湖北省国土测绘院 湖北省武汉市 430010
摘要：近些年，国内经济的高速发展，使得各种项目工程数量不断增加，在这些项目工程的建设过程中，涉及很多不动产的测量问题，需要把相关测量技术导入其中，保证不动产的测量可以顺利展开，防止对相关的利益群体带来危害。对于不动产测量的精确性要求的不断提升，与此同时不动产测量技术的测量方法也得到了不断地改进。
关键词：不动产；测量技术；应用
1前言
随着科学技术的快速发展，以及计算机网络技术的应用的普及，工程测量技术也不断的创新与改革，产生了多种工程测量技术，并且也得到了广泛的运用。工程测量是用于研究工程设计、勘测、建设、管理等建设工作的科学测量技术，直接服务于工程建设。随着工程建设对施工质量要求的提高，测量技术的精确度和准确性也需要不断的提高才能适应工程建设的发展。正是因为工程测量技术精确度和准确度的提高以及广泛的应用于建设工程中，才保证了工程的施工质量，而且减少了工作人员的工作量，提高了工作效率。
2现代工程测量技术的特点
目前，现代工程测量技术随着科学技术的发展越来越成熟，而且在工程建设中也得到了广泛的应用，它不仅缩短了工程测量时间，提高了工作效率，还保障了工程的施工质量。现代工程测量技术具有如下特点：①自动化及多样化。科学技术、计算机技术、网络技术等的不断发展以及测量仪器逐渐的智能化，测量技术与这些新型技术相结合也产生了丰富多样的新技术，例如数字化测量技术、变形监测技术等；②广泛性。传统的测量技术只能应用于建筑、桥梁、土木工程等建设工程方面，但现代工程测量技术已经不仅局限于这些方面，还涉及到人们的生活中的各方面，应用范围更加广泛；③科学性。在测量工作中，传统的测量技术均为平面测量结果，而现代工程测量技术将测量结果转换为了三维的结果，突显了现代工程测量技术的科学性；④创造性。创造性是现代工程测量技术的主要特点，对个体发展而言，创造性测量可以对个体的才能进行有效的预测，然后可以进行有针对性的培养；对于社会而言，能够对创造性人才进行有效的筛选，培养出更多具有创造性的人才，避免了人才的浪费。
3不动产测绘
不动产测绘则是指对土地、海域以及房屋、林木等定着物进行测绘。地籍、权属、房产测绘是为权属登记服务的一项重要工作，它为行政区划、土地、房产确定权属界址，提供符合规范要求的测绘成果。为此，国家将这3项权属测绘确定为法定测绘。法定测绘的图件和数据一经登记确认，即具有法律效力，是民政、国土资源、房产行政管理部门和人民法院确认产权、处理纠纷的重要依据。我国现行《测绘法》确立了地籍测绘、权属测绘、房产测绘制度等与不动产登记密切相关的不动产测绘制度，并对相应的市场准入做出了具体规定，至今仍是申请相应测绘资质等级的基本条件。2007年通过的《物权法》规定:“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”在实施统一登记以前，各行业相关部门在对土地、房屋、林地、海域、承包地等不动产产权登记的相关规范规程中，也以不同形式明确了不动产测绘成果是不动产登记的基础资料之一。在《不动产登记暂行条例》中明确要求申请人应提交不动产界址、空间界限、面积等材料，2012年农业部《农村土地承包经营权登记试点工作规程(试行)》规定申请海域使用权和农地承包经营权登记，需要提交相关海域或地块的测绘成果。可以说，我国不动产测绘的制度框架已经基本确立，不动产测绘是不动产统一登记中重要的环节之一。
4机构改革对房地产测绘的影响分析
4.1技术规范差异性的登记风险
在对《房产测绘管理办法》进行深度研究后，需要对相关参数和运维系统中的固定要求进行集中处理，确保房产测绘项目能满足房屋权利申请人的实际要求，并要针对面临的问题进行整合。目前，我国房产测绘项目从统一测绘转型为市场开发型测绘，以提高整体项目市场化效率为基准。正是基于这一改变，房产测绘不再是传统的政府管辖单一化测绘，而是要借助对技术的理解以及建筑面积的计算，建构不同的测绘系统。这就会导致整体运维结构出现不同，共有面积和公摊面积不同的格局在测绘结果中也有所显现，并且结合不同的测绘手段对同样建筑部位进行多元化测绘.特别要注意的是，不动产登记过程中，职能分工和运行区域的集中处理，使得建构系统化处理模型存在很大不同。
