湖南省房地产业结构调整研究，本文主要内容关键词为：湖南省论文,结构调整论文,房地产业论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
房地产产业结构是指房地产业内部各部门之间、各构成要素不同层次之间量的比例和质的相互结合、相互依存的关系。主要包括房地产业内部的经济结构、企业组织规模结构、产品结构、投资融资体系以及企业管理、市场体系结构等。
1 湖南省房地产业结构现状特征
1.1 房地产产业体系基本建成，但结构不尽完善
湖南省现有房地产开发、经营管理企业801家，其中房地产开发公司605家、物业管理公司196家，这些正式注册登记，具有相应资质等级的开发、经营企业，是湖南省房地产开发经营的主力军。此外全省各地市还建有各种规模等级的房地产交易场所和中介服务机构，基本上形成了一个较为完整的房地产企业组织结构体系。但其内部结构仍不尽完善，呈现出三多三少的状况：其一是国有企业多，其他经济形式企业少。605个开发企业中，国有经济企业271个占44.8%，居主导地位；港澳台经济企业83个占13.7%居第二位，集体经济企业占12.7%，外商投资企业占3.4%，其他经济成份占25.5%[1]。其二是中小型企业多，大型企业少。到目前为止，还没有资产达10～100亿元的大型企业集团，注册资金5000万元以上的一级开发企业也为数不多，绝大多数是二、三级企业，有限的企业规模，制约了湖南省房地产参与国内外房地产市场竞争的能力。其三是开发公司多，经营管理公司少。全省800多家房地产企业中，房地产开发企业占75.5%，而房地产经营企业、物业管理公司不到总数的1/3[1]，使湖南省房地产租赁市场不活跃，亦不规范，物业管理远不能满足小区居民的需要，落后于房地产开发建设，也给商品房销售带来负面影响。
1.2 开发经营的产品齐全，但品种结构有待调整
湖南省房地产开发经营各类房地产品，从住宅、办公楼、商业营业用房到其他各种房地产品一应俱全。从表1可见，1998年湖南省施工各类房屋总面积中，住宅占总数的76.25%，居主要地位。从房地产投资结构来看，1998年全省完成房地产开发投资42.12亿元，其中住宅投资占54.33%，办公楼占5.81%，商业营业用房占13.82%，其他占26.03%，产品结构基本合理（见表2）。问题主要在住宅产品结构中，适应广大市民需求特征的普通商品房、经济适用房供不应求，而高档豪华住宅、别墅等又供过于求，严重积压。1998年全省竣工商品住宅268.8万m[2]，实际销售仅170.73万m[2]，当年积压88.1万m[2]，加上历年累积下来的空置房，全省商品房积压超过600万m[2][1]，积压房绝大多数是高档商品房。此产品结构中，还存在着合格产品多、优质产品少，一般产品多、品牌产品少等问题，大多数中小型企业缺乏品牌意识，产品质量有待提高。
1.3 房地产融资渠道多元化，但证券化举步维艰
表1 湖南省房地产开发建设房屋建筑面积和商品房销售情况(1998)
Tab.1 Floor space of building and sales of commerocial houses of real-estate development in Hunan Province
资料来源：《湖南省统计年鉴》1999。
湖南省房地产资金来源已多元化，既有地方政府投资，也有各类金融机构的贷款，还有港澳台外商投资以及各企业自筹资金。据1999年统计，1998年全省房地产开发企业来源合计达53.7亿元，按经济类型分，国有经济23.8亿元，占总资金额的44.3%，集体经济仅占9.8%，其他经济形式共占45.6%；按资金来源分：国内贷款11.4亿元，占21.2%，自筹资金来源14.8亿元，占27.5%，债券830万元，仅占全部资金来源的0.15%[1]，说明湖南省房地产证券化还没有起步。另外，到目前为止，湖南省仍没有一家房地产公司或股份制房地产企业在股票市场挂牌上市，也没有房地产抵押贷款证券公司从事将房地产产权证券化的业务，要实现房地产证券化，还有大量的工作要做。例如，建立健全房地产金融市场体系，实现房地产产权证券化，通过资产重组形成大型房地产股份制集团，公开发行房地产股票、债券、挂牌上市经营，规范房地产证券市场交易行为等。
