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摘要：本文主要对房地产开发项目成本控制问题及对策进行了分析与探讨，以供同仁参考。
关键词：房地产开发项目；成本控制；存在问题；对策
一、前言
近年来，随着我国城镇化建设的不断推进，房地产市场发展迅速，房地产已经变成中国经济发展的一个关键的支柱性产业。随着房地产市场的发展，房地产企业市场竞争愈发激烈，国家宏观政策调控，当地政府部门对售价的控制及限购措施，使得房地产企业利润越来越薄，成本管理是与计划管理，质量管理，现金流管理同等重要的核心要素之一，在竞争激烈的市场环境下，成本管理显得尤为重要，直接关系到企业的生存与发展，房地产开发企业只有不断提高自身管理水平，不断地创新成本管理模式，才能在日益激烈的市场竞争和瞬息万变的环境中取得进步和发展。基于此，本文主要对房地产开发项目成本控制问题及对策进行了分析与探讨，以供同仁参考。
二、房地产开发项目成本控制中存在的问题分析
（1）决策阶段的问题。房地产开发项目的决策阶段是一个重点的阶段，但是，在这个过程中，许多房地产开发商没有给予可行性研究足够的重视，没有详细的进行市场调查，没有做好项目开发前期的策划论证，项目市场定位、产品定位不清晰，往往盲目跟风上马，结果项目开发完成后没有达到预期的市场效果，造成资金回笼困难，增加企业成本。
（2）规划设计阶段的问题。在房地产开发项目方案设计的过程中，很多的设计单位过分注重项目的功能性，对建筑材料的选用与建筑结构考虑的不到位，因而，造成了成本浪费的现象。在设计招标过程中，有的房地产开发企业很重视项目的前期方案，而忽略了项目的后期设计，因此，导致了设计单位在方案投标时过分注重功能和造型，而很少会考虑到建设的成本。另外设计深度不够或各专业二次设计不协调，也会造成大量设计变更出现，增加建造成本。
（3）招标采购阶段的问题。在房地产开发项目的招标采购过程中，经常存在着招标文件不严密、施工界面不清晰、工程量清单漏项、合同条款不严谨等现象，这些现象严重的影响了投标时的综合单价和工程报价的准确性，容易造成工程造价分歧的现象。另外，有的投标单位恶意低价中标，后期再索求变更签证，给成本控制和工程管理带来困忧。
（4）施工验收阶段的问题。施工验收阶段是将设计蓝图建设成实体工程的过程，该阶段成本超支产生的原因往往是非成本自身原因造成的。经常存在着房地产开发企业对施工过程的管控不到位，造成进场材料不合格或施工质量不符合设计要求，工期滞后不能满足融资、预售、交楼等要求，造成额外成本支出。
（5）项目营销阶段的问题。房地产开发企业在进行销售的过程中，为了获得更多的经济利益，往往过于盲目乐观而忽视了市场实际情况，从而雇佣大量的销售人员，建设奢华的销售场所和样板展示区，采取了费用较高的广告营销手段，从而增加了销售的成本。
三、加强房地产项目开发成本控制的对策探讨
（1）加强项目投资的可行性研究。在土地购买阶段应遵循房地产发展周期规律，做好市场调研及可行性研究，依据保底最低利润、最低销售及最高综合成本目标，完成房地产土地储备，并将其贯彻执行于整体项目开发的全过程。同时企业应缩短项目开发周期，提高对资金时间价值的关注度，抓好提前销售环节，这同样也是房地产企业降低财务成本和加速资金回笼的最有效途径。
（2）加强招投标阶段的成本控制。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆业主在招投标阶段成本控制应注意并加强以下工作：以公平、公开、公正原则为指导，严格审查投标单位资质；造价管理人员在编制招标文件过程中有效地鉴别、分析与评价各类影响工程造价的数据、资料，做到“知己知彼”，为此后的造价控制奠定坚实基础；避免单纯追求绝对低价中标，杜绝投标单位间的恶意竞争，应确定合理低价中标，以保证项目质量及建设工期。
（3）加强项目开发设计阶段的成本控制。1）将竞争机制运用到设计阶段。要有多个设计单位投标从中择优选定最佳的设计方案，并吸收未中标单位好的设计要点，取各家之长，达到优化设计方案的目的，这样才有利于工程成本的控制；2）推行限额设计。在概算确定后明确地对设计单位提出限额要求，如每平方米用钢量、含砼量、砼标号等。设计总负责人按安全、可靠、实用、经济的建设方针将概算按单位工程，分工种、按专业分解，并要求设计人员采用新技术、新工艺反复优化设计方案，达到安全可靠、经济合理的要求；3）实行设计监理。设计监理通过对设计的审查，提出改进意见，设计院应采纳其合理的建议，无偿进行改正。
（4）加强项目开发施工过程中成本控制。1）把好施工过程中部分专业工程及甲供材料设备的价格关。建立本公司专门的采购网站，对外及时刊登招标及采购公告，每个公司都可以来参加投标竞价，再由评标人员根据所报的价格及质量选择适合本楼盘定位的具有合适价格和质量比值的产品；2）加强和完善现场签证管理。在施工过程中，发生现场签证时应做到先算帐后实施，在办理每一签证之前必须进行工程量及成本增减分析，变工程成本事后被动控制为事前主动控制。现场管理人员应随时深入施工现场，掌握签证资料的真实性和必要性，对其中不实之处和不合理性加以严格审查。针对现场签证可能出现的失实，签证小组在审查过程中首先要鉴别签证单的真伪，再审查虚实，判定是否该给或该给多少工程量，根据定额、合同等文件来判定该签证内容是否允许调整。
（5）加强工程竣工结算的审查与控制。工程竣工结算的审查首先是对施工单位所报结算资料的审查。施工单位报送图纸、变更单、签证单、结算书应首先报给项目部，由项目部审查上述资料的真实性、完整性，对不符合实际的资料应剔除，不完整的资料应在移交给公司成本管理部门之前补齐，同时应由项目部出具一份移交给公司成本管理部门的结算资料属实的签字证明，以示负责。另外就是对结算书的审核，由于公司项目较多，结算人员有限，为了保证结算的质量和公正性，最好采用三级审查方式，即首先由造价咨询公司（或监理公司）初审，剔除结算书中不合理之处，再由开发公司成本管理部门作好复审工作，最后送到集团公司安审部门、财务中心终审。这样即可以互相监督，也可以保证结算的准确性。
（6）合理的使用销售推广费用。在项目营销阶段，应当根据当地市场环境和项目产品的实际情况，制定出合理的销售策划方案，对房地产销售人员的费用，广告宣传的费用，以及房地产销售场地的费用，都应当进行详细的规划，最大限度地降低销售成本。同时要不断创新广告推广模式，提高广告投放效益。当前社会是信息时代，因此借助网络平台来营销房地产能够有效地降低成本。另外，个人不建议将项目物业外包给第三方物业公司，要对小业主的诉求积极响应和及时处理。因为消费者的口碑就是最好的广告，良好的售后维修服务可以维护开发商的商业信誉和社会形象，树立企业品牌，为公司带来社会经济效益。
四、结语
总之，房地产开发项目成本管理是房地产企业日常工作的关键内容，房地产企业管理人员加强对工程成本管理的监管，了解市场环境的变化情况，完善相关工程成本管理制度，提高会计人员的职业素质。企业必须严格审核各项成本管理数据，及时处理存在的各种问题，从而更好提高企业的经济效益。
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论文作者:陈丽君
论文发表刊物:《建筑模拟》2019年第5期
论文发表时间:2019/4/23
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