4.2规划审批差异的登记风险
在房屋测绘中，会出现房产证登记面积和实际面积严重不符的问题，究其原因主要是由于工程项目在建立过程中，存在房屋和规划图纸不一致的问题。针对不动产登记机构的相关规定，考虑到房屋批准文件在对房屋进行登记的过程中，也是由国家统一测绘的。不仅要求建筑单位为其提供房屋现状的变更图纸，保证登记的合法性，也要对测绘现场实测项目的具体要求进行标定。事后补更图纸的方式并不可取，甚至会存在建设单位直接申请房产检测，而群众却不能及时有效的得到房屋多有权证书。
4.3测绘面积计算依据差异的登记风险
在对房屋进行实际测绘的过程中，基础面积的计算是核心数据，而这其中，主要分为两类参数：①用于建设工程规划许可审批以及建筑规划验收的相关数据，要完全符合《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）；②不动产登记、房地产开发利用、交易的房屋面积数据，这些数据主要是用于各种等级和记录。数据要遵从《房产测量规范》（17986-2000）的相关规定。但在实际数据分析机制中，正是由于规范的差异及不同人员对技术条款理解的差异，会导致实际测量结构和数据完整度实效性，也就造成规划许可面积与房屋预测算面积之间的差异化、规划验收面积与房屋登记测量面积之间的差异化。
5改革后房产测绘工作的对策研究
5.1提高素质
在实际项目运行过程中，相关管理人员要结合实际需求，建构更加完整的系统管控诉求和管控模型，确保相关人员能认真学习不动产的测绘知识。只有提高整体登记信息的完整度，才能有效推动房产交易管理以及不动产登记项目的有序进行，并且保证专业化分工合作的有效性。特别要注意的是，在对测绘数据进行系统化分析的过程中，要对不动产测量报告进行有效处理，认真学习和贯彻落实相关新概念的同时，提升整体项目的发展水平。
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5.2统一坐标
技术人员要针对实际坐标进行系统化管理，要保证测绘数据和测绘流程的完整度，就要选取统一的坐标体系，确定控制测量以及测绘工作符合实际标准，且不会出现严重的人力和物力浪费，提升整体财务管控结构的实效性，确保大地坐标系切实有效。只有从根本上提高数据的准确度和完整度，才能一定程度上提高在数据模型的实效性，并且便于房产交易和不动产测绘数据之间建立有效的系统化关系。
5.3建立数据库
在建构完整数据分析机制后，要对数据和信息进行集中处理和综合管控，确保信息模型贴合实际需求。只有确保信息结构能实现有效的共享，才能优化自然资源结构和空间地理信息之间的契合度，实现国土资源数据云平台的建设目标，并落实数据库的发展理念和运行目标。在实际发展进程中针对测绘地理信息工作进行集中处理，建构浙江独立的测绘地理信息数据库，能在有效优化营运管理平台的基础上，保证数据分析机制和共享模型切实有效。在有效优化基础数据利用模型的同时，建构优化处理框架，减少重复信息和数据。
6不动产测量领域内测量技术的具体应用
6.1不动产测量领域内数字测图技术的应用
根据不动产测量中遇到的问题和不足，在实际进行操作时，可以考虑引入现代科技，比如数字化测图技术。数字化测图在目前房产测量工作中应用比较广泛，是重要的技术条件之一，对地籍的测量也有明显作用。其优势除了成图的质量较高之外，在实际进测量时，耗费的人力、物力资源也比较小，这样就可以较快完成资料信息的收集，以此为基础，借助计算机对收集的信息数据进行有效处理，然后按照处理的结果进行图像的编辑，最后绘制出的数字化测图，就可以在不动产测量和分析中进行使用。这里需要注意在对房产图进行具体的绘制时，需要引入数控绘图仪，这样可以确保实现测量的目标。
