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中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1003-0670(2016)07-0064-05 我国房地产行业发展已有三十余年的历史，在房地产市场迅速发展的同时也出现了一些问题：高空置率，房价持续高涨导致城镇居民买房难以及保障性住房供应不足等。产业组织理论中的SCP理论认为：市场结构决定并且影响市场行为，市场行为的特点和效果决定了市场绩效。研究市场结构是分析产业组织的基础，做好房地产市场结构的研究对分析我国房地产市场运行起到重要的作用。本文以全国范围的统计数据为依托，分析我国房地产市场结构的现状，并通过结合现有的政策来预测我国房地产市场结构的发展趋势。 一、市场集中度分析 (一)市场集中度的度量及判别标准 本文采用常规的绝对集中度指标来衡量我国房地产行业市场集中度。绝对集中度表示市场上排名靠前的企业的份额之和，可以用公式表示：
其中：X是该市场的总规模；
是第i个企业的规模；n是前几企业的数目。 按照“贝恩分类法”，若行业集中度
＜30％或
＜40％，则该行业为竞争型；若
≥30％或
≥40％，则该行业为寡占型。一般而言，市场集中程度越低意味着市场垄断程度越弱、企业的市场势力越小；反之，则企业的市场势力越强。 (二)我国房地产市场集中度分析 近几年我国商品房销售总额如表1所示，房地产开发企业商品房销售额排行如表2所示，以商品房销售额计算2011-2013年我国房地产开发市场的集中度，结果见表3。
由表3可以看出，我国房地产市场的销售额集中度较低，根据贝恩的市场结构划分可以初步判断我国房地产行业理论上是竞争型行业。但是，小区域内房地产行业具有相对较高的市场集中度。例如：西安市2007～2013年的销售额集中度
平均值为15.18％，
平均值为25.82％；重庆市2001～2010年市场集中度
平均值为13.998％，
平均值为21.41；郑州2004～2008年销售额集中度
平均值为10.08％，
平均值为18.10％；青岛市2007年销售额集中度
为20％；天津市2000年销售额集中度
为21.6％，
为30％。 从以上数据可以看出，我国房地产行业仍然属于竞争型，但是小范围内市场集中度要高于全国。造成这种现象其中最主要的原因是：在小区域的房地产市场里，本土企业在市场中起着很重要的作用，它们占据着这个市场很大的市场份额。 从发展趋势上看，我国房地产市场销售额集中度
在2011-2013年期间从5.964％提高到9.276％，
从9.501％提高到15.138％。这表明我国房地产市场上几个大型房地产的市场份额占比提高，市场集中度有上升趋势。随着市场集中度的不断提高，寡头垄断趋势越来越明显。 二、产品差异性分析 (一)产品差异的度量及判别标准 广告形成并强化消费者对产品的偏好，是开发商实现产品差别化的重要手段，对企业利润和行业集中度都会产生影响。广告密度法是根据企业广告费总额与销售总额的比值来间接反映企业间产品的差异程。可以用公式表示为： 广告密度=AD/SL 其中：AD是企业广告费总额；SL是企业销售总额。 根据产业组织理论，当AD/SL≥3.5、1.0≤AD/SL＜3.5、0.5≤AD/SL＜1.0、AD/SL＜0.5分别对应市场中产品具有很高产品差异、高产品差异、中等产品差异和低产品差异。 (二)我国住房市场产品差异性分析 虽然广告密度法有其局限性，但是由于中国房地产业起步较晚，市场研究数据缺乏，因此用这种方法更符合目前研究的实际。本文选取万科地产、保利地产、恒大地产2011年和2012年的销售及营销成本代替广告费用，来计算产品差异度。
