摘要：近年来，我国的住房压力日益加剧，加快推进保障房建设的任务迫在眉睫。保障房产业化建设既可以推动住宅产业化的发展，又给保障房建设的艰巨任务提供了突破口。本文通过对住宅产业化的解读以及目前我国保障房产业化发展状况的总结，基于住宅产业化的视角对保障房的建设提出了有效建议，为推动我国住宅产业化的发展与保障房建设做出有益的探索。
关键词：住宅产业化；保障房建设
1 研究背景
1.1 住宅产业化的基本理解
1.1.1 住宅产业化的含义与内容
住宅产业化是指通过工业化方式生产住宅，以提高建设效率，降低成本。具体说就是从投资建设开始，直到进入居住的全过程所形成的产业链中，实行工业化生产。住宅产业化包括住宅建筑标准化、住宅建筑工业化、住宅生产经营一体化以及协作服务社会化。其中标准化是产业化的前提，工业化是产业化的核心，一体化是产业化的集中体现，而社会化则是产业化各因素综合作用的结果。
1.2 我国保障房标准化生产的发展状况
目前，我国保障房的建设规模巨大，用户的个性化需求较低，正好为住宅产业化提供了难得的市场机遇和发展空间。但保障房标准化生产面临的主要问题有以下几个：
1.2.1 保障房标准化生产主体错位
目前保障房的开发主要采用传统的“项目法人招标”模式，即政府提出保障房项目后，通过招标委托给生产企业，由生产企业按照一定的标准生产保障房，并按约定的时间直接交付给使用人。盈利是企业追求的根本目标，而企业现在仅仅承担的是按照政府委托生产并提供保障房的责任，并不能成为推动保障房标准化生产的主体。
1.2.2 未制定和推行统一的标准和规范
保障房的建设主要由地方政府负责，保障房的标准也由地方政府来制定。由于地区间经济发展、观念等存在较大差距，因此在保障房生产标准化体系中也存在诸多不统一，包括设计标准、部品开发、交付标准的不统一。
1.2.3 缺乏有效的保障房标准化生产激励政策
国内住宅整体产业化程度较低，采用标准化部品部件和成套技术的量并不大，因此保障房以产业化的方式建造的成本要略高于传统方式。因保障房价格受政府限制，盈利空间本就不大，所以参与保障房开发的企业大多不愿再承担保障房标准化生产增加的成本。
2 产业化视角下的保障房建设对策
2.1 建立推进保障房标准化生产的机制
2.1.1 建立保障房标准化生产的运行机制
要遵循以政府供给为主，其他主体共同参与的“一主提供、多元生产”的机制。“一主提供”是指明确政府在保障房建设中的主体提供地位，“多元生产”是以效率和效益为基础，让保障房的提供和生产分离，引入多元的专业化生产主体，并以“公众需求”为导向，引导生产者向公众提供符合要求的保障房产品住宅产业化的优势。
2.1.2 建立材料供应信息平台
一是对于保障房项目涉及的材料、部品，要求全部从该平台的数据库中选取；二是根据选用产品的使用情况对企业进行反馈和等级评定，对于存在质量问题的，则要追究相关企业责任；三是公开各类材料和部品的价格，增强供求双方信息透明度。
2.1.3 培育和发展虚拟产业集团
将参与保障房开发建设的各环节单位以项目为基本单位进行捆绑式组合，由房地产开发商作为核心成员，负责对项目进行总体控制、统筹安排，并统一与政府进行沟通。政府主要负责履行项目立项、政策引导和产品质量监管等职能，保障房管理部门作为协调组织，搭建集成信息平台。
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2.2 出台各项激励政策
2.2.1 财政政策
一是改革和调整土地款的支付方式，对保障房项目采用土地无偿划拨，而在保障房分配阶段，政府根据不同的使用对象，将土地款按不同标准折算计入保障房的租售价格中，由使用者直接承担。
二是实施财政补贴和奖励。主要包括对企业采用新技术、新工艺、新材料等进行补贴和奖励。此外，可以对实施保障房标准化生产的企业，进行费用减免和返还，避免企业在初期因投入过大而“入不敷出”，保护企业对保障房标准化生产的积极性。
三是实施政府采购。政府通过定向采购，先行扶持和发展一批重点企业参与保障房标准化生产的技术研发和创新，为其提供稳定的市场需求，确保其实现一定的经营利润，从而调动并保护创新企业的积极性、创造性。
2.2.2 税收政策
第一，对参与保障房标准化生产建设的企业，实行免征土地增值税和土地使用费；第二，对采用新技术、新材料等实行减免税收；第三，对全装修房税费进行减免，如将装修价格单列，根据毛坯房的成本价进行征税，减免装修部分的；第四，对于企业参与建设廉租房、公租房的，在其经营管理期间，对租金收入免征营业税、所得税。第五，缓征和退税。对研发新技术、新工艺并投入试运行的企业，在技术试点或未取得盈利期间，暂缓征收企业所得税、营业税等。
2.2.3 金融政策
一是贷款优惠。一方面，政府可以为参与保障房标准化生产的企业贷款进行担保，降低企业贷款门槛；另一方面，由政府出面进行协调，减少贷款审批环节和流程，并适度延长贷款期限。二是设立保障房标准化生产发展基金。对参与保障房标准化生产的企业提供项目融资，扩大企业融资渠道。
2.2.4 其他激励政策
一是实行推荐和备案制度，对参与保障房标准化生产的企业进行资料备案，并在市场竞争中举荐。二是实行容积率或面积奖励制度。对于参与保障房建设的企业，根据其推行产业化的情况，给予项目容积率或面积上的奖励。
2.3 重视城市建设中的自主交通建设
2.3.1 加强对规划目标的细化落实
保障房标准化生产的首要任务是政府根据确定的规划目标加强落实和执行，找准突破口，以点推面，推动保障房标准化生产的快速、健康发展。
2.3.2 加强审核和监督
一是政府通过对审批从业人员的培训，建立并完善工程安全、质量和产品标准的监督、检测制度，逐步建立产品质量认证制度，在行业内推行企业自控、行业自律、政府监管、社会监督、用户评价全方位的监管体制，确保保障房在质量、品质方面的提升。二是引导并推动参与企业建立以技术标准为主体、涵盖工作标准和管理标准的企业标准体系，提高企业的准入门槛，增强保障房开发中的各类工程、材料、部品参与或供应的市场竞争度。三是加大对企业的处罚力度，提高企业的违法成本。
3 结语
住宅产业化是我国未来住宅建设的发展趋势。从长期市场需求角度，产业化住宅产品能够满足消费者的未来需要；从产业链的角度，能够促进资源优化配置，有利于效益最大化；从社会责任的角度，有利于绿色建筑的普及，积极推进低碳环保的可持续发展社会形态的建立。保障房因其户型小、设计简单的特点，非常适合标准化设计和工业化生产的实现。以保障房为切入点，推进住宅产业化的发展势在必行。
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论文作者:覃国洪
论文发表刊物:《基层建设》2019年第15期
论文发表时间:2019/8/6
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