6.2不动产测量中坐标解析法的使用
在对不动产进行测量时涉及到很多的内容，比如，房屋的整体面积，用地的类型、实际使用的面积、公摊的面积以及房屋的产权等，实际测量的过程非常复杂。以测量用地的面积为例，需要把重点放在封闭地块的面积中，但是实际进行测量时还会出现纠纷，比如房产的面积、选择商品房的界址等，这就需要在测量中引入估算的方法，尽量确保面积的测量准确。经过实际研究，把坐标解析法引入测量具有较好的效果，但是需要注意这一方法使用时涉及一些操作的流程，要确保规范使用。对不动产测量中边长的丈量，也可以使用坐标解析法，主要把界址点的坐标为依据，进行边长的丈量计算。根据面积误差限差问题，也可以使用估算问题进行控制，以便使测量的精度要求得到满足。
6.3不动产测量领域内GPS技术的使用
GPS技术是现代化测绘技术的主要标志，在各行各业中都有广泛的应用，把它引入到不动产的测量中，对整个测量工作有重要的意义。目前，很多不动产的测量环节都已经充分使用了GPS技术的优势，在对图形进行计算和定义的过程中，也可以直接使用GPS技术的CASS技术，以此为基础对各层的平面图进行自动化绘制，可以使不动产测量中层高的计算问题得到有效解决。而且，GPS技术的应用选择GIS的信息源时，经常以数字化绘图为重点，对数据进行更新和扩大CASS应用的范围都有很大的推动。此外，在对不动产进行测量时，一般也使用了ＲTK技术，这一技术测量的数据可靠、安全，精度也比较高，误差也比较小。
7不动产测绘前景分析
建立和实施不动产统一登记制度，体现了党中央依法治国的理念，是落实《物权法》、保护不动产权利人合法财产权益的有效举措。中华民族历来就有投资不动产的意愿，不动产统一登记制度的实施将进一步激发民众进行不动产投资和登记的积极性。通过不动产统一登记，一方面可以进一步提高登记质量，避免产权交叉或冲突，保证各类不动产物权归属和内容得到全面、统一、准确的明晰和确认，提高不动产登记的公信力，有效保护权利人合法的不动产财产权，增强民众的获得感和幸福指数;另一方面有利于提高政府管理效率和治理水平，促进政府简政放权，更加便民利民，有利于国计民生。实施不动产统一登记后，将最大限度地整合市场资源，降低政府行政管理成本，理顺政府运行机制，充分发挥市场和民众两方面的积极作用。随着不动产统一登记的实施，必将带来不动产测绘的繁荣与发展。从技术层面说，统一登记后不动产测绘面临着统一不动产单元划分、统一测绘基准、统一技术规范和成果标准、统一不动产单元编码、同一成果发布平台等一系列问题，促进不动产测绘的技术日臻完善。从市场层面说，不动产统一登记后，将原来分散在不同行业的不动产测绘整合到一个统一的平台之上，规模势必扩大，技术势必提升，随着民众对不动产统一登记的认可和接受，不动产测绘的市场需求必将不断增加，技术和市场的双轮驱动，必将推动不动产测绘走向高端。
不动产统一登记涉及房产、国土、林业、海域等众多不动产分散登记时的有关部门，与建设部门、房产监管等相关机构有密切联系。在资质审查过程中，又需要与规划、公证、地税、工商等部门交换和确认信息。由此可见，不动产统一登记是一项涉及面广、系统结构复杂的工作，不动产测绘的发展也必将是跌宕起伏，前景值得期盼。
8结束语
随着测量技术以及测量工具的不断改进，不动产测量数据的精确性也不断地提高，测量的水平逐渐增加。但在不动产测量的实际操作中，不动产的测量也遇到了不少的难题，在解决这些问题的时候我们需要根据不动产测量的目的采用不同技术手段。尤其是将GPS测绘技术运用于不动产的测量中，提高了测量结果的准确性。
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论文作者:曹建华,任金晶,彭粤
论文发表刊物:《基层建设》2017年第8期
论文发表时间:2017/7/14
标签：不动产论文; 测量论文; 技术论文; 数据论文; 面积论文; 房产论文; 房屋论文; 《基层建设》2017年第8期论文;