摘要：为了在新的房地产形势中生存，有必要改变公司治理的概念，从而面对经济产业结构的考验。技术创新是指随着社会经济的快速发展，因人口带来的红利逐渐减少，企业不能再用廉价劳动力来进行自身的发展。良好的控制成本和管理开发项目是房地产公司在新形势下发展的重要战略目标。
关键词：房地产；成本控制；管理
目前，中国的经济发展呈现出新的特点，主要体现在其产业结构和技术创新上。其中，产业结构已经逐步趋于合理化，即产业发展不再以资源环境为代价，因此房地产企业应该转变发展观，积极应对产业结构调整的挑战。在技术创新方面，也需要不断积极进行投资，不断创新以提升核心竞争力。
1房地产企业成本管理与控制的重要性
近几年，我国房地产行业的市场规模得到了极大程度的扩展，其专业化程度也在不断地提高，但是对于我国房地产行业的发展速度来说，我国对于房地产行业的控制却有点追不上了，甚至是被我国房地产行业远远地落在了后面，根本赶不上房地产行业的发展速度，房地产行业所需要的资金量是十分的庞大的，资金链也是十分的长的，而且资金的回收周期也不短。经济不景气、以及激烈的市场竞争环境，是房地产企业面临的两大难题，如何要在激烈是市场竞争中立于不败之地，控制成本则成了提高房产竞争力的关键要素，它既影响着企业的经济效益，也左右着企业的稳定与发展。
1.1增加企业的经济利润
简单来说，企业的利润就是收人减去成本支出，在房价维持不变的情况下，企业若能做好成本控制，减少成本支出，能增加自身的经济利润。在收人不变的情况下，房企省下来的钱，也可以看做是一种收入，能提高企业的经济效益，增加企业利润。企业的目的就是在承担一定的社会责任的基础上，实现经济利益的最大化。因此，房地产企业在确保建筑物质量的同时，也要做好成本控制，实现自身利益的最大化。
1.2降低企业投资风险
做好房地产成本控制，可以降低企业投资风险，让企业可以用较少的资金投入达到自己的目的，提高企业的盈利空间和报酬率，促进企业的良性发展。企业自身还面临着各种经营风险和财务风险，一旦企业出现某种风险，会影响企业资金的回收速度和回收效果，控制房地产的成本支出，能帮助企业快速回收成本，降低企业风险。例如一个房企，若出现资金链断裂，如果它严格控制成本支出，则它的报酬率要略高于同类型楼盘，这时它可以适当降价售房，在保障利润同时，还能实现资金的快速回笼，帮助自己挺过难关，使成本控制真正体现它的优势。
2房地产企业成本管理控制的措施
2.1确定科目合理分项
对于房地产公司，需要实施严格的控制以强化成本控制。通过合理划分成本要素，明确项目成本结构，并进行详细分析，采取有效的成本控制措施。根据会计准则，开发成本是成本核算的主要主题。公司必须从自身实际出发，根据管理要求选择成本项目，全面实施详细核算。应当指出的是，根据不同成本项目的核算，对于某些发生金额较少或者次数发生很少的经济业务活动，需要进行合并核算其会计项目。例如，通过配置支持账户来计算支持成本。对于仍然产生的一些大笔资金，它们需要使用单独的账户进行核算，例如土地成本。如果是发包合同，则必须依靠合同内容，进行详细的会计核算，根据项目进度和项目计划进行支付，以便为项目工作奠定基础。
2.2项目工程准备阶段
项目工程准备阶段的成本管控，要着重把握两个阶段，项目筹划阶段和项目计划阶段。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
2.2.1项目筹划阶段
首先要对项目进行科学的筹划、市场调研，以及对投资活动进行科学的评估和分析。项目筹划人员首先要对项目的开发和投资类型、市场价值、技术指标，以及市场消费情况和产品利润增长空间进行市场调查，并为投资方案制定科学的参考数据。此外，在前期调研的基础上，对项目开发和投资进行科学估计，为决策层制定决策方案提供依据。
2.2.2项目计划阶段
