关键词：建筑基底面积；建筑面积；绿地面积；建筑用地面积
1、前言
建筑工程规划竣工测量工作是建设工程规划管理审批工作的延伸，即建设工程批后管理。其具体工作是对竣工建设工程的各项规划审批要素进行检查；开展该项工作的目的是落实对建设工程审批的各项要求，确保城市规划管理得以实施。建设工程规划竣工测量，中主要核准的规划经济指标就是建筑密度、容积率、绿地率，而建筑基底面积、建筑面积、绿地面积计算、建筑用地面积的正确与否起到决定性的作用，关于基底面积、建筑面积、绿地面积的具体测量计算方法目前国家还没有专门的规范。随着建（构）筑物形式的不断求新、求变以及存在一些因概念不清、理解不清等原因而使面积计算不统一，由于该指标直接影响城市规划行政主管部门的决策，关系到业主和开发商的经济利益，为避免或减少业主和开发商之间的摩擦，现将列举了日常工作中对建筑基底面积、建筑面积、绿地面积测量计算实施方法的一些体会与大家共同探讨。
2、建筑基底面积计算
建筑基底面积是指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构（柱）外围水平投影面积。独立建筑按外墙墙体的外围水平面积计算；室外有顶盖、立柱的走廊、门廊、门厅等按立柱外边线水平面积计算；有立柱或围墙落地的凸台、凹阳台、平台均按立柱外边线或者墙体外边线水平面积计算；悬挑不落地的阳台、平台、过道等均不计算。
（1）对于在室外地面以上部分的高度超过 1.0 米的地下室、半地下室，按其上口外请（不包括采光井）外围的水平投影面积计算。但地下室、半底下室的室外地面有高差，其室外地面以上部分高度不相同的，可按下式计算其建筑基底面积：S’=S（L1+L2+…….+LN）/LS为（半）地下室建筑基底面积，S’为（半）地下室拆算建筑基底面积；L1、L2、......LN为（半）地下室顶板在室外地面以上部分的不同高度（超过1.0米）的各边线长度，L为其周长。
（2）、在同一幢建筑物内部天井应计入建筑基底面积，若天井在本幢建筑外或几幢建筑物围合成的天井，一般是室外庭院，不是建筑物的一部分，因此不计入不计算建筑基底面积。
3、建筑面积计算
房屋建筑面积指房屋外墙（含外凸柱）勒脚以上各层外围水平投影面积，抱括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。根据规范理解并结合竣工测量经验可认为，建筑面积的计算应遵循“设计不利用的空间，不计算建筑面积”的原则。日常工作中遇到的面积计算问题如下：
（1）、以玻璃幕墙（或大理石）作为房屋外墙的，房屋各层建筑面积按玻璃幕墙（或大理石）外围水平投影面积计算，如果玻璃幕墙（或大理石）仅作为房屋的装饰，那么房屋各层的建筑面积按房屋结构外围水平投影计算面积；
（2）、建筑物中变形缝，有利用的要算，一般在公共建筑中如学校、工厂；无利用的应不算，一般在住宅建筑中。
（3）、如下图3-1至3-3所示，此花池、空调板、结构板等设计户主利用不了此部分的空间，此板只是为了放置设备、让楼房力学更合理或外形更美观，属于装饰性的建筑或结构，不应计算面积。3-1、花池 3-2、空调板 3-3、结构板。
(4）、建筑下通道作为小区出入口或小区内部交通主干通道的不计入总面积.。
（5）、楼梯的间隙宽度小于 0.2 米时面积不扣除，间隙宽度大于等于 0.2 米时面积应扣除。
（6）、公建配套设施的面积计算公建配套面积应计算其净面积，不包括公用的梯间、过道等部分的公摊面积，但对于公建配套的专用楼梯，则应计入公建配套面积。若两个公建配套设施共墙时，应计算至墙中。实际工作中，很多都是计算其平面空间的内侧，这样做并不恰当。且配套用房应在建筑分层图上标明具体位置及其面积，如：公共厕所面积、垃圾转运站面积、卫生站面积、门卫房面积等。
（7）、凸窗的面积计算。如下图3-4所示，