根据表4可以得到我国房地产行业产品差异属于低产品差异，但是由于房地产产品的特殊性，衡量其产品差异性不能只关注广告密度，下面分别从区位、品质与质量和品牌差异对我国房地产差异性进行分析。 1.区位的差异 房地产的区位差别是造成房地产产品差异的主要因素。区位的差异会导致房地产产品的自然、社会和经济环境的差异。自然环境包括空气质量、噪声、日照等；社会环境包括交通、基础设施和社会法制等；经济环境包括经济发展程度、物价水平和人民生活水平等。 2.品质与质量差异 品质与质量的差异也是房地产产品差异的重要方面，不同的品质和质量决定了产品价格的不同。房地产产品可以分成高层、洋房、别墅等。即使是同一类型的产品，也可能因为不同的户型设计、结构设计、朝向、楼层等有很大程度的差异。 3.品牌差异 不同的企业品牌决定着服务质量的差异。知名品牌，消费者的认可度比较高，市场占有率也较高。特别是在房地产市场存在严重的信息不对称的情况下，品牌就成为反映产品质量的重要信号。 企业品牌的影响力可以通过广告来实现。在行业广告投放额排行中，房地产行业几年来一直保持首位，且投放量稳增不减。2011年，房地产行业广告投放额为339.33亿元，占我国广告经营额的10.86％，2012年广告支出迅速增长，房地产广告的增长率达到31.5％。可见房地产市场的广告依存度相当高，开发商利用广告，加强了产品差别化水平。 经过上述的分析可知，一方面，房地产产品的差异性决定了市场存在一定的垄断因素；另一方面，房地产产品的功能的可替代性则又意味着房地市场存在一定的竞争。从产品差异性的角度来说，我国房地产行业是垄断竞争型。 三、行业壁垒 (一)行业壁垒的度量及判别标准 本文采用价格费用法来衡量我国住房市场壁垒。价格费用法是衡量市场壁垒高低最重要的方法，由贝恩最早提出，根据产品的销售价格与平均成本的差异来衡量市场壁垒的高低，公式表示为： η=(P-AC)/P 其中：η是市场壁垒的度量值；P是产品销售价格；AC是产品的平均成本。 当(P-AC)/P分别为＞10％、＞6％-8％、＞4％、＞1％-2％时，对应的产业壁垒层次分别为高壁垒产业、较高壁垒产业、中等壁垒产业和低壁垒产业。 (二)我国住房市场壁垒分析 根据壁垒值计算公式以及中国房地产统计年鉴数据计算我国各地区的壁垒值，如表5。
由表5可知，我国各地区房地产市场的壁垒值都较高，属于高壁垒产业，新企业极难进入。但是，我国近几年房地产企业的数量有明显增长。下文将从企业的进入和退出壁垒分析其中的原因。 1.进入壁垒 (1)资金壁垒 房地产行业是一个回收期长、高投资的资本密集型的行业，房地产项目需要投入大量的资金，因而对开发商的自有资金持有量有很高的要求。但由于房地产企业的高负债经营的特点，使得资金壁垒被弱化。一般来说，房地产开发商在取得土地后，就可以向银行提出土地抵押贷款并取得运营资金；在建筑工程招标时可以要求施工方垫资建设，物业预售款收回时再付工程款；达到预售条件后，就可以再向银行办理在建工程抵押，同时要求合作的代理商进行垫资销售物业销售完毕付清大部分欠款后，开发商就可以进入下一个项目开的开发。我国代表性的几家房地产企业如万科、恒大、保利、碧桂园等企业资产负债率都在69％以上，可见我国房地产企业有高负债经营的特点。 (2)技术壁垒 由于房地产企业充当资源整合的角色，施工由建筑商施工、销售由专门的营销策划公司负责、房屋交付后由物业公司负责管理，使得房地产行业几乎不存在技术壁垒。 (3)政策壁垒 这里所说的政策壁垒包括两点：首先是政府对于开发商注册资金的要求，其次是行政管理壁垒。 《房地产开发企业资质管理规定》2015年修改版删除了2000年3月公布的《房地产开发企业资质管理规定》(建设部令第77号)第五条第二款第一项中的“1.注册资本不低于5000万元”；第二项中的“1、注册资本不低于2000万元”；第三项中的“1、注册资本不低于800万元”；第四项中的“1、注册资本不低于100万元”。这些政策进一步降低了房地产市场原本就相对较弱的注册资金要求。 政府的行政管理壁垒是指房地产企业在开发一个项目的过程中的开发报建流程。这些程序比较复杂，从而对房地产行业形成壁垒。例如，房地产开发商要开发一个项目必须取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程许可证》、《商品房预售许可证》，办理这些证书必须通过政府部门，同时必须符合所有的规定，对房地产市场形成一种壁垒，但是壁垒相对较弱。