1引言
《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日正式实施，将以往由多头管理的不动产登记业务统一由新成立的不动产登记部门进行管理。业务的统一意味着登记数据的整合，因此需要按照《不动产登记数据库标准（试行）》和《不动产登记数据整合建库技术规范（试行）》的要求，对原房屋、土地等存量登记数据进行整合，建立准确的关联关系，从而达到建立不动产登记数据库的目的。由于原不动产登记一直处于多头管理的状态，各管理部门的规则、标准和信息化程度差别较大，因此不动产存量数据整合工作面临较大挑战。本文主要以四川省地级市为例梳理房地数据整合的技术流程，并对各环节的工作方法进行研究，为其他地区开展不动产统一登记工作提供借鉴和参考。
2数据分析
市级不动产房地存量登记数据包括市本级范围内的土地登记数据和房产登记数据。土地登记数据包括：空间数据、地籍数据、业务数据和档案资料；房产登记数据包括：房屋产权数据、业务数据和档案资料；数据存储介质分为电子数据和纸质资料两种。由于长久以来不动产登记都是由多个部门分开进行管理，造成登记数据种类繁多、格式不统一、标准不统一、数据散乱、庞大、异源、异构。不动产统一登记的基础是宗地和自然幢之间通过空间坐标建立空间上的关联关系，但是由于在原房产登记的过程中并没有空间数据的概念，导致房产登记数据的空间信息缺失，造成宗地、幢、户之间的关系不明确不统一。
3技术思路
数据整合的总体思路按照尊重历史、充分继承的原则，认可和沿用各部门已经形成的调查登记成果，对于涉及到首次登记和变更登记的房屋和土地等，统一按照不动产统一登记的相关标准和要求开展，通过宗地统一编码将各类数据串联起来。整合工作在国土地籍数据库、房产数据库等现行数据库标准规范和《四川省不动产登记数据库标准》的指导下，将土地登记数据和房产登记数据经过数据整理、提取、标准化等步骤，形成相应的土地登记数据集和房产登记数据集，再将土地登记数据集和房产登记数据集进行数据关联和加工，最终建成所需要的不动产整合数据库，用于支撑不动产登记信息管理基础平台运行。整合思路和流程如下：
4存量数据收集
数据收集阶段的工作重点是对各部门可获取的原不动产登记相关的各类数据进行收集、筛选。在数据收集过程中应注意以下几点：一是保证数据的完整性，不动产登记数据成果一般包括：数据库资料、矢量图像、坐标转换参数、电子和纸质档案等成果文件；二是数据的现势性，主要是针对测绘数据等空间数据，在收集时要收集各部门最新的数据成果；三是资料的规范性，收集的数据都应是经过各部门验收后的数据成果，对于成果存在多种坐标系统和数据格式的情况，尽量选择与不动产统一登记数据库建设规范要求一致或相近的成果。
通过对市原土地和房屋登记信息数据的实地调查，土地登记和房屋登记数据的类型分两种：一、电子形式数据，例如：土地登记数据、房屋登记数据、土地空间数据都是以数据库形式进行存放，房屋栋基图数据是CAD格式的矢量数据；二、以纸质形式存放，例如：土地登记档案资料和房屋登记档案资料。从市不动产登记中心收集土地登记和房屋登记的纸质资料、数据库库体、空间数据，以及执行登记的数据库标准和技术规程，收集人员应对数据的时效性、完整性、逻辑性进行检查，确认无误后将搜集到的资料分类，交给数据保管员归档。
5空间数据整合
在空间数据整理的过程中，对于一些登记数据没有对应的图形数据，为了保证数据的完整性就要开展修补测工作。由于大部分房产矢量数据都是没有坐标的CAD图件，为了能够建立统一坐标的不动产登记空间数据库，实现房屋矢量数据的GIS化，需要对收集来的测绘数据进行数据格式和空间基准的转换，将不同来源的GIS数据统一转换为西安80空间基准和MapGIS格式数据，再通过权籍调查确定楼栋与宗地的空间关系，利用同名点将房屋矢量数据和宗地空间数据进行套合，达到在空间上表达不动产单元和宗地的隶属关系的目的。最后将所有矢量图形，按照统一标准和空间位置关系进行整合，同时消除各数据间的冲突和矛盾，最终形成不动产统一登记“一张图”。
6存量数据整合
6.1土地产权数据整合
首先利用数据工具根据宗地编码对原土地登记数据进行归类，然后根据每一宗土地信息的登记类别，将土地登记信息分类为抵押、查封、使用权、所有权，利用土地的登记时间与权力交接关系确定土地登记信息的前后手关系。将土地登记档案影像资料根据档案涉及业务类型进行分类，通过档案号对接到关联好的土地登记信息中。通过人工干预、比对档案对关联的土地登记信息进行核对检查并查漏补缺。
按照《四川省不动产登记数据库标准》的要求，对整理后的土地登记数据进行属性结构标准化，最后通过宗地编码将整合后的土地空间数据和土地登记数据进行挂接，形成一套完整的带有空间属性的土地登记数据。
6.2房屋产权数据整合
第一步，通过对原房产权属数据的分析，将原有的楼盘表进行标准化处理，对于没有楼盘表的房屋权属数据采用“关键字分词算法”进行重建楼盘表。第二步，清理房屋标识码，如果同一房屋拥有两个不同的房屋标识码，需要进行合并并在备注字段中记录合并关系。如果同一房屋标识码对应两个房屋和两个业务，需要进行拆分形成新的房屋标识码与对应业务关联，并在备注字段记录拆分关系。第三步，通过业务号、权利人、登记时间、房屋标识码等关键字段将房屋登记信息和业务信息进行关联。第四步，通过梳理完成的房屋标识码、将房屋产权数据与楼盘表进行匹配关联，完成房屋归幢。
6.3档案资料整合
档案资料整合包括纸质档案电子化、档案编号采集和档案管理标准化。纸质档案电子化需要对纸质电子档案进行扫描，并对扫描件重命名和重分类分册，构建标准化的档案扫描件存放体系；档案编号采集需要将每卷档案的档案编号采集赋予分册后的扫描件，并建立档案编号与对应登记业务编号的关联关系；档案管理标准化是指通过不动产单元号、业务编号、档案编号之间的关联关系建立针对纸质档案和电子档案的快速检索查找。
6.4房地合一
开发设计房地整合关联工具，采用计算机模糊匹配和人工干预相结合的方法进行数据关联。以土地权属和房屋权属中地址坐落、权利人信息、栋号、室号、业务办理时间等关键字段作为关联基础，参考产权档案扫描件，确定房地产权的关联关系，通过地籍和房籍的属性合一形成房地信息的无缝衔接。
6.5房屋落地
将前面整合后的楼盘表根据坐落地址和自然幢编号等关键信息，借助权籍调查软件采用人工干预的方法，将整合完成的楼盘表与房屋空间数据关联；对于未匹配的楼盘表，通过外业调查找到其对应的楼栋空间位置再进行落地。从而实现土地属性数据、房屋属性数据、自然幢、GIS图形库四者之间的关联关系。
7结束语
本文针对市原不动产登记数据的多来源，多时相、多业务、异构、数据量大等特点，阐述开展不动产统一登记数据整合的技术思路和各环节的工作内容，建立了一套高效、高质的存量数据整合工作方法，为不动产统一登记工作提供准确、完善的数据支撑。
论文作者:苏洋
论文发表刊物:《基层建设》2018年第35期
论文发表时间:2019/3/27
标签：数据论文; 不动产论文; 房屋论文; 土地登记论文; 档案论文; 空间论文; 数据库论文; 《基层建设》2018年第35期论文;