地域性、稀缺性等特点,一些热点区域土地高溢价频出,同时,另一些区域市场却相对冷清,土地溢价率呈现空间分布不均衡的现象。这一现象,一方面反映了土地市场供需的客观态势,另一方面也可能是由于土地市场失灵等因素引发溢价过高所致,存在冲击土地市场的正常秩序和影响国家宏观调控的执行力度等风险。立足于土地溢价空间分布的差异,分析其影响因素的作用机理,深入研究土地溢价空间分布的规律,对分析土地市场供需形势,政府制定合理土地市场的调控决策,促进土地市场和房地产稳定繁荣发展具有重要意义。本研究以2010-2014年重庆市主城区居住用地的土地溢价率为研究对象,在回顾国内外土地溢价空间变异研究现状的基础上,梳理并选择城市土地区位条件、土地自身使用条件和竞价企业特性方面的因素,采用空间探索性分析、地统计分析等方法对数据进行分析处理,通过建立基于地理加权回归(GWR)模型的土地溢价率空间变异模型,实证研究了不同因素对居住用地溢价率影响的空间分布差异,并根据模型结果探讨了土地溢价空间变异规律在地价宏观调控和地价评估管理中的应用。研究主要结论如下:(1)土地溢价作为土地价格的增量,其空间变异性可能更加敏感,也表现出空间依赖性和空间异质性,通过定量分析也力证了重庆市主城区居住用地溢价率的空间非平稳性,为构建GWR模型提供了前提条件。运用空间探索性分析的趋势面分析和空间自相关分析,我们发现:在东西和南北方向,重庆市主城区居住用地溢价率均呈现中心区域偏低,越向两郊扩展,溢价率适当提升的总体趋势;在空间上,主城区溢价率呈现出正向关联而非随机分布,局部区域如主城区东北部和中部等区域呈现出溢价―高高集聚‖,主城区西北部和南部等区域呈现出溢价―低低集聚‖,即溢价率的空间依赖在不同局部区域存在差异。通过半方差分析和空间插值分析发现,溢价率在四个方向的变异情况是完全不相同的,其空间变化速度和幅度各不相同,空间分布变化不是均值稳定状态。(2)对比全局线性模型的分析结果,GWR模型更具有技术先进性,具体表现为:一是GWR模型的最优拟合度值较普通线性回归模型高;二是GWR模型更好地解释了自变量与因变量的作用关系,容积率和土地面积在普通线性模型中不显着,而在GWR模型中显着;叁是利用空间插值方法得出估计系数分布图,GWR模型能更灵敏地解释溢价率影响因素作用机制。(3)影响土地溢价率的因素主要有社会经济环境、土地本身特性和竞价企业特性等叁大方面。针对研究区域重庆市主城区而言,研究结果表明:(1)经各项修正后,标准宗地的居住用地溢价率空间分布,从新城拓展区域、到传统主城核心区域、到主城南部依次递减;(2)居住用地溢价率与土地面积和容积率总体上呈现负相关,系数值分别为-0.094~-0.024和-5.02~1.56,面积和容积率对溢价率的影响均呈现显着的空间差异性;(3)土地级别对居住用地溢价率的影响显着,系数值区间为-5.04~3.52,且呈现出一定的空间不稳定性,大部分情况下土地质量越好,土地溢价水平越好;(4)楼面地价与溢价负相关,系数值区间为-10.19~-4.94,并呈现显着空间差异性,重庆市主城区的居住用地市场总体表现理性,不存在过热现象;(5)竞价企业数对居住用地溢价率的影响十分强烈,系数区间为14.74~20.29,新城拓展区域相对更为激烈。为了进一步体现本研究成果的实用性和社会价值,结合重庆市实际情况,本研究分别从土地溢价最高控制标准的测算和成本法中差异化测算土地增值率等方面进行了应用探索,为政府在土地政策调控或是实际地价评估管理工作提供了参考。
李涛[8]2013年在《城市土地供应政策绩效评价研究》文中认为城市土地供应是政府对国民经济宏观调控的重要手段,是城市土地资源合理配置,促进城市土地节约集约利用,实现城市土地资源可持续供应的重要途径。改革开放叁十年来,伴随着我国城市化工业化水平显着提高的同时,城市对土地的诉求越来越强烈,城市边缘农地非农化现象日益加剧,城市土地供应政策在执行过程中出现了诸多问题如：城市供地规模的盲目无序扩张,建设大量占用优质耕地；城市土地资源大量处于供而未用的闲置状态,用地效益低下；国家垄断着土地一级市场,政府采用行政手段对土地市场干预过多。因此,对城市土地供应政策进行绩效评价有助于克服城市土地供应政策执行过程中所存在的缺陷,有助于国土管理部门矫正和完善城市土地供应政策,以便指导政府更加合理有效的配置土地资源,提高土地的利用率,实现城市土地供应科学管理。