新加坡“以大为小”的“以房养老”方式分析及启示_以房养老论文

新加坡以大换小“以房养老”方式分析及其启示，本文主要内容关键词为：新加坡论文,启示论文,方式论文,大换小论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。

      中图分类号：C913.7 文献标识码：A 文章编号：1009-7724(2015)08-0027-04

      2003年，中房集团总裁孟晓苏提交了一份关于“以房养老”的建议稿，将“以房养老”的理念引入我国。随后，各大城市和金融机构纷纷试水。2005年，南京汤山留园率先推出养老院养老。2007年上海公积金管理中心推出了“以房自助养老”，同年北京石景山区寿山福海国际养老服务中心与中大恒基房地产经纪公司合作，推出了“养老房屋银行”。2011年中信银行推出了“养老按揭”的业务。2014年中国保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，决定在北京、上海、广州和武汉四个城市首先开展以房养老试点。但是不论是先前各大城市和金融机构的试水，还是后来在四个城市的试点，均是应者寥寥，并未取得理想的结果。基于此，研究新加坡以大换小“以房养老”方式的成功经验，分析新加坡老年人从中获得了怎样的收益，进而引入以大换小的“以房养老”方式，可以推动我国以房养老的发展，让参与者获益。

      截至目前，关于新加坡以大换小“以房养老”方式的研究主要停留在对于新加坡以大换小“以房养老”方式的简单介绍层面(任丹，2013；金晓彤、崔宏静，2014)，缺乏更加深入的研究。本文试图从新加坡以大换小“以房养老”方式获得成功的配套措施和该政策使老年人获得了怎样的收益这两方面着手，进行更加深入的研究，以找出对我国的有益启示，完善我国的“以房养老”政策。

      一、以房养老的内涵

      以房养老的主要理论基础是由美国著名经济学家莫迪利安尼提出的生命周期理论。该理论认为作为一个理性的消费者，不仅要追求个人效用的最大化，还要追求其生命周期内整个一生的收入和消费效用的最大化。个人一生中所取得的收入和资产，应当在个人整个生命周期内予以合理配置，以达到个人效用最大化的目标。如图1所示，个人的生命周期与其拥有的房屋产权的时间并非完全重合，个人在中青年时开始购房，其所拥有的房屋产权的时间往往要长于其购房到去世的这段时间，导致在老年人去世时，还有一部分房屋的权益并未获得。以房养老的出现让老年人可以提前享有这部分权益，使得老年人在参加以房养老到去世之前这段时间中，所获得的房屋权益由原来的a变为了a+b，老年人获得了更多的权益。同时，还可以发现在人的一生中，房屋权益会持续很长的时间，不仅存在于参加以房养老这一时点上，还存在于参与以房养老前和参与以房养老后这两个时间段之中。这两个时间段与参与以房养老这一时间点前后承接，关系密切。所以，不仅要在老年人参与以房养老这一时间点上实施切实可行的政策，还要在老年人参与以房养老的前后采取有效的配套措施，来促进以房养老的成功实施。

      二、新加坡以大换小“以房养老”方式分析

      新加坡以大换小“以房养老”方式走过了十几年的历程，受到了老年人的青睐。其不仅仅实施了以大换小等“以房养老”方式，而且在老年人参加以房养老的前后这两个时间段中，均有较好的措施与之相配套。

      (一)老年人参与以房养老前的情况

      老年人参与以房养老前主要是购买住房和偿还住房贷款的过程。1964年，新加坡政府实施了“人人有其屋”的政策，由政府建屋局向人们提供大量低于市价的组屋。目前，新加坡80%以上的人居住在这种由建屋局所提供的组屋之中，这些组屋有国家的补贴和政策的支持，故而价格较低。同时，新加坡的经济较发达，收入较高，因此新加坡的住房收入比一直维持在较低的水平。如图2所示，以在新加坡最受欢迎的四房式组屋(90m[2]左右)的价格作为新加坡的住房价格，与新加坡的家庭年收入相比较，可以看出在2003-2012年这十年间，新加坡四房式组屋的房价收入比一直维持在3-4.5之间，也即花费3-4.5年的家庭年收入即可购买一套四房式的组屋，可见新加坡居民可以较为容易地获得组屋。由于老年人在其年轻时获得住宅较为容易，使其更能容易接受以房养老的观念。而且其下一代获得住房同样较容易，所以新加坡老年人不需要将住房留给子女居住，他们更愿意通过住房来获得一笔资金，从社会上购买养老服务以供自己养老。所以，“人人有其屋政策”在较大程度上转变了老年人的观念，使得新加坡以大换小的“以房养老”方式吸引了较多的老年人。

      

      图1 以房养老的过程

      

