论德州市JX 房地产项目资金风险管理存在的问题
李 晓
（德州市德房房地产置业担保有限公司，山东 德州253000）
摘要： 当前德州市JX房地产项目在资金筹集、使用及回收等方面存在的融资渠道单一、筹集资金盲目、负债率过高、财务监督管理缺位、土地购置费过高存在一定的不合理性、项目开发投资管理存在一定的不完善性、项目偿还贷款存在较大的压力、项目建设资金回收存在主要来源单一性的风险、项目竣工后项目建设资金存在回收缓慢的风险等问题，据此，主要从3 个方面分析了问题的成因。
关键词 ： 房地产资金风险；管理层习惯思维
剖析当前德州市JX房地产项目在资金筹集、使用及回收等方面存在的融资渠道单一、筹集资金盲目、负债率过高、财务监督管理缺位、土地购置费过高存在一定的不合理性、项目开发投资管理存在一定的不完善性、项目偿还贷款存在较大的压力、项目建设资金回收存在主要来源单一性的风险、项目竣工后项目建设资金存在回收缓慢的风险等问题，究其原因，主要体现在以下市场经济环境决定资金风险不可规避、管理层习惯思维导致资金风险加大、执行层操作不当导致资金风险可能性增大等3 个主要因素。
电子商务课程已不再适用理论教学、案例教学等传统的教学方法，而应该以电子商务的工作过程为主线，将基于工作过程的系统化的教学方法贯穿于课程体系当中。基于工作过程的系统化教学方法与传统教学方法的区别见下表。应用型本科院校可将C2C、B2C、B2B、B2G等传统的电商分类模块或者按照行业分类的电商模块的实际工作过程带入教学体系中，利用真实或仿真的创业实践平台，让学生身临其境或进行情境模拟，更加深切地体验电子商务工作的过程。而教学内容的逐步渗透、创新思维的激发、创业能力的引导，都会使学生对移动电商、跨境电商、农村电商、校园电商等产生浓厚的创业兴趣。
1 市场经济环境决定资金风险不可规避
对于房地产开发，其周期长、投资大、收益也较高，房地产行业市场经济发展规律决定了在项目开发中，不可规避地会出现资金风险。缘于德州市JX 房地产项目开发大约3 ～5 年，周期较长，市场经济变化无法预测，市场环境发生变化，对于项目投资后应收账款回收、销售出现大幅度减少、存货周转率出现降低等市场风险是无法进行规避的。
2 管理层习惯思维导致资金风险加大
德州市JX 房地产项目是德州大业房地产开发有限公司开发中的一个项目，缘于前期一些项目开发的经验，形成了定势化的思维模式，对于资金风险管理主要依靠经验，凭主观较多，习惯性思维。主要表现在管理层对资金风险识别重视度不高及管理层决策主观臆断严重等2 个方面。
（1）管理层对资金风险识别重视度不高。房地产行业经历了春夏秋冬，但开发商开发热情不减，房地产行业“春天”时有“迎春”的做法，房地产行业“冬天”时有“过冬”的做法，对于德州市JX 房地产项目，虽然在当前限购的政策强压下，但并未限制其开发的步伐。管理层普遍存在对项目开发中资金风险识别的主动性不足，甚至一些管理层认为根本不存在风险，只要开发出来，就一定能够获利，从主观能动性方面不去“理睬”项目开发中的风险问题。
多年来的退田还湖是值得肯定的。尽管如此，武昌湖周边圩区仍然是主要农耕区，提高圩区防洪能力是治水主要措施。为什么不能继续退田还湖？既然洪涝威胁性大，不如退地求湖，改变利用方式，以退为进。
3 执行层操作不当导致资金风险可能性增大
无论项目资金筹集阶段，还是项目资金使用阶段，还是项目资金回收阶段，都需要员工严格执行、规范执行，但从德州市JX房地产项目开发梳理，执行层操作不当导致资金风险可能性大，主要体现在执行人员职业素质不高、执行人员职业道德规范性欠缺。
（2）管理层决策主观臆断严重。当前，德州市JX 房地产项目实行独立核算，总公司权力下放，管理层权力集中，对于项目立项论证及市场可行性等调研不足，也未进行广泛地意见征求，基本由管理层少数人决定实施，在没有大量数据统计支持，也没有大多数人进行研讨分析情况下，对项目开发做出决策，主观臆断较严重，资金风险加大。
（1）执行人员职业素质不高。房地产开发各个岗位人员复杂，层次也不尽相同，缘于执行人员基本按“模板”操作，对专业技术标准掌握不足，行业规定及要求掌握不透彻，简化程序，甚至一些环节未真正参与，如资金筹集阶段项目可行性论证中财务的参与空缺等，只是由其他岗位人员代替完成，导致工作存在一定的漏洞。对于德州市JX 房地产项目，各种管理基本沿用常规的方式，没有结合项目自身特点进行管理体制改革，虽然有些已认识到需要改革，但改革相对滞后，缺乏对市场机制的深入理解，未能有效地掌握资金运用规律，导致操作出现不当，无法有效地控制潜在的资金风险。
（2）执行人员职业道德规范性欠缺。德州市JX 房地产项目涉及资金量大，在资金使用阶段，材料采购等各个项目都需要大量的资金，项目竣工后资产清理，都离不开规范化的操作。但从德州市JX 房地产项目执行分析，对于执行人员的考核制约机制有效性不足，对于执行人员思想素质教育、思想警示教育不足，个别执行人员存在违规操作，甚至有极个别执行人违法操作，执行人员职业道德规范性欠缺，导致项目资金风险加剧，极容易导致项目资金链出现中断的可能性。
爸爸和爷爷抓着渔网从鱼塘的这一头走到另一头，就开始第一次的收网，看到水里的大水花，我欢呼叫喊着：“好多鱼啊！”叔叔拿着筐子跑了过去，我也跑了过去，爷爷赶紧拿起草鱼扔进筐子里，我在一旁数着，“一条、两条……一共十六条，还真是顺利呀！一次就网了这么多，我们收网回家把！”
市场经济环境决定资金风险不可规避、管理层习惯思维导致资金风险加大、执行层操作不当导致资金风险可能性增大等3 个主要因素导致了德州市JX 房地产项目资金风险很大，针对这3 个原因我们可以逐条加以解决。
参考文献：
[1]马久凌.工程项目建设资金风险管理与防控[J].中国工程咨询,2013(05):32-34.
[2]李莉.建设项目资金管理的风险管控思路探究[J].时代金融,2018(32):279-280.
（收稿日期： 2019-07-25）