1.4 房地产市场初具规模，但市场体系发育不全
目前湖南省各市、县都设立了房地产交易管理机构、房地产价格评估管理所，不少县市还先后建起了房地产交易市场或交易大楼，房地产市场网络基本形成，且具有相当大的规模。[2]1999年以来，房地产市场交易更趋活跃，全省房地产经营总收入34.41亿元，其中商品房销售额高达30.67亿元，分别比1998年增长46.30%和58.33%。但从1999年和2000年长沙市举办的几届房地产交易会的交易情况来看，消费者对商品房的需求主要集中于房地产增量市场的经济适用房，高档豪华商品房则因价位太高而需求不足。此外，因房改房上市交易存在较大障碍，房地产二、三级市场亦不发育，呈现冷清状态。说明湖南省房地产市场体系还存在着结构性失调的问题：一是房地产增量市场与存量市场不协调，增量市场发良较完善，市场交易活跃，而存量市场则欠发育，交易不旺，旧房出售、置换和房屋租赁市场亟待建立与完善；二是增量市场中产品结构失调，应适当扩大经济适用房的市场供给量；三是房地产劳务服务市场配套不齐全，物业管理、房屋维修等市场仍须进一步健全配套。
2 湖南省房地产业结构调整优化思路
2.1 调整房地产企业经济、组织规模结构，走多种经济成分并存、大型企业集团化、高效益现代化管理的发展之路
首先，要打破单一国有经济占统治地位的局面，走以公有制经济为主、多种经济成分并存，共同发展的道路。湖南省现有房地产国有企业大多是原政府行政管理部门的下属企业，存在着政企不分、责权利不明等弊端。应通过产业结构调整、企业改制使政企分开、责权明确，通过股份制、股份合作制，使企业真正成为市场主体，同时开放房地产市场，积极引进外商、港澳台商投资房地产，还应允许民营企业、私人投资者涉足房地产业，使所有的市场主体能在平等的基础上公平竞争。理想的房地产经济形式结构应是公有制经济成分占40%左右，“三资”企业占20%，其他经济形式（包括股份制、股份合作制、民营、私营等）占40%左右。只有形成多种经济成分并存、公平竞争的格局，才能使湖南省的房地产业适应社会主义市场经济发展的需要，才能适应中国加入WTO后的全球范围的竞争。
其次，通过资产重组，扩大企业经营规模，形成各种类型的房地产企业集团，20世纪90年代以来，我国房地产市场已由卖方市场转变为买方市场，企业面临的是激烈的市场竞争。国内外企业多以企业间的横向合并、纵向结合、多样化等方式进行联合、兼并，形成庞大的企业集团，以消除或减轻企业面临的各种风险。湖南各地房地产企业也可以若干大型一级企业为龙头，通过联合、兼并、收购、托管等资产重组方式，组建房地产企业集团。这样的集团可以是纵向结合，如从房地产创意策划，土地开发、房屋建设、物业管理、维修服务到房地产价格评估、中介服务等一系列企业组建一庞大企业集团，这种结合可以综合多种企业组织形态的优势，减少不同企业和行业之间的竞争威胁，使资源得到最优配置。企业集团也可以是横向合并。如土地开发公司的联合、房地产开发企业的资产重组，还可以是若干房地产经营公司、物业管理公司的合并，形成一个个专业集团公司，既有利于形成竞争优势，又有利于内部管理的现代化、高效率。
第三，管理体制的改革。各级房地产管理职能部门，一方面要发挥其宏观调控的职能，协调房地产企业之间、行业之间的关系，制定本行业的发展战略规划，执行房地产法律法规、监督和规范企业市场行为等；另一方面，又不能过多干预企业的市场行为，更不能以行政命令来代替市场机制，应给予企业以充分的自主权，通过市场竞争优胜劣汰来决定企业的生死存亡。这就要求房地产管理要由传统的多头管理转变为统一管理，由人员管理向现代化科学管理转变，以利于有效地克服多产权多部门管理的弊端。物业管理则应走社会化、专业化、企业化的道路，各物业管理公司必须是具有相应资质的注册公司，通过市场运作，如招投标等方式获取一定期限的物业管理权，以契约合同的形式进行科学的、高质量的、全面的物业管理服务。
2.2 调整产品结构，以经济适用房启动市场
表2 湖南省房地产产品结构调整优化模式
Tab.2 An adjusting model on product structure of real-estate in Hunan Province
资料来源：《湖南省统计年鉴》1999.