      图2 新加坡住房收入比

      资料来源：根据新加坡建屋局和统计局资料整理。

      (二)老年人参加以房养老时的情况

      1997年11月，新加坡建屋局推出了小型公寓计划(Studio Apartment Scheme)，主要是鼓励55岁以上的独居老年人通过建屋局，将原来居住的较大组屋置换为小型公寓，同时建屋局把房屋差价支付给老年人以供其养老。申请成功者拥有小型公寓三十年的房契，如果申请者三十年后仍然在世可续期十年。同时，为了满足老年人在其原住所附近或在已婚子女住所附近养老的愿望，2012年3月，新加坡建屋局实施了原地养老计划(Ageing in Place Priority Scheme)和已婚子女优先抽签计划(Married Child Priority Scheme)，让老年人可以选购自己或子女住所附近的小型公寓。为了保障其实施效果，这两项计划将逐渐合并为小型公寓优先计划(Studio Apartment Priority Scheme)，将把一半的小型公寓提供给该计划的申请者。该计划在2013年随着按订单建造(BTO)模式建造小型公寓的开展而实施。

      新加坡以大换小的“以房养老”是通过把老年人的住房置换为小型公寓和二者之间差价的方式，让老年人拥有住所的同时，还可以获得一笔可用于养老的资金。这是对参与以大换小“以房养老”者所拥有房产价值的完全置换。并且由于小型公寓优先计划的开展，使得新加坡以大换小“以房养老”方式更能满足老年人的需求，提高了政策的适用度。

      (三)老年人参加“以房养老”后的情况

      在新加坡，社区中一般都有较为完善的社区居家养老服务(home-and community-based services)，这些服务主要包括日间康复中心、对老年痴呆症患者的日间护理中心、家庭护理和家务助理，此外还有上门送餐、洗衣服务和社区医院等。老年人可以较为方便地获得自己所需要的服务，且政府对这些服务有一定的补贴，使得老年人凭借以大换小“以房养老”所获得的资金加上自己的养老金，足以负担得起这部分费用，充分满足了老年人的养老需求，进一步推动了新加坡以大换小“以房养老”的成功。

      三、新加坡以大换小“以房养老”方式对我国的启示

      新加坡以大换小“以房养老”方式对于我国目前以房养老的实施具有较大的启示。我国目前仅仅照搬了国外的“倒按揭”以房养老，缺乏相应的配套措施，同时“倒按揭”方式也存在一些缺点，并不完全适合我国的国情，因此成效甚微。我国应吸取新加坡以房养老的有益经验，促进我国以房养老的完善和发展。

      (一)政府应采取措施控制并降低住房收入比

      新加坡主要通过提供低价组屋来降低住房收入比，以改变老年人的观念，使老年人更容易接受以大换小“以房养老”。我国也有与新加坡组屋相似的经济适用房，然而在2010年经济适用房销售面积只占我国住宅销售面积的2.94%①，我国居民的住宅是以商品房为主。2004-2013年这十年间，我国商品房的住房收入比一直维持在7左右②，较高的住房收入比使得老年人难以接受“以房养老”的观念，同时老年人更愿意通过代际交换的方式将房产这一难以获得的资源留给子女，而由子女给自己养老，从而满足老年人的养老需求。因此，为了推动“以房养老”政策的实施，政府应采取相应的措施来控制并降低住房收入比，主要有以下几点：第一，在房价上涨过快时，出台相应的调控政策。第二，增加经济适用房的供应，同时还应放宽申请的条件，以使更多有需要的人可以申请到经济适用房。第三，应加强对于经济适用房等保障性住房的申请人的资格审查，以使我国保障性住房政策落到实处。

      (二)将以大换小“以房养老”方式引入我国

      我国目前的“以房养老”方式，主要是按照“倒按揭”的方式来设计的，“倒按揭”的实质是，老年人把自己的住房抵押给银行等金融机构，然后由接受抵押的金融机构综合各种因素，给老年人的住房评估一个价格，然后按月或一次性支付给老年人，当房主去世以后房屋归金融机构所有，以偿还老年人先前的贷款。由于要等老年人去世以后金融机构才可以得到住房，所以老年人在参加以房养老时，不可避免地要拿出一部分房产的价值作为抵押来预防将来可能发生的房屋贬值风险。同时，金融机构以营利为主要目的，导致老年人所得到的房屋价值还要再减去金融机构所获得的利益，因此老年人所持有房屋的一部分价值是不能完全置换的。因此我国应引入能够使老年人房屋价值完全置换的以大换小“以房养老”方式，与我国目前的“倒按揭”方式相配合，提高我国“以房养老”政策的有效性。

      (三)大力发展社区居家养老服务

      在我国，老年人通常在社区中只能获得一些由社区医院所提供的医疗服务，诸如新加坡老年人在社区中能够获得的生活照料和护理保健服务则很难获得，而这些服务正是许多老年人所需要的。这就造成了老年人即使从以房养老中获得一部分金钱来养老，但是这些金钱却很难购买到老年人所需要的服务。因此，我国应大力发展社区居家养老服务，使老年人更容易获取所需要的服务，以提高以房养老的参与度。

      ①数据来源：中国指数研究院，2011年保障房白皮书[R]，2011.

      ②数据来源：易居研究院.全国30个省份房价收入比排行榜[R]，2013.

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