所以说，房地产市场的政策壁垒较弱。 (4)土地资源壁垒 我国房地产行业的土地资源壁垒相对较高。首先，土地资源是有限的。其次，我国土地归国家所有，中央政府或地方政府对土地绝对垄断。我国从2004年9月开始实行土地的招拍挂出让制度，招标拍卖市场的竞争非常激烈，土地最后以较高价格成交的案例比比皆是。大型的房地产公司在土地竞拍中占有优势，中小型开发商由于资金实力较弱，在竞拍土地资源时优势相对较小。 2.退出壁垒 一个产业的退出壁垒主要是由沉没成本造成的。本文从两个方面考虑房地产业的退出壁垒。对于没有真正开发的企业，退出壁垒是较低的；对于已经进入开发状态的房地产企业，由于土地成本的巨大投入和上下游关联行业众多，对房地产企业产生了较高的退出壁垒。 一般来说，垄断行业的市场进入壁垒较高，而完全竞争市场的进入壁垒较低或没有，垄断竞争市场的进入壁垒介于前面两种壁垒高度之间。从进入壁垒和退出壁垒的角度看，我国房地产行业属于垄断竞争型市场。 四、国家政策对市场结构的影响 (一)政策对市场集中度的影响 无论是房地产市场实行“双轨制”，还是一系列有关购房的宽松政策，这些都刺激了房地产市场的竞争，加速了房地产市场中小企业退市、大型企业并购中小企业的速度，促进了房地产市场集中度的提高。近几年大型房地产企业的并购，使得市场集中度越来越高。 (二)政策对产品差异性的影响 国家出台对房地产业的支持政策激发了需求，加剧了房企的竞争。房企要想生存下去就需要加强其产品的差异性，这便导致了我国房地产市场产品差异性的提高。如作为中国房地产的龙头企业，2015年万科推出90-120平方米刚需户型，15-25平方米的mini公寓，还有三好住宅、绿色健康住宅和“五菜一汤”社区配套等众多产品类型。仁恒置地也推出了90m[2]极小别墅和中小户型豪宅公寓。可见，在政策的推动下，我国房地产市场产品差异性在加大。 (三)政策对行业壁垒的影响 近期对房地产市场的支持政策，在短期内可以刺激住房需求，让中小型房企清理库存，但是我国住房市场处于刚需人口下降、人口老龄化趋势明显的大环境，长远看来住房需求并不乐观。这种政策以及背景下，对于小型企业来说，是短期内清理库存、降低沉没成本的最好时机，把握这个时机，可以做到以最小的损失退出房地产市场。所以说，目前国家的政策降低了房地产市场的退出壁垒，促进中小型房企退出市场。对于大型企业来说，其土地储备、项目布局的优势也将进一步发挥，这也加大了行业的进入壁垒。 最近几年，我国大型房地产企业纷纷将总部迁入一线城市，其部分原因是一线城市有政策优势，位于一线城市的房企战略制定更具前瞻性，帮助企业去地域化、提升品牌形象推动全国化布局。总的来说，目前的政策环境，提高了房地产市场集中度，加大了产品差异性，提高了行业进入壁垒，降低了行业退出壁垒，将进一步推动我国住房市场垄断程度的提高。 五、结论 本文从我国房地产市场集中度、产品差异性、市场壁垒和国家政策的实施对市场结构的影响分析我国房地产市场结构。从集中度的角度看我国房地产市场属于竞争型，且集中度有上升的趋势，在不久的将来或将步入寡头垄断市场阶段。我国房地产市场的差异性较大，但是从房地产产品的功能上看却有一定程度的替代性，所以从产品差异性的角度看，我国房地产市场属于垄断竞争型。从市场壁垒的角度看，我国房地产行业壁垒相对较小，属于垄断竞争型市场。综合以上三方面的分析，可以得出我国房地产市场现阶段属于垄断竞争型。 我国现行的一些房地产市场调控政策会提高房地产市场集中度，加大产品差异性，提高行业进入壁垒，降低行业退出壁垒，从而导到大型企业的市场垄断程度会越来越高。现行的房地产企业行为和宏观调控都加剧了这种趋势的发展。从欧美和香港的经验来看，寡头垄断市场是房地产市场成熟和合理化的市场结构，也是我国房地产市场成熟化、合理化发展的必然趋势。
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