天水金鉴房地产测绘队 甘肃省天水市 741000
摘要：近年来，随着经济的发展，房地产行业也取得了蓬勃发展，大中小型房地产企业如雨后春笋般不断涌现，使得市场竞争日趋激烈化。土地资源化背景下，房屋所有权受到了越来越多的重视，促使房产面积测绘成为房产测绘中的关键内容。目前，人们对房产面积测绘的质量提出了更高的要求，必须加强质量控制工作，提高房产面积测绘质量。对于此，本文讨论了目前房产测绘中存在的问题，并提出了房产测绘面积的质量控制对策，以供参考。
关键词：房产面积测绘；问题分析；解决对策
1房产面积测绘中存在的问题
1.1测绘工作复杂，测绘过程不够严谨
随着建筑行业的不断发展，在测绘过程中所遇到的情况也越来越复杂，在实际的测绘过程中，存在比较大的计算数据，以此导致测绘的工作难度增加，导致房产面积的测量过程产生影响。当前的测绘单位在进行相关的房产测绘工作过程中，由于缺乏相应的完善的质量保证体系，在加上现有的一些测量人员缺乏相应的责任心，在工作上不够严谨，导致测绘工作存在这一定的偏差。在就导致测绘的质量不能够得到有效的保障。
1.2房屋图纸变更
在房产销售中，销售人员会注重房产的预测面积，而忽视房产实测面积，特别是一些预售房产中，这种现象非常普遍，房产预测面积和房产实测面积两者之间的测绘数值可能会有较大的差距，造成这一差异结果的原因是多种多样，主要误差原因是针对同一测绘项目而进行了不同的测绘过程，房屋建筑过程中，开发商可能因为多种原因临时更改了设计施工图，结果会造成房产实测面积出现差异。
1.3特殊部位面积计算问题
1.3.1阳台
现代房产设计和建筑都会增加阳台设计，阳台是房产室内面积的延伸，是隔绝室内与室外的一个重要部位，通常阳台根据封闭状况分为全封闭和半封闭两种，下面就针对两种阳台类型进行具体分析。1）全封闭阳台。对于我国的房产中全封闭阳台的测绘面积是否计算在房产总面积中，已经有了相关的政策规定，其中《房产测量规范》明确表示在房屋建筑主体结构以内的阳台要按照阳台外围的水平投影来计算面积的。现有的阳台主要有三种形式，一是阳台处于房产主体结构以内的凹阳台，房产预测面积和房产实测面积是相同的，都是根据全面积进行计算的；二是阳台部分处于房产主体结构以内的半凸半挑阳台，进行房产预测面积的时候，只计算处于房产结构以内的阳台面积，而房产实测面积是和凹阳台是一样都依据阳台外围的水平投影进行测量；三是阳台在游离在房产主体结构以外的凸阳台，其测绘面积是和半凸半挑阳台一样。2）半封闭阳台。我国的《房产测量规范》指出对于未封闭的阳台进行面积测绘的时候，要依据阳台围护结构的外围水平投影面积的一半来进行计算的，如果是露台都是不计算房产面积的，其中半封闭阳台在进行房产预测面积的时候，其测绘过程是和全封闭阳台一样的，可以看出半封闭阳台的预测面积范围一定超过阳台结构底板投影面积的一半。而咱进行房产实测面积的时候，是根据维护结构外围的水平投影面积的一半来进行计算的。所以相对全封闭阳台来说，半封闭阳台只有凸阳台不会出现预测面积和实测面积的误差，其余两种一定会出现测绘面积差。
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1.3.2突出墙面面积
在现实的生活中，特别是商业繁华地区常常会出现许多的沿街高层建筑，通常这类建筑都是底部一层或者两层是商铺，考虑到实际的建筑结构设计需求，这类建筑的结构需要设计到底层中，为了承受建筑上部的重力，在进行这类建筑结构设计的时候会另外添加独立的重力承受柱，如果只把重力承受柱计算在某一户或者某几户的业主房产中是很不公平的，而《房产测量规范》规定“套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积 三部分组成”，所以考虑实际，可以把这些重力承受柱的面积公摊在这栋建筑的所有业主房产面积内。