企业管理人员要重视项目的设计阶段，一个优秀的、科学合理的设计方案，能有效的帮助企业降低投资成本，加强资金的回收，使企业在这项工程中获得最大的收益。因此，项目管理人员要重视项目的设计阶段，首先要充分利用广阔的市场资源，选择一个优质的设计公司，并在设计过程中做好把关工作，注意限额设计在设计过程中的重点应用，确保设计方案经济合理性和实施高效性。还要做好图纸和相关细节的把控，要求设计人员在设计过程中充分考虑施工成本、施工条件和施工技术等，让设计既考虑到施工过程中的各种客观条件，又为施工提供便利，还能最大化的节约成本。
2.3项目工程施工阶段
工程施工阶段，是一个项目成本支出最大的一个阶段,是项目成本管控最重要、效果最显著的一个阶段。工程施工阶段的成本控制，分为三部分，一是施工前期，这个阶段要做好先关工作的审计和核查，以及工程设计的审查工作，确保前期各项工作的平稳有序。二是做好工程项目款的管理和支付工作，给项目工程的开展做好保障。例如对于工程中的一些浪费现象，要给予警告和惩罚，对于效率高、进度快的员工和团队，也要给予一定的奖励。要在整个施工过程中，既做好工程质量的把控，又要将工程进度提上去，在按照合同完成保质保量完成施工任务的同时，又通过缩短工期，节约人力、物力、财力等施工资源，为企业创造经济效益。三是做好合同的管理工作。项目的施工要严格按照合同要求来完成，避免因质量问题、安全事故等带来项目索赔或经济纠纷，给企业带来经济损失。物资采购也要采用公开采购制度，选择质量高价格优的物资供应商，避免在物资采购中出现不合规现象，给企业带来损失。
2.4结算阶段
结算阶段是成本管控的最后一个阶段，虽然它成本控制重要性不及施工阶段的成本控制，但是它的总结反思，依然需要房产企业重视。房地产企业需要根据国家法规、施工合同、施工资料等对工程进行核定和验收，同时还要做好附属工程的费用核算。在工程结算交付完成后，项目管理人员要对工程成本管理成果进行分析、对比，总结经验，提高项目造价管理水平，从而实现项目投资效益。房企在竣工结算阶段，还要做好审计工作，做好项目的投资费用的核算。企业的成本管理，要从一而终，贯穿整个项目的始末，从项目的最初的策划阶段，到实施过程，再到竣工结算阶段，都要重视项目的成本管理，还要进行总结和反思，以便为新的项目提供宝贵的经验。
2.5建立项目成本控制管理体制
为了对房地产项目进行良好的成本控制，需要建立稳固一致的成本管理系统。目前，大多数国内房地产公司普遍采用层次多，分工不明确的垂直管理体系，这使得人们很容易不能够很明确信息所传递表达的意图，不利于成本控制。因此最好实施房地产项目的扁平化管理。现场成本管理数据可以及时发送给主管，以便更好、更快地做出决策。在成本控制中，工作人员需要设置可靠的管理级别，需要级别分明地来控制任务。将成本控制任务分发给所有部门和所有员工，每个经理都签署成本控制责任书来控制成本控制，这使得成本控制所完成的任务更加高效和牢固，并简化了成本控制管理。
3结语
中国目前的经济市场仍然脆弱。虽然房地产行业的发展速度相对较高，但应该考虑到这一发展的不稳定性，这必然会提高成本，降低企业利润。房地产企业对内部成本控制进行深入审查，提高管理水平，有效控制企业内部成本，增強企业成本核算能力，从而提升盈利能力，确保房地产公司业务能够进行健康稳定发展，提高企业的市场竞争力。
参考文献
[1]陈艳.关于房地产工程造价成本控制管理的思考[J].建材与装饰，2018（28）：131-132.
[2]麦黄.房地产项目成本控制管理的思考[J].时代金融，2017（09）：266.
论文作者:刘英杰
论文发表刊物:《基层建设》2020年第2期
论文发表时间:2020/4/29
标签：项目论文; 成本控制论文; 成本论文; 阶段论文; 企业论文; 房地产企业论文; 房地产行业论文; 《基层建设》2020年第2期论文;