论我国商业银行个人住房贷款的风险防范，本文主要内容关键词为：商业银行论文,个人住房贷款论文,风险防范论文,论我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
住房是人们的基本生活保障，改善住房条件关系到人们生活质量的提高，因此发展住房金融成为真正启动消费信贷的关键问题，而商业银行个人住房贷款作为住房金融重点支柱部分一直是社会各界关注的热点话题。伴随个人住房贷款的快速增长，房贷不良贷款率也开始有所上升。2010年4月份以来，针对房价迅速攀升、炒房现象日益严重的问题，以“国十条”为代表的房产新政陆续出台，政府对房市的调控力度越来越强，未来中国房地产市场的价格走势众说纷纭，由此进一步增加了商业银行个人住房贷款的风险性和不确定性。
一、个人住房贷款的含义、特点
(一)个人住房贷款的含义
个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，借款人申请住房贷款时必须提供担保。目前，个人住房贷款主要有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种类型。
（1）个人住房委托贷款是指住房公积金管理中心运用住房公积金委托商业银行发放的个人住房贷款，也称公积金贷款。住房公积金贷款是政策性个人住房贷款，一方面其利率低；另一方面其主要是为中低收入的公积金缴存职工提供。
（2）个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者发放的贷款，也称商业性个人住房贷款。
（3）个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。
(二)个人住房贷款的特点
个人住房贷款与其他个人贷款相比，具有以下特点：
（1）贷款金额大、期限长。个人住房贷款金额较大，期限较长，通常为10-20年，最长可达30年；
（2）贷款对象特殊且用途专一。对象是具有完全民事行为能力的自然人，贷款只能用于支付其所购住房；
（3）偿还方式特殊。借款人按月归还贷款本息；
（4）一般以所购房屋或已有房屋产权作为贷款抵押。
由于上述特点，个人住房贷款呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等风险特征，给贷款管理工作造成了一定的困难。
二、我国商业银行个人住房贷款的发展情况
我国的个人住房贷款起步于1998年，但真正发展还是2000年之后。对于个人住房贷款，银行界普遍认为是一种优质资产，与企业贷款相比有着拖欠贷款比例较低的优点，因而把个人住房贷款作为低风险贷款。近年来，个人住房贷款在房地产市场快速发展的带动下获得了迅猛发展，个人住房贷款规模在银行资产中的比重迅速上升，不少商业银行也将个人住房信贷视为低风险的信贷品种，并将其作为信贷业务扩张的重点。表1、图1反映了我国自住房货币化制度改革后，商业银行个人住房抵押贷款的发展情况，可以看出我国商业银行个人住房抵押贷款无论是在增长总量还是增长速度方面每年均发展迅速。
在这十余年中，商业银行个人住房抵押贷款在推动住房体制改革和提高居民住房消费方面起到了积极作用。但随着个人住房抵押贷款余额的快速增加，其不良贷款也开始逐年攀升，个人住房贷款的风险日益凸显(见表2)。从表二可以看出，商业银行个人住房贷款的不良贷款率总体呈上升趋势，虽然比率并不高，但是因为其基数大，个人房贷的不良贷款总额还是很大的，其风险不容忽视。1995年日本住房金融案件，1997年亚洲金融风暴，2007年8月美国次贷危机，2009年11月底迪拜金融危机，均与房地产市场泡沫破灭，个人住房贷款大规模违约相关。银监会在2010年6月15日发布的《中国银监会2009年报》中指出：2010年随着房地产市场不确定性逐步增加，个人住房按揭贷款业务中的不审慎行为可能加剧，房地产开发贷款的风险链条效应或将重现，信用风险隐患可能上升。因此加强个人住房贷款的风险评估、完善风险管理机制、研究防范对策，是摆在我国商业银行面前的重要课题。
三、商业银行个人住房贷款的风险分析
个人住房信贷风险，指商业银行发放的个人住房贷款中隐含损失的可能性，主要指借款人不能按时偿还贷款本息，由此给贷款银行带来的损失。由于个人住房贷款自身的特点和市场环境等内、外部因素，其风险的发生有其可能性和必然性。具体而言，商业银行个人住房贷款普遍面临以下风险：
