摘要：土地的稀缺性、过度的投机需求、信贷扩张等原因导致了我国部分地区房地产领域出现了危险的泡沫。与高昂的房价相对应，在一些二三四线及以下城市，“烂尾楼”、“空城”、“鬼城”频现。拯救危困房地产项目，是关呼人民群众切身利益、社会秩序稳定和国家经济持续发展的重要任务，是利国利民的好事。可能存在大量或有负债原因，使投资人对危困房地产项目的投资望而却步，重整成为解决投资人顾虑的最有效的路径之一，重整模式的选择也成为拯救危困房地产项目的必须思路的问题。
关键词：危困房地产项目；拯救；重整；模式
每一个房地产项目，便成立一个项目公司，这是房地产企业进行风险隔离的一个很有效手段。拯救烂尾房地产项目，实则为拯救危困房地产企业，由于该类企业涉及的利益主体种类繁多，杠杆率高，且主营业务又单一，当陷入困境时很难进行自救，通常需要外部资金流，甚至需要依靠司法和行政力量联合解决。根据全国企业破产重整案件信息网平台公示的信息，越来越多的房地产企业进入破产程序，而在房地产企业破产实践中也不断涌现出重整成功的案例。
一、存续式重整
存续式重整是目前实践中最常用的模式，在该种模式下，债务人通过债务减免、延期或债转股、投资人接盘等多种方式实现债务减负，使企业的主体资格及主营业务均得以保留。虽然最终可能发生股东甚至管理团队的变更，但债务人本身得以存续。
采用此种重整模式，常常表现为投资人接盘烂尾的房地产开发项目。比如2017年底安徽省高院发布的破产审判典型案例之一的安徽省阳光半岛文化发展有限公司（以下简称“阳光半岛公司”）破产重整案就是采用存续式重整的案件。阳光半岛公司在经营过程中自有资金不足，不合理投资，又因关联担保背上巨额债务包袱，陷入了严重的经营困境。寿县法院2014年7月裁定阳光半岛公司破产清算后，认为清算将面临着资产难以变现，而几乎无产可供分配的状况，于是引导案件由清算程序转入重整程序。2017年2月管理人在“全国企业破产重整案件信息网”，法院在法院网站上发布重整投资人公告，公开招募投资人。随后，恒大地产集团有限公司、保利房地产（集团）股份有限公司、国购投资有限公司（安徽蓝鼎置地集团有限公司）、安徽文峰置业有限公司提交了《重整计划草案》，经债委会遴选，最终于2017年7月12日确定恒大地产集团有限公司作为首选重整投资人。
二、清算式重整
清算式重整是指在重整程序中直接制定清算计划，其目的在于直接在重整程序中确定破产财产的变价与分配方案。王欣新教授认为就我国的情况而言，单独将其作为一种重整方式尚无必要，但是可以考虑重整程序启动之后、重整计划草案难以指定或未能通过时，允许直接制定清算计划，在债权人会议表决通过并经过法院批准后执行，也即利用清算式重整来简化现行《企业破产法》规定的重整不成后再由重整程序转为破产清算程序这一繁复的过程。然而在司法实践中，各地法院为了更好地解决危困房地产企业的救助问题，在清算式重整的模式下也进行了多种多样的尝试。广西灵川的金海国际项目重整案就是近年利用清算式重整取得成果的典型案例。灵川县金海房地产开发有限公司（下称“金海公司”）开发的金海国际由于资金链断裂等原因，2015年开始停工，2017年3月2日广西灵川县人民法院裁定受理金海公司破产重整申请。然而在项目负债金额巨大，各类债权冲突严重，项目本身利润空间有限致使投资人的招募工作无比困难，而意向投资人向管理人表示愿意收购房地产项目但不愿接盘企业。最终法院与管理人反复磋商后选择尝试清算式重整，一方面通过与债权人协商由担保债权人就2000万有优先权的债权作出让步，寻求各方利益平衡，另一方面，将项目资产进行处置，处置所得作为重整资金，实现债权的清偿和房地产项目的继续开发运营。