3-4、凸窗由于凸窗在立面上只是窗户范围往室外飘出。只是为了更好地利用空间，有别于阳台和飘楼。依照现在建筑面积计算的规定来说，采用飘窗来增大室内的空间并不会计入建筑面积。但必须环球科学 2015 年 3 期 建筑科学符合以下规定：①凸窗挑出建筑外墙部分的高度不得大于2.2米，且窗台底面距本层的楼板的高度不得小于0.45米，并按规范设护栏；②凸窗挑出建筑外墙面部分的凸出宽度不得大于0.6米；凸窗挑出建筑外墙面部分的面宽不得大于设置凸窗的房间开间的面宽的2/3；③上下两层凸窗之间的楼层板不得超出建筑主体外墙。落地窗、凸窗、飘窗等，其现状均与楼地面处于同一水平标高的计算面积。
（8）、自动手扶电梯的面积计算。很多商住楼、商贸楼的裙楼里，商业部分都会建有自动手扶电梯。对于手扶电梯部分的面积计算，很多人都按自然层算。其实，这是不对的。因自动手扶电梯（斜步道滚梯），除两端固定在楼层板或梁之外，扶梯本身属于设备。正确的计算是：无论手扶电梯有多少层，只计算一层面积。手扶电梯这部分建筑可以理解为建筑物内部的中空，中空部分面积的计算只是计算有上盖的部分面积。
4、绿地面积测算
（1）、总绿地面积包括：绿地、水系、绿地内小品、绿地内硬地及绿地内小路的面积，对其中水系、绿地内小品、绿地内硬地面积要单独说明。
（2）、宅旁（宅间）绿地面积计算起止界为：绿地边界对宅间路、组团路和小区路计算至路边，当小区路设有人行便道时计算至便道边；沿居住区路、城市道路则计算至红线；距房屋墙角1.5米，对其它围墙、院墙计算至墙角。
（3）、道路绿地面积计算：以道路红线内规划的绿地为准进行计算。
（4）院落式组团绿地面积计算起止界为：绿地边界对宅间路、组团路和小区路计算至距路边1M，当小区路设有人行便道时计算至便道边；沿居住区路、城市道路则计算至红线；距房屋墙角1.5M，对其它围墙、院墙计算至墙角。
（5）块状、带状公共绿地面积计算的起止界同院落式组团绿地，沿居住区级路、城市道路的公共绿地计算至红线。
（6）严格按照规划审批的绿地系统图实施，并与消防系统图、交通系统图相吻合，特别不能占用消防车道、消防登高面，停车场地需满足停车场规范要求；
（7）、位于地下室上部的绿地覆土厚度需满足种植规范的要求；
（8）、属于土地使用权证范围内的绿地才能计入绿地率指标；
（9）、一地两用的不能计入绿地率指标，如体育场所、游泳池、网球场、儿童活动场地及可 以用于停车的铺砖地。
4、建筑用地面积
计算建筑用地面积以规划主管部门划定用地范围的面积为准，城市道路红线、河道蓝线及绿地绿线用地面积不计入。
5、建筑密度、容积率、绿地率计算
5.1、建筑密度计算公式：总建筑基底面积建筑密度 = --------------------- * 100℅用地面积
5.2、容积率计算公式：总建筑面积容积率 = ----------------------用地面积
5.3、绿地率计算公式：总绿地面积绿地率 = ---------------------- * 100℅用地面积
6、结语
建筑工程规划竣工测量的面积是规划验收的要素之一。城市规划管理部门是根据测量部门提供的规划竣工测量面积与规划审批的面积相比较而作出相应的行政决定的。所以，规划竣工测量面积的准确性直接关系到城市规划管理部门行政行为的权威，更关系到建设单位的切身利益。我们测量工作者必须要有高度的责任心，客观、如实测绘，严格按照建筑面积计算规范作业，才能为城市规划管理部门提供可靠、准确的成果资料。
参考文献：
[1]陈文通，建筑工程规划竣工测量技术与方法探讨．福建建筑，2004（4）
[2]谢伟陈．关于建筑基底、绿地面积测量计算方法的探讨．城市勘测，2012（4）
[3]福建省城市规划管理技术规定，福建省住房和城乡建设厅，2012.7
[4]GB／T50353—2005．建筑工程建筑面积计算规范
[5]GB／T17986-2000．
论文作者:钟发青
论文发表刊物:《环球科学》2017年7期
论文发表时间:2017/9/14
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