本文从重庆市都市发达经济圈2007-2011年城市土地供应现状数据入手,城市土地供应配置的合理性、城市土地供应执行力和城市土地供应效益叁方面构建城市土地供应政策绩效评价指标体系进行综合评价并简要分析,在评价结果基础上提出优化重庆市都市发达经济圈城市土地供应政策的建议。本文主要研究方法和结论如下：(1)针对影响城市土地供应政策绩效的城市土地供应配置的合理性、土地供应执行力、土地供应效益叁个重要方向,选取了工业用地比例、土地市场公开出让率、地均GDP增长等15项指标作为土地供应政策绩效评价因子；(2)采用因子分析法确定权重,首先确定经过标准化处理后的数据是否满足因子分析的前提条件,并进行显着性水平检验,根据SPSS19.0分析得到的成份矩阵,分别计算每一影响因素在每个主成份中的权重；(3)重庆市都市发达经济圈城市土地供应主要以出让和划拨为主,表现为以“外延式”增量供应为主,主要集中在北部和西部,重庆市都市发达经济圈建设用地供应总量由2007年776.72hm2上升到2011年5317.90hm2,年均供地2625.73hm2,供应总体呈现出增长趋势,从供应的区位来看分布看,2007-2011年重庆市都市发达经济圈建设用地供应总量的69.15%集中分布在渝北区、沙坪坝区、北碚区、江北区,近几年主城北部和西部城市空间活动剧烈,空间形态向北部和西部蔓延,北部新区、两江新区和大学城建设的政策利好也更加强化了这一趋势；(4)虽然九个区域都处于重庆市都市发达经济圈范围内,但城市土地供应绩效却差异明显,城市土地供应绩效综合评价得分最高的是江北区,得分最低的是巴南区。江北区、南岸区处于重庆市都市发达经济圈核心区域,经济基础良好,渝北区是重庆市都市发达经济圈的拓展区域,承接核心区域内产业的转移,水陆空交通优势明显,2010年两江新区主要区域落户渝北、江北、北碚区之后,叁区经济实力进一步提高,渝中区虽地处主城核心区,但是由于面积狭小,城市土地供应主要以存量土地供应为主,城市土地供应后劲不足,所以排名靠后；排名倒数叁位的巴南区、大渡口区、沙坪坝区叁个区域地处重庆市都市发达经济圈的边缘,经济基础和区位优势相较其他区域都处于劣势。2007年-2011年重庆市都市发达经济圈城市土地供应政策执行效果：城市土地配置合理性一般；城市土地供应的执行力上成效显着；城市土地供应方式和手段的改革所带来的经济效益是巨大的；城市土地供应社会效益亟需进一步改善。(5)提出了促进重庆市都市发达经济圈城市土地供应质量的5点建议：推进产业结构优化升级,实现供地结构合理化；挖掘存量土地潜力,控制土地自然供给；以城市规划和土地利用总体规划为导向,尽快制定和完善城市土地供应计划体系；继续推进土地供应市场改革,完善相关法律法规体系；引入3S技术,实现城市土地供应管理科学化和信息化。
孙继刚[9]2010年在《泰安城区基准地价时空演变研究》文中指出随着社会经济的不断发展,城市地产市场交易日益活跃,地价水平在时间和空间上都发生变化。政府需随时掌握土地市场中的地价变化情况,以便制定出灵活的地价政策,确保国家土地资产的保值增值、房地产市场稳定发展及城市土地资源优化配置。因此,研究城市基准地价水平的时空演变规律,可为政府调控土地市场、优化城市土地资源配置提供决策参考。本文以泰安市城区为研究区域,采用实地调查、统计分析、定性分析、定量分析等方法,对1992-2007年泰安城区基准地价时空演变规律进行了深入、系统地研究。主要研究内容及结果如下:(1)泰安城区基准地价空间变化:以2004-2007年泰安城区内不同样点地价数据进行分析,在修正的基础上得到2007年基准地价。2007年泰安城区基准地价范围包括城市市区、高新技术产业开发区、青春创业开发区和石膏工业园四个部分,面积约271平方公里。采用多因素综合评价法,对商业、住宅、公共建筑和公用设施、工业四类用地分别定级,并分别划分7个、6个、6个和5个级别,地价水平在225-1950元/平方米之间。由于受北部泰山山体地势的吸引,在总体上形成以市中心为U型的等级分布,由市中心向四周土地级别逐渐降低。泰安市城区基准地价空间分布格局受北部泰山山体地势的吸引,基本上是以市中心为U型向东、向西、向南叁个方向非均衡变化。从2004年到2007年,泰安城区土地级别的重心有向西、向东转移的现象,特别是近期向南发展的趋势更加明显,体现了城市市区东、西、南部近几年交通和基础设施的改善。