2房产测绘面积的质量控制对策
2.1严格实行一级验收、二级检查制度
为了提高测绘的质量，保证房产面积测绘的准确性，需要制定一套完善的检查制度。在实际的测绘过程中，测绘人员需要做好相应的自查互检工作，在检验合格后，需要再由专业人员进行检验，确保准确性能够得到保证。在实际的检查过程中，需要进行多级验收，检测人员不可以中途调换，以免造成数据混乱产生问题，对于检查时容易出现的问题要及时的进行交流，对于面积和计算口径要进行有效的处理，解决分摊问题。在对相关的资料进行检查的时候，如果出现检查人员的意见不一致的时候，需要由专业的质量检查人员进行数据资料的确认，在进行相关的领导二次确认，保证检查的数据准确无误。
2.2规范房产面积测绘流程
房产面积测绘是一项系统的、复杂的工作，且容易受到多方面、多因素的影响，因此，必须规范房产面积测绘流程，注意各个环节，尤其是要注意细节问题。这就要求测绘人员必须规范房产面积测绘流程，尤其是要做好对细节方面的处理与质量把关，从而确保房产面积测绘的质量。同时，也要对房产面积测绘的管理体制进行规范，提高房产面积测绘的透明度、公开性，以便于后期可以及时查找相关信息，确保房产面积测绘的效益。除此之外，也要积极借鉴国外在房产测绘方面的先进经验，并将其与我国房地产行业的实际发展情况有机结合起来，从而提高房产测绘的质量。
2.3加强对信息技术的应用
随着科学技术的迅速发展，信息技术在各行各业得到了广泛应用，并表现出了明显的优势。房产面积测绘质量控制中，应积极应用信息技术，促进测绘工作的信息化发展，从而更好地提高房产面积测绘的质量。首先，房产面积测绘中，测绘人员应注重合理应用信息技术，并潜移默化地提高自身对信息技术的掌握能力，从而充分发挥信息技术在房产面积测绘中的优势，提高房产面积测绘的质量控制水平，确保房产面积测绘结果的准确度。其次，在房产面积测绘质量控制中应用信息技术的同时，也要加强对计算机技术、网络技术以及质量控制理论的应用，并将其有机结合起来，建立房产面积测绘质量控制体系，从而提高房产面积测绘质量控制效果。
2.4提高测绘人员的综合素质
对房产测绘现阶段的实际发展情况来看，很多测绘人员的专业素质不高，影响着房产面积测绘结果的准确性。面对这样的问题，应加强对测绘人员的岗前培训与再教育工作，以提高测绘人员的综合素质，从而促使房产面积测绘效率与质量的提升。房产测绘单位应制定严谨、周密的培训计划，利用业余时间，做好对测绘人员的培训，同时也要定期进行考核，以确保培训效果，规范测绘人员的实际操作行为。实际开展房产面积测绘工作的时候，若是因为人为因素而导致房产面积测绘出现质量问题，则应根据实际情况，适当给予相关责任人一定的惩罚，以规范测绘人员的工作态度，从而确保房产面积测绘质量。
结语
房产面积测绘的结果，直接关系到房价，必须加强房产面积测绘的质量控制，通过严格实行一级验收、二级检查制度、规范房产面积测绘流程、加强对信息技术的应用、提高测绘人员的综合素质等措施，确保房产面积测绘结果的准确性，保障房地产开发商、业主的合法利益，实现房地产行业的持续健康发展。
参考文献：
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[3]乔鸥.房产测绘中测绘面积的质量控制研究[J].江西建材，2017（13）：213.
论文作者:汪永鹏
论文发表刊物:《建筑模拟》2019年第32期
论文发表时间:2019/9/27
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