(一)信用风险
信用风险是个人住房贷款风险中最基本、最直接的风险。一般有下面几种形式：
1.被迫违约。被迫违约是借款人的被动行为，指借款人在买房后，因实际支付能力下降或突发事件的发生，无法继续正常向贷款银行还本付息。我国市场竞争激烈，就业条件严峻，教育、医疗等支出急剧增加，都可能导致借款人的支付能力下降甚至恶化，使借款人无力偿还贷款本息。
同时，我国目前对借款人的审查主要是静态审查，而不是过程或动态审查。主要审查借款人借款时的还款能力，也就是贷款时的把关，至于以后还款能力可能发生的变化考虑的很少，这就加大了此类风险的出现概率。
2.理性违约。理性违约是借款人的主动行为，指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。当房价迅速下跌或利率大幅上升时，继续还款的成本大于放弃还款的收益，借款人会理性违约。
3.提前还款。提前还款是借款人主动违约行为，指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。当市场利率低于合同利率时，提前还贷就有可能发生，提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收益，另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失。
(二)抵押物风险
贷款抵押物是商业银行第二还款来源，但商业银行常面临如下抵押物风险：
1.抵押物处置风险。当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额变现，就会遭受抵押物处置风险。我国住房二级市场处于起步阶段，交易法规不完善，手续烦琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难。
2.抵押物价格风险。指因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。当房地产市场处于调整或不景气时，价格下跌有可能导致抵押房屋价格不能覆盖银行贷款本金和利息。
(三)流动性风险
个人住房贷款的流动性风险表现在两个方面：
第一，目前，我国商业银行发放的个人住房贷款资金主要来源于居民储蓄存款，一般不超过五年，大都是短期性的，而住房贷款期限少则三五年，多则十年、二十年，这种“短存长贷”行为，会降低商业银行资产流动性，产生流动性风险，进而影响银行偿付能力。
第二，我国商业银行个人住房贷款不易变现。一是因为个人住房贷款是零售性业务，每笔贷款的贷款利率、到期日及贷款期限等都不同，银行无法实现标准化管理；二是前文提到的住房二级市场尚不发达，抵押物变现难，影响住房贷款变现性。这样就可能产生两方面严重后果：一是丧失了在金融市场上更有利可图的投资机会，增加机会成本带来的损失；二是当存款人挤提存款或债权人要求银行清偿债务时，出现资金周转困难，进而直接导致银行的破产和倒闭。
(四)市场和政策风险
1.市场风险。指国民经济在整体发展过程中存在由繁荣到萧条的周期性波动，进而影响房地产业，给贷款银行带来损失。与其他行业相比，房地产业对经济周期有更强的敏感性，经济高涨时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求增加，贷款数量急剧增加；经济萧条时，失业率上升，居民收入下降，房价下跌，商业银行势必会面临大量的“呆坏账”损失。
2.政策风险。政府经济政策的调整引起房地产市场变化进而给商业银行带来损失。当房地产市场发展脱离个人消费能力，出现泡沫和投资过热，与宏观调控目标相违背，政府就会采取房地产调整政策，比如2010年4月出台的房产新政国十条。随着房地产业的调整和收缩，商业银行将面临政策风险，主要表现为之前投资购房者的投资行为在现行的政策下，变得不再有利可图甚至还会造成损失，这势必会加大贷款的违约率，给银行造成损失。
(五)开发商导致的风险
1.经营管理失误导致的风险。一些房地产开发商由于经营管理失误，出现烂尾楼或楼盘质量不合格，造成已售期房不能按时交业主使用，致使购房人与开发商发生争执或要求解除购房合约，其往往很难在短时间内解决。一旦出现这种情况，使用个人住房贷款业务的客户往往会暂停偿还银行贷款，从而将客户与开发商之间的矛盾转嫁到银行身上。