商业、住宅、工业、公建用地四种用地在空间格局演变上体现差异性,同一空间大多有等级升高现象。引起各类土地级别调整、基准地价升高的主要原因是商服繁华程度、交通条件、公共设施、环境质量、城市规划影响度、景观资源等因素的变化。(2)泰安城区基准地价时序动态变化。1992-2007年泰安城区进行了4次基准地价评估,评估地价范围由中心城区调整为城市市区及各开发区,面积由19.83平方公里扩大271平方公里,面积扩大12.67倍。1992年和1999年土地级别共分为5级,2004年和2007年分别调整为6级和7级,土地级别数量增加。商业、住宅、工业、公建用地基准地价总体呈增长态势,各类用地涨幅不等,其中住宅用地涨幅最大。根据四轮的(1992年、1999年、2004年、2007年)基准地价,在综合分析基准地价时序变化的基础上,计算出包括同级各类地价比率指数、同级各类地价环比指数、同类各级地价比率指数、同类各级地价环比指数在内的基准地价内部结构比率关系,并对计算结果进行比较,总结出比率变动的一般规律。总的来说,各类用地基准地价在普遍升高的同时,同一地类不同时期、不同级别之间,不同地类不同时期、同等级别之间地价增幅也存在差异。引起基准地价变化的主要原因是经济发展水平、城市区位、城市规划、土地的供给状况四个宏观方面原因。不同时期各因素对城区地价的影响不尽相同。本文通过对泰安市城区基准地价时空演变研究,得出了泰安城区基准地价空间变化特征、时序动态变化规律,并分析变化原因。研究结果对泰安市制定有关地价调控政策、宏观调整土地市场有指导意义。
王鹏[10]2010年在《土地供应对房地产市场影响研究》文中研究指明近年来,我国房价一直高位运行, 2008年在金融危机影响下出现了短暂小幅下滑,但随之而来的是2009年更为强劲的快速反弹上升,至2010年上半年,全国各地房价一直居高不下,成为消费驱动的最大阻力。土地作为房地产的载体,使得土地与房地产两者紧密相连,不可分割。而近年来土地交易市场“地王”频现,也使得土地成为民众关注的焦点,伴随而来的是舆论对于高地价是否助推了高房价、土地供应结构是否合理、土地财政是否房地产畸形发展的罪魁祸首等一系列问题的讨论。本文研究的目的是分析土地供应对房地产市场的影响,主要集中在土地价格和土地供应政策对房地产价格的影响分析,并且结合重庆市当前对土地供应与房地产市场有重大影响的宏观政策,希望从政策调控方面对重庆市土地供应与房地产市场调控提出建议,促进重庆市土地市场与房地产市场的协调发展。本文通过五大部分对以上内容进行了论证分析:第一部分为引言,介绍了本文的研究背景、研究意义、研究方法、国内外研究动态。第二部分从城市土地储备模式与房地产经济宏观调控两个角度对土地供应与房地产市场调控进行了概述,并且分析了土地供应参与房地产市场调控的必要性。第叁部分就土地供应对房地产市场影响传导机制进行了研究,以重庆市为实例,分析了地价与房价、土地供应政策与房地产价格的关系,并得出了基本结论。第四部分分析了近年来重庆市社会经济概况及房地产市场概况,在对重庆市土地供应与房地产市场调控政策的论证基础上,提出重庆市土地供应对房地产市场调控的建议。第五部分为结论和展望,总结全文,提出研究中存在的不足与需进一步研究的内容和方向。
参考文献：
[1]. 城市地价动态监测体系建设研究[D]. 薛俊菲. 西南师范大学. 2003
[2]. 重庆市主城区地价动态监测体系建设研究[D]. 李南洁. 西南大学. 2006
[3]. 重庆市主城区地价时空变化研究[D]. 牛德利. 西南大学. 2007
[4]. 基于引力模型的城市地价时空分布特征分析[D]. 赵东卉. 西南大学. 2016
[5]. 地价监测点空间配置模式研究——以重庆市主城区为例[J]. 李南洁, 徐庆平. 重庆工商大学学报(自然科学版). 2007
[6]. 城市快速扩张中土地供应对房价及其波动的影响研究[D]. 白忠菊. 西南大学. 2013
[7]. 城市居住用地土地溢价率空间变异规律研究[D]. 李磊. 西南大学. 2016
[8]. 城市土地供应政策绩效评价研究[D]. 李涛. 西南大学. 2013
[9]. 泰安城区基准地价时空演变研究[D]. 孙继刚. 山东农业大学. 2010
[10]. 土地供应对房地产市场影响研究[D]. 王鹏. 重庆大学. 2010
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