首先是房地产产品结构调整优化问题，根据1998年房地产产品投资结构现状和湖南省“十五”发展规划纲要，按总投资年均增长8%预计到2005年，住宅投资为提高人民居住水平可加大力度增加到总投资的56%，办公楼因前期大规模建设使市场需求趋于稳定可适当减少投资维持在5%的水平，商业营业用房随城市化进程和小城镇建设的普及可适当提高到15%左右，其他投资在24%左右。
其次，商品住宅投资结构调整是房地产产品结构调整的重点。房地产业是国民经济新的增长点，建设的重点是安居工程，经济适用房和康居工程。房地产企业产品开发的重点必须从高级商住楼，豪华别墅等高利润产品向经济适用房转移，形成以经济适用房为主，普通商品房为辅，适当开发安居工程用房和高档商品房的格局[3]。
2.3 拓宽融资渠道，尽快实现房地产证券化
房地产开发建设、经营管理的资金来源，在原有的国家、集体、外商、港澳台商投资的基础上，可进一步发展个人自有资金、国际金融机构融资、外国银行贷款以及住房合作社，业主基金会等投资来源。然而最重要的是要尽快实现房地产证券化。即金融机构或证券公司将房地产的投资转变为证券形态，将投资者和投资标的物之间的关系，由拥有土地和房屋的所有权改变为拥有有价证券的债权[5]。为数众多的投资者的资金被信托投资等金融机构吸收，由不动产经营机构运营，促进了市场的流动性，也扩大的投资的参与层面，使房地产经营可实现资本大众化、产权证券化、经营专业化的模式。房地产证券化的形式多种多样。目前较可行的是房地产抵押贷款证券，即金融机构或房地产抵押贷款公司向房地产买主提供抵押贷款，再通过证券化将其所有债权在证券市场出售，从而吸纳社会上广大投资者的资金，再向房地产市场提供源源不断的资金支持[5]。因此，湖南省房地产业要从速组成强大的股份制企业集团，尽快使其产权证券化、股票挂牌上市，从而得到长期稳定的资金来源。
2.4 积极培育二、三级市场、完善房地产市场结构
2.4.1 建立和完善房地产存量市场，协调增量市场与存量市场的关系
湖南省房地产增量市场曾十分活跃，绝大多数房地产交易都是在增量市场上完成的，但由于房屋存量趋于饱和，二、三级市场不发育等原因，使增量市场也处于压抑状态，房地产企业的资金循环和产业的正常发展面临严重的挑战。因此，着力培养房地产二、三级市场，激活存量市场交易，带动增量市场的发展是调整房地产市场结构的当务之急。
2.4.2 借鉴上海模式，促进湖南省房地产二、三级市场的发育
湖南省要想迅速地建立和完善房地产二、三级市场，可以借鉴上海的“上房置换”模式。即以房屋置换为纽带，大力拓展三级市场，进而推动二级市场的发展，实行二、三级市场联动，激活整个房地产市场。上海房屋置换股份有限公司，1997年由上海大型房地产开发企业、金融机构、中介代理企业等17家单位共同组建成立，1999年9月挂牌上市，现有150家连锁加盟店和五大管理中心以及500余名业务员。到目前为止已有近50万家庭参加上房置换网络咨询登记待售住房。仅1999年就成交房屋15000套、成交面积60万平方米、成交金额15亿元。“上房置换”模式最成功的经验是"1+1+1+1"的消费模式，即“原有房屋变现+个人积蓄+单位补贴+银行按揭”，降低进入房地产二级市场的门槛，刺激市场有效需求，实行联动发展[4]。湖南省可以借鉴上海的“上房置换”模式组建自己的房屋置换公司或旧房交易市场，为广大居民提供房屋置换、旧房交易、房屋租赁服务，促使老百姓根据各自的消费能力，以小房换大房，以旧房换新房，在流动中形成活跃的二、三级交易市场，从根本上促进房地产市场的全面振兴。
2.4.3 配套建设房地产劳务市场
房地产劳务服务市场是房地产市场不可或缺的重要组成部分，它能为房地产企业和房地产消费者提供各种劳务服务，如信息咨询、价格评估、物业管理、售后服务、房地产维修服务等。湖南省应该建立起规范的房地产劳务市场，以相应的法律法规指导其市场行为，使其一方面能为广大消费者提供及时周到的服务，另一方面又能树立起湖南省房地产企业的良好形象，同时亦使得湖南省的房地产产业结构更加合理与完善。
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