广西壮族自治区河池市南丹县自然资源局， 547200
摘要：经济在快速的发展，社会在不断的进步，目前我国土地市场仍存在着城乡“二元”分割的特殊结构，其中城市土地市场发育相对完善，而我国土地市场机制则存在较多问题，严重阻碍了城乡一体化发展的进程。本文通过对制度效率的内涵进行界定，从制度成本和制度收益两个层面对我国土地市场的制度效率及影响因素进行了分析，以期为完善我国土地市场机制提供一些思考。研究发现，目前我国我国土地市场制度效率较低，其影响因素主要可以归结为土地制度因素、农民自身因素、市场条件因素和社会保障因素4个方面。因此当务之急是要完善我国土地市场机制，提高我国土地市场的制度效率，充分发挥市场在资源配置中的基础作用。
关键词：城市；土地市场；交易情报
引言
土地市场是土地这一重要的生产要素进行市场化配置的场所。改革开放以来,中国土地市场的建设已经取得了长足的进步,对推动我国的经济发展起到了重要的促进作用。但不可否认的是,由于种种原因,中国的土地市场存在着结构性缺陷,这些缺陷已经在相当程度上阻碍了土地利用效率的提高。对土地市场进行结构性重组已经显得非常必要。
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1我国土地市场交易的基本要求
国有建设用地出让应由市、县国土资源行政主管部门自行组织(或指定土地交易机构组织实施)依法应当进入土地有形市场公开交易的其他土地交易应当由土地交易机构组织实施土地交易机构应设立交易大厅并具备交易的基本条件应建立完善的工作制度和管理制度应将土地交易规则、运作程序、服务承诺、收费标准、工作人员守则等在交易大厅显著位置张挂和展示土地交易应依法进行并遵循”公开、公平、公正和诚实信用”原则主持招标、拍卖、挂牌出让土地交易活动的人员应取得国土资源部土地招标、拍卖、挂牌主持人资格市、县国土资源行政主管部门应依据供地计划制订国有建设用地出让计划并将经批准的国有建设用地出让计划向社会公布(有条件的地方可根据供地进度安排分阶段将国有建设用地出让计划细化落实到地段、地块并将相关信息及时向社会公布国有建设用地出让计划以及细化的地段、地块信息应当同时通过中国土地市场网公布)有以下5种情形之一的国有建设用地出让应采用招标、拍卖、挂牌方式(即供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的其他土地出让计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的戊」拨土地使用权转让或者改变用途,O:国有土地划拨决定书卜约定或法律、法规、规章等明确应当收回土地使用权实行招标、拍卖、挂牌出让的;出让土地使用权改变用途,O:国有建设用地使用权出让合同卜约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权招标、拍卖、挂牌出让的;法律、法规、规章明确应当招标、拍卖、挂牌出让的其他情形)有以下4种情形之一的国有建设用地出让应采用拍卖、挂牌方式(即以获取最高出让价款为主要目标，以出价最高为条件确定受让人的对土地使用者资格没有特殊限制，一般单位和个人均可能有受让意向的;对土地用途无特殊限制及要求的其他适宜采用拍卖、挂牌方式出让土地使用权的)有以下2种情形之一的国有建设用地出让可采用公开招标方式(即具有特定的社会、公益建设条件或其他综合目标的;土地用途受严格限制可能仅少数单位或个人有受让意向的)对土地使用者有严格限制和特别要求的可采用邀请招标方式招标以公开招标为主投标人少于三个的招标人应当重新组织招标或转换为挂牌出让方式有以下6种情形之一的国有建设用地出让可采用协议方式(即工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以外用途的土地其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的戊」拨土地使用权人不改变原土地用途等土地使用条件且符合规划申请办理出让手续的报经市、县人民政府批准后可采取协议出让划拨土地使用权人根据城市规划要求必须改变土地用途等使用条件的报经市、县人民政府批准河办理协议出让手续但O:国有土地划拨决定书卜、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权公开出让的除外;已出让的非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用权人申请续期经审查准予续期的河以采取协议方式但法律规定应当收回土地使用权的除外;已出让土地宗地周围的零星地块不能进行单体设计和单独使用的可以参照市场价格协议出让，补缴土地出让价款;出让国有建设用地改变土地用途等且不符合收回条件的，报经市、县人民政府批准可以补办协议出让手续朴缴改变用途的土地出让价款法律、法规、规章明确可以协议出让的其他情形)协议出让的主要资料应报上一级国土资源行政主管部门备案.
2土地市场交易服务费
是“准经营性收费”从前述土地交易服务的内容中可以看出，土地交易服务具有交叉性，既有提供物质产品实现的服务（如提供场所），也有活劳动的服务（如咨询、评估、代理），具有一般的房地产中介组织的基本特征。但是，土地交易机构作为一种很规范的交易机构，它与一般的房地产中介组织又有较大的区别。首先，它可以受主管部门的委托，在一级土地市场开展土地使用权的招标、拍卖出让，这是一般的房地产中介组织不可能拥有的职能；其次，它负有重任，政府希望各类经营性用地通过土地交易机构的公开、公平、公正交易，逐步取缔土地隐形市场。土地交易有偿服务费用的性质，也是由土地交易机构能提供的交易服务的行业性质所决定的。根据土地交易机构拥有的职能特征，决定了土地交易服务费在一级市场带有行政性收费色彩，而在二、三级市场则是经营性收费，所以，土地交易有偿服务费的定性比较难，但至少可以称它为“准经营性收费”。“准经营性收费”今后必定会向“经营性费用”转变。这是土地交易中心日后适应土地市场发展的必然需要。
3激活土地使用权二级市场
激活土地使用权二级市场对于提高土地的市场化配置效率有着重大意义,政府应考虑归并土地税种、减轻税负,鼓励流转,从根本上改变现行税制仍然具有的“鼓励占用、打击生产和交易”的不合理性。改革和完善土地增值税,土地增值税的征收要避免对市场的负面效应,可适当降低税率,在计税基础上,除了因土地稀缺造成的自然增值外,还应扣除土地使用者投资带来的平均利润和通货膨胀带来的虚假增值。将城市建设维护税的开征范围由国内纳税人扩大到包括三资企业在内的城乡所有从公共设施中受益的单位和个人,实现企业税负公平。对评估等中介机构要加强管理,不断提高土地评估人员的素质和业务水平,同时加强监管,确保地价评估真正做到公平、公正。
结语
本文根据制度效率的内涵，从影响制度成本和制度收益的角度出发，将阻碍我国土地市场制度效率的因素主要归结为土地制度因素、农民自身因素、市场条件因素和社会保障因素4个方面，并在分析各因素存在的主要问题的基础上，分别提出了相应的建议，以期为完善我国土地市场机制提供一些参考。市场制度主要通过发挥市场主体的能动作用而促进资源的合理配置，最终促进经济社会的发展。农民作为我国土地市场的主体，如何从农民的需求出发，以农民作为市场主体，构建一套有效的土地市场制度，仍需进一步探讨。
参考文献
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论文作者:苏麟
论文发表刊物:《工程管理前沿》2019年10期
论文发表时间:2019/9/5
标签：土地论文; 土地市场论文; 制度论文; 建设用地论文; 土地交易论文; 土地使用权论文; 因素论文; 《工程管理前沿》2019年10期论文;