2.“假个贷”风险。开发商通常在两种情况下会实行“假个贷”：一是房价迅速提高的时候，开发商惜售，准备“捂盘待涨再售”，而此时如果开发商又需要资金，就会以本单位职工或其他关系人名义，冒充购房人，通过虚假销售方式套取银行贷款，等到房价上涨后，卖出房屋再还款；二是房地产市场不景气的时候，或开发商资质较差，房屋销售不畅，无法及时回笼资金时，开发商也会冒充购房人，采取“假个贷”。在实际情况中，第二种情况更普遍，给银行造成的风险和损失也更大。还有一种较常见的“假个贷”方式，不是由开放商策划，而是施工方。这通常是因为开发商欠施工方工程款，在楼盘销售状况不佳而无力还款时，开发商通常会把一些房屋抵押给施工方，以抵消欠款。而施工方则会通过内部人员或关系人，以虚假的购买方式，套取银行贷款。
(六)管理风险
1.内部操作环节的风险。违规操作是银行内部形成资产风险最主要原因之一，是经营机构放宽贷款要求而造成的业务风险。主要表现为：一是在业务导向激励机制下，经营机构重业务轻管理，甚至违规经营，未经批准擅自或变相降低贷款标准和担保条件；二是部分工作人员自身业务素质或思想素质不高，工作不负责任，违反操作规程，有的甚至与借款人串通，逃避制度约束。
2.信息不对称和自身体制不健全的风险。商业银行信息不对称和自身体制不健全面临的风险，主要包括逆向选择和道德风险。逆向选择(Adverse selection)是指由于交易双方信息不对称和市场价格下降产生的劣质品驱逐优质品，进而出现市场交易产品平均质量下降的现象。在金融市场上，逆向选择指市场上那些最有可能造成不利(逆向)结果(即违约风险)的融资者，往往就是那些寻求资金最积极且最有可能得到资金的人。同时，由于商业银行普遍监督制约机制不足，以及责任认定和处罚力度不够，绩效激励很可能使得客户经理在业务办理过程中，没有尽职尽责，产生道德风险。
四、商业银行个人住房贷款风险的防范
住房与广大居民生活息息相关，不仅关系到上下游产业的发展，还关系到社会和谐、经济稳定、地区发展。目前我国个人住房贷款风险进一步显现，以历次金融危机为鉴，为防止出现“多米诺”效应，应加强个人住房贷款的监管。本文主要针对我国商业银行普遍存在的风险，从银行自身角度提出防范风险的建议。
(一)严格执行国家的房贷政策
2010年4月，国家为抑制房价过高、投资过热的现象，出台房产新政国十条，其中对商业银行的房贷政策做出规范：实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款的利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
商业银行首先要严格执行国家房贷新政，实施差别化定价，适度提高首付比例，严格防范因个人投资失败所造成的违约风险。
(二)完善银行内部信贷管理机制
1.严格房贷申请资格的审查
房贷申请资格的审查是风险防范的最初把关，可以有效地防范借款人的信用风险。对房贷申请资格的审查应做到以下几点：
(1)贷款资格审查应以分析借款人现金收入为基础，采取定量和定性分析方法，全面、动态地进行贷款审查和风险评估，综合考虑借款人的工作稳定情况、家庭负担情况、家人健康状况等；
(2)贷款审查应对贷款调查内容的合法性、合理性、准确性进行全面审查，重点关注调查人的尽职情况和借款人的偿还能力、诚信状况、担保情况、风险程度等；
(3)贷款人应根据审慎性原则，完善授权管理制度，规范审批操作流程，明确贷款审批权限，实行审贷分离和授权审批，确保贷款审批人员按照授权独立审批贷款；
(4)贷款人应根据重大经济、政策形势的变化情况，对贷款审批环节进行评价分析，及时、有针对性地调整审批政策，加强贷款的管理；
(5)贷款人应建立借款人合理的收入偿债比例机制，结合借款人收入、负债、支出、贷款用途、担保情况等因素，合理确定贷款金额和期限，将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下(含50％)，控制借款人每期还款额不超过其还款能力。
2.加强贷款抵押物审查力度
个人住房贷款的抵押物作为第二还款来源，当借款人到期不能偿还贷款本息时，商业银行可以依法处置并享有优先受偿权。但由于抵押物本身存在一定的风险，因此严格抵押物审查为降低贷款风险提供了重要保障。抵押物审查程序具体应做到：