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清算式重整虽然基于对债务人财产的处置分配，但其核心依然是重整，该模式并不导致债务人的主体资格的消亡，瑞安法院法官对清算式重整有着精辟的总结，“通过‘清算式’评估，结合司法实务，得出普通债权清偿率，并以此为基础，引进战略投资人，分割担保债务，免除超额部分，实现企业的断尾重整”。
三、出售式重整
出售式重整，也称为“营业或事业让与型”重整，为美国破产实践的产物。该模式旨在通过将债务人较有价值的经营事业部分以出售的方式从债务人中剥离出来，并以相应的对价偿还债务，虽然无剩余价值的债务人最终注销退出市场，但剥离的经营事业能够得以存续。出售式重整最大的意义在于通过此种出售行为，将收购人与债务人的债权债务隔离开来，使其不受债务包袱的影响，同时又未阻断债权人的利益诉求，使债权人未能受偿的债权在债务人清算过程中仍能够得到处理。
无锡富隆成房地产开发有限公司（以下简称“富隆成公司”）开发的红梅新天地项目建设过程中停工，法院在受理富隆成公司破产案后，针对富隆成股权均被多重质押及查封的情况，认为传统股权结构调整即存续式重整模式无法实施，选择采用了出售在建工程的出售式重整模式，最终引入绿地集团控股的南京市城市建设开发（集团）有限责任公司担任投资人并承接项目续建工作。
出售式重整相较于清算式重整，不同之处在于：通过出售式重整，债务人将项目剥离，其主体资格在承担债务清偿责任之后消灭，但是房地产企业中，建筑资质及房地产开发资质也将随主体资格消失，如果“壳资源”在重整的过程中无法有效利用，既是浪费，也是对债权人利益的一种损害。
四、分离式重整
分离式重整，也有学者称“反向出售式重整”，是在破产审理实践中创新的重整模式，温州市瓯海区人民法院审理的中城集团破产重整案中就尝试使用，其设置的路径为债务人新设子公司，债务人保留资质及优质资产，而将其余不良资产剥离至新设子公司，子公司的资产变现，变现所得用于债务清偿，从而保留了债务人的主体资格及壳资源。
根据中城集团的重整计划草案，温州中城公司100%股权为拍卖标的，以部分固定资产、无形资产、温州中城公司附随的各项资质为重整资产，引进战略投资人，并设立温州中城公司全资子公司，将温州中城公司原有股东权益（含可能应收的款项及资产）、资产（含已确定及未发现之各项应收款）、债务（含已确认及应确认之全部债务）全部转移至该子公司，并将该公司作为温州中城公司清理资产与负债的替代主体，最终股权竞拍成功。
在该起案例中，分离式重整并非是唯一手段，债务人同时也进行了股权作价交易，经过投资人收购，债务人的主体资格得以存续，实际上是通过存续式与分离式重整两种模式相结合才取得了最终的效果。通过分离式重整，虽然实现了主体资格的保留与债务的隔断，但是依旧遗留了一些问题，比如重整计划的效力能否覆盖到债务人新设的公司，债权人与债务人新设公司之间的关系等。因此在重整计划中，需要管理人及法院对执行中可能面临的问题进行预测并设置相应的条款，提交债权人会议表决。
通过以上四种主流重整模式的梳理，不同模式有其不同的适用领域，在房地产企业破产重整实践中，应根据企业自身的特点和面临的不同困境，灵活选择各种重整模式。挖掘企业价值，是重整成功的核心所在。对现有的重整模式的梳理分析，期望能为各位司法届同仁带来新的启发，在破产法体系中进行新的尝试与突破。
作者简介：
陈海祥，1979年11月，江苏盐城，北京德恒（苏州）律师事务所主任、负责人。
王立新，1980年11月，江苏苏州，北京德恒（苏州）律师事务所，律师。
论文作者:陈海祥,王立新
论文发表刊物:《基层建设》2019年第26期
论文发表时间:2019/12/19
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