退房之后，契税何去何从，本文主要内容关键词为：契税论文,何去何从论文,退房论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税。我国契税起源于东晋时期的“估税”，至今已有1600多年的历史。新中国成立后颁布的第一个税收法规就是《契税暂行条例》。这个古老的税种在如今房产交易火爆的带动下，俨然已成了一个几乎与人人相关的“高出镜率”税种。
买房要缴契税的规定非常明确，但一旦发生了退房，契税又该怎么处理？
早在2002年，对于那时还比较罕见的退房现象，国家税务总局曾颁布了《关于办理期房退房手续后应退还已征契税的批复》(国税函[2002]622号)。该文件规定，自2002年7月17日起，对交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已纳契税款应予以退还。但遗憾的是，该批复并未明确房屋权属变更登记后退房，契税是否可退还。
直到2011年4月26日，财政部、国家税务总局发布《关于购房人办理退房有关契税问题的通知》(财税[2011]32号)。这一问题终于有了明确的答案。
退房契税：未过户可退，已过户不退
财税[2011]32号文件规定，根据《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第224号)及其细则的规定，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。
根据财税[2011]32号文件规定，完税后办理退房的情况有两种：一是已签订房地产买卖合同，但未办理房地产权属登记；二是已签订合同，并办理了房地产权属登记。也就是说，房屋买卖交易撤销，若未完成房地产权属转移登记的，对已纳契税应予以退还，申请退还人应提供身份证明、原契税完税证，房屋登记部门出具的房屋注销备案登记的证明到当地契税征收窗口办理退税手续。但是若已办理房地产权属登记，房地产权属转移已经完成的，已缴税款不予退还。
值得注意的是，对于第一种情况，原则上给予办理退税。根据国家税务总局《关于办理期房退房手续后应退还已征契税的批复》(国税函[2002]622号)规定，交易双方已签订房屋买卖合同，由于各种原因最终未能完成交易的，如果购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已纳税款应予以退还。但其中有例外的情况，即购房人以按揭、抵押贷款方式购买房屋的，根据国家税务总局《关于抵押贷款购买商品房征收契税的批复》(国税函[1999]613号)规定，当购房人从银行取得抵押凭证时，购房人与原产权人之间的房屋产权转移已经完成，必须依法缴纳契税，这种情况退房就不再给予退税。对于第二种情况，原则上已缴纳契税不予退还，但也有例外的情况，即产权转移撤销可以退还契税。《国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》(国税函[2008]438号)规定，按照现行契税政策规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已缴契税款应予退还。所以，如果纳税人在房屋交易后，按规定缴纳了契税，但后来法院判决又撤销了房屋所有权证，那其在上述房产交易中所缴纳的契税可以退还。即经法定程序判定(如法院判决)该房地产交易合同及发生的房屋土地权属转移无效的，已缴纳契税可以给予退税。
退税程序：期房现房，提供资料不同
退房后的契税政策明确了，但目前国家没有规定统一的契税退税流程，所以当事人办理退税应主动到当地主管财税机关咨询。综合各地政策，现主要归纳如下：
现房或期房退房退税流程。(1)退税申请人需提供与开发商签订的退房协议或合同，详细注明退房原因及房屋坐落位置等相关情况(附市房地产市场管理处产权监理处市场管理科同意退房意见)；(2)退税申请人需提供原缴纳的契税税票的第二联(完税凭证)和第四联(产权登记凭证)；(3)退税申请人需提供开发商退回原购房人预付款或订金证明及支票复印件；(4)退税申请人需提供(必须是原纳税人)的身份证原件，留下复印件。
二手房退房退税流程。(1)退税申请人需提供退房申请，详细注明退房原因及房屋坐落位置等相关情况，并附双方签订未办理产权过户的购房或退房协议(合同)(附市房地产市场管理处产权监理处权属审核科未办理产权登记证明)；(2)退税申请人需提供原缴纳的契税税票的第二联(完税凭证)和第四联(产权登记凭证)；(3)退税申请人需提供(必须是原纳税人)的身份证原件，留下复印件。
购房面积差退税流程。(1)退税申请人需提供购房发票和办理产权证手续的分户图；(2)退税申请人需提供原缴纳的契税税票的第二联(完税凭证)，并留下此联的复印件；(3)退税申请人需提供开发商退回原购房人房屋面积差额款(开发商让利不在契税退税范围)证明；(4)退税申请人需提供(必须是原纳税人)的身份证原件，留下复印件。
拆迁退税流程。(1)退税申请人需提供被拆迁房屋的产权证、建房执照或拆迁许可证原件及复印件；(2)退税申请人需提供拆迁单位与被拆迁房屋产权人签订房屋拆迁的协议及复印件：一是对购房先于拆迁的，以拆迁公告时间为准追溯1年以内有效，否则不予退税，二是对拆迁在前购房在后不受时间限制；(3)退税申请人需提供契税完税凭证及复印件；(4)如果退税申请人还未办理房产证，并且房屋拆迁安置或补偿金额高于已购房屋金额，收回完税凭证原件，经审核签字(审核机关需注明已告之退税申请人一次性抵减政策，并由本人签字同意)后退还退税申请人拆迁安置协议原件；其他情况，收回拆迁安置协议原件，退税申请人凭完税凭证办理房产证；(5)退税申请人需提供(必须是原纳税人)的身份证原件，留下复印件；(6)房屋拆迁协议原则上只限于本人重新购买房屋、土地退税。
对于期房和现房退税所要求提供资料也有所不同：
一是期房退税。政策依据：主要根据《国家税务总局关于办理期房退房手续后应退还已征契税的批复》(国税函[2002]622号)规定“对交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房人已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已纳契税应予退还”。退税一般应提供下列材料：(1)已纳契税完税证及契证；(2)纳税人身份证明；(3)商品房预售许可证；(4)其他相关资料。
二是现房退税。政策依据：国家没有统一政策规定，以各地方性政策规定为准。如：《辽宁省地方税务局关于购房人缴纳契税后不能办理产权证是否退还已缴税款的批复》(辽地税函[2004]172号)规定“是否退还已缴纳的税款，要看买卖双方是否已形成‘双返还’，购房人退还给原开发公司销售的房屋，开发公司退还给原购房人购房款。如果双方已形成‘双返还’，则退还已缴纳的契税款。否则，不予返还已缴纳的契税款”。退税一般应提供下列材料：(1)已纳契税完税证及契证；(2)纳税人身份证明；(3)开发公司出具的退房情况说明；(4)房产部门出具的撤销商品房备案合同证明；(5)其他相关资料。