(1)认真审查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性；
(2)要求售房单位到期及时办理产权过户手续，并做出连带责任承诺，与产权抵押登记部门协议确保抵押手续完整到位；
(3)控制抵押率，规避抵押物市场价格变动的变现风险；
(4)切实执行担保法，对不按照合同清偿债务坚决依法拍卖抵押房产。
3.加强对合作开发商的审查力度
审查与银行合作的开发商的资质、实力、诚信状况对防止烂尾楼的出现、开发商为套取银行资金实行“假个贷”现象的发生具有较好的防范作用。在对开发商进行审查时要特别注意审查人员是否与开发商存在利益关联，从而影响对其审查的准确性、客观性、公正性。
4.严格支付管理
个人住房贷款资金应当采用贷款人受托支付方式向借款人交易对象支付，贷款人应在贷款资金发放前审核借款人相关交易资料和凭证是否符合合同约定条件，支付后做好有关细节的认定记录，贷款人受托支付完成后，应详细记录资金流向，归集保存相关凭证。贷款人应加强对贷款的发放管理，遵循审贷与放贷分离的原则，设立独立的放款管理部门或岗位，负责落实放款条件、准确发放满足约定条件的个人住房贷款。
5.加强贷后管理
个人房贷支付后，贷款人应对贷款资金使用、借款人的信用、支付能力及担保情况的变化等进行跟踪检查和监控分析，确保贷款资产安全。同时贷款人应定期跟踪分析借款人履行借款合同约定内容的情况，并作为与借款人后续合作的信用评价基础。对可疑类贷款、逾期未归还贷款，要加强关注、加大催收力度，把损失控制在最小范围。
(三)实行住房抵押贷款资产支持证券(MBS)，实行“反债务俘获”
个人住房抵押贷款支持证券(Mortgage-backed Securities，MBS)是一种将个人住房抵押贷款作为基础资产的信贷资产证券化产品。MBS实质上就是商业银行个人住房贷款的一次再抵押，通过证券化后的交易。这样商业银行可以大量回笼资金，解决当前在我国商业银行中普遍存在的“短存长贷”问题，从而在一定程度上化解商业银行的流动性风险。但推行住房抵押贷款的证券化必须要在风险可控的情况下推行，否则就有可能酝酿出金融危机。
与它在美国惹了大祸不一样的是，房贷证券化在我国现阶段出现或许更有利于为银行房贷风险减压，甚至可以将其出现看作是一个信号：商业银行及其监管机构已经高度关注房地产相关贷款在贷款中所占比重过高而可能导致的风险，房贷证券化无疑是释放这种风险的可选措施之一。
新制度经济学中的“规制俘获理论”认为：政府规制的提供是为了满足特定利益集团的需要(即立法者被产业所俘获)，规制者被特定的利益集团所控制(即执法者被产业所俘获)。如果将“俘获理论”引入到《白毛女》中去看：杨白劳和黄世仁之间是债权债务关系，杨白劳欠黄世仁的债务不过是六亩地的数年租金和利息，假设杨白劳欠的若是黄世仁家财的相当部分，那黄世仁还敢用那样的态度对待杨白劳吗？其实这从众多“现代版杨白劳”的“欠钱多才是大爷”态度中可见一斑。当债务达到一定数量和比重时，必然存在“债务俘获”现象。
据相关统计报告显示：目前我国的商业性房地产贷款在金融机构人民币贷款中的比重，已由2004年的13％上升到2007年6月底的17％，其中部分国有商业银行已达20％以上，我国已经出现了房地产行业对商业银行业的“债务俘获”倾向。从“债务俘获”的角度看，房贷证券化既是一种释放和转移中国商业银行房贷风险的有效措施，也是一种商业银行“反债务俘获”的努力。
(四)建立个人住房贷款风险预警系统
房地产业是一个与宏观经济高度相关的行业，建立风险预警系统主要是为了防范市场系统性风险和政策风险。建立预警模型对宏观经济指标、产业经济指标及国家相关政策进行分析，对房地产市场及整个社会经济环境进行预测，及早做出反应，做到未雨绸缪，避免市场风险和政策风险带来的损失。预警系统构建完善是一项庞大的工程：一是建立风险预警的数据库，从各方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，针对我国实际情况、各地区实际情况对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解。
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