内蒙古科瑞房地产土地资产评估有限公司，张俊平
引言
基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格，并由市、县及以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。基准地价不是具体的收费标准，可为各级政府在土地使用权有偿出让时提供依据，同时也可为土地使用权在土地使用者之间转让时提供参考依据；土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格，是以基准地价为基础，根据土地使用年限、宗地面积、宗地形状、容积率、微观区位等因子，通过系统修正进行综合评估而确定。
从各地区的财政收支情况来看,土地使用权出让收取的土地出让金是其地方财政的重要组成部分,因此政府有强烈的动机使土地出让收益最大化。然而地方政府的土地供应总量是有约束条件限制的,在这种情况下,地方政府会通过最大化土地出让单价以实现土地收益总额最大化的目标。那么地方政府是否会通过调整出让地块的宗地面积大小来影响市场竞争程度,进而影响最终成交的土地单价,以实现土地出让收益最大化的目标? 本文在借鉴和学习以往学者研究的基础上,从土地出让的宗地面积影响市场竞争性,进而影响土地成交单价的微观视角,展开相关的理论推演和实证检验，最终来确定宗地面积对地价影响的修正系数。该研究对于基准地价在宗地价格评估时宗地面积影响修正具有现实意义,同时对于拓展土地价格的微观影响机制研究具有理论意义。
一、数据来源与分析
宗地面积亦称土地面积，是指一宗地权属界址线范围内的土地面积。因此，土地权属界址一旦确定，土地面积亦随之确定。若某宗地权属来源证明文件上的界址范围与实地一致而面积不一致，则一律以界址范围为准，更正土地面积数据。
基于宗地面积与成交地价的相关性假设，本文以XX市历年挂牌出让的商业用地和住宅用地数据为研究样本，收集整理了2009年到2016年挂牌出让案例385宗地，检验宗地面积对成交土地单价的影响, 并引入相关函数模型,探索性地研究二者之间的影响机制。
1、XX市2009-2016年挂牌出让土地成交单价及变化情况
3、XX市2009-2016年挂牌出让单宗用地面积及变化情况
通过对上述数据图表的分析，我们可以看出成交单价在上升，出让土地面积在减少，那单宗用地面积是缩小还是增加呢？成交单价与宗地面积面积有什么关系呢？让我们用数据分析：
由上面图表我们发现2009年-2016年，单宗土地的出让面积总体呈现波动缩减的趋势，但是土地成交单价呈上升趋势。那么，土地价格上涨的趋势是否与土地出让宗地面积的缩减有关？关于宗地面积与土地价格的关系，有专家曾经认为出让地块的宗地面积太大，会由于没有竞争对手，而以底价成交；若将其分割成较小地块出让，可以增加竞争性，从而卖出更高的价格。各地方土地供应总量是有约束条件限制的,在这种情况下,地方政府会通过最大化土地出让单价以实现土地收益总额最大化的目标，因此地方政府会通过缩减出让地块的面积大小来增加市场购买力，从而达到提升成交土地单价的目的，并实现土地出让收益最大化的目标。
二、宗地面积与成交地价的关系分析
1、宗地面积与成交土地单价的关系论证分析
（1）宗地面积存在理论上的经济阈值
遵循“报酬递增递减规律”。在一定的技术经济条件下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地，宗地面积对地价影响的报酬递增递减规律表现在：在土地单价一定时，宗地面积的增加，主要引起购地总价的增加，基础工程费和开发造价的增加；当单方售价基本不变时，宗地面积越大相应运营成本越高，开发商会在土地收益不影响的情况下考虑选择宗地面积小、回款周期更短的宗地进行投资。若继续增大宗地面积会因单方售价不增开发造价增加而使土地投资总收益开始下降，单位土地面积收益也随之开始下降。当土地收益下降到开发商的最低预期值，此时的宗地面积为经济阈值。
本专题理论宗地面积的经济阈值求取是根据2009-2016年挂牌出让宗地面积情况统计分析，分析宗地面积频率变化情况知：（见下图）
由上图可知：宗地面积400亩以上几乎没有，基本集中在200亩以下；宗地面积频率变化呈反相关关系，面积越大宗地频数越少，接近200亩时趋于水平,变化不明显；因此理论上宗地面积经济阈值设定为200亩。
（2）不同区域住宅用地宗地面积对土地单价的影响
统计整理XX市中心城区2009~2016年不同区域住宅用地的挂牌案例，提取挂牌号、宗地面积、土地单价数据，并对土地单价进行期日修正、容积率修正、用途修正。修正系数及结果见下表：
表2-1 住宅用地交易期日修正系数表（环比）
*. 在 0.05 水平（双侧）上显著相关。
从结果可以看出不同区域下宗地面积和土地单价的相关系数ｒ= -0.163，为负相关，P值=0.020，因此在双侧检验α=0.05水平下相关系数也是不显著的。
（3）同一区域住宅用地宗地面积对土地单价的影响
由上述不同区域住宅宗地面积对土地单价影响分析可知不同区域下宗地面积和土地单价的相关性不显著，故统计整理XX市中心城区2009~2016年同一区域住宅用地的挂牌案例，提取挂牌号、宗地面积、修正后土地单价等数据，进行分析，结果如下：
1）利用SPSS图形工具绘制散点图，整体分布情况见下图1：
2）利用SPSS分析工具进行相关性分析，计算结果见下表：
描述性统计量
*. 在 0.05 水平（双侧）上显著相关。
从结果可以看出同一区域下宗地面积和土地单价的相关系数ｒ= -0.326，为负相关，P值=0.021，在双侧检验α=0.05水平下相关系数也是不太显著的，宗地面积和土地单价有弱相关关系。
（4）宗地面积与土地单价的关系结果分析
从上述不同区域和同一区域住宅用地宗地面积与土地单价相关性分析结果来看，宗地面积与宗地地价相关性不显著，有弱相关关系，说明土地价格高低受宗地面积大小影响很小，但如果确需考虑宗地面积对地价的影响，修正幅度不应高于±5%比较合理。
2、宗地面积对土地单价影响的修正系数确定方法
依据上述相关性不显著分析结果可知，分析土地出让宗地面积对成交土地单价的影响，不适合拟合构建宗地面积和土地单价的回归模型，更适合通过宗地面积和土地单价之间关系分段测算修正系数。故拟以住宅用地宗地面积和宗地地价为例测算影响修正系数。
（1）划分宗地面积区段
区段划分采用总分频率曲线法，对宗地面积制作频率统计，绘制频率直方图；按照宗地面积大小的实际情况，在频率突变处划分宗地面积临界值，根据临界值划分宗地面积区段。绘制XX市中心城区2009~2016年挂牌出让住宅用地宗地面积频率直方图：
按照上述临界值划分的宗地面积区段结果，将宗地面积划分为5个区段：见下表
宗地面积区间（亩）[0,50)[50,100)[100,200](200,250](250,…)
平均出让土地单价（万元/亩）232.41210.90192.45183.29133.20
注：“[”表示大于等于；“]”表示小于等于；“(”表示大于；“)”表示小于
（2）测算修正系数
通过宗地面积区段统计每个区段平均出让宗地单价，可知随着宗地面积的增大，平均出让宗地单价在降低。以宗地面积100-200亩为一般水平，修正系数为1，在一般水平与上限和下限之间，修正系数以F/2来确定。按照修正幅度不应高于5%为限，在一般水平之间关系分段测算的修正系数见下表：
宗地面积区间（亩）[0,50)[50,100)[100,200](200,250](250,…)
修正系数1.051.02510.9750.95
注：“[”表示大于等于；“]”表示小于等于；“(”表示大于；“)”表示小于
三、结果分析
本文回顾和梳理了历年挂牌出让案例，鉴于此构建宗地面积与土地单价的函数模型,在理论分析和实证研究分析的基础上,发现土地使用权出让时宗地面积的大小对土地出让单价的影响有弱相关关系。采用2009-2016年出让的住宅用地数据进行实证分析,检验宗地面积对土地单价的影响,研究二者之间的影响机制，实证结果显示宗地面积对土地单价影响是负向的，即住宅用地出让的单宗土地面积越大,成交的土地单价越低。
论文作者:张俊平
论文发表刊物:《中国住宅设施》2018年3月下
论文发表时间:2018/11/20
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