摘要：随着我国经济的快速发展，各行各业均取得了一定的突破，当然房地产业也不例外，在近几年取得了极大发展，为国民经济的发展贡献了诸多力量。由此，人们对房地产的开发管理越来越重视，但房地产从开发到完成是一个复杂的过程，其开发难度和项目管理难度相对较高，所以本文主要对对房地产开发项目管理中的难点进行探讨，并有针对性地提出相应解决对策。
关键词：房地产开发，项目管理，难点，分析
一、前言
近年来，我国房地产业的发展在国民经济中的地位越来越重要，国家极其重视房地产的发展进程。房地产开发主要分为决策、设计、实施三大阶段，是一项系统性、复杂性较强的工程。而作为工程建设开发主体的房地产开发商，既是整个工程项目的组织者，又是项目的管理者；既要对整体项目作出规划，保证项目在规定的时间内、预测的资金成本下完成项目施工，又要对工程的各项任务进行高效的分工，对各部门进行综合管理，保证项目能够顺利进行。因此不断加强房地产开发项目管理措施对推动房地产产业的发展有十分重要的现实意义。
二、房地产开发项目管理的难点分析
2.1房地产项目质量管理难点
在社会发展的推动下，我国房地产项目发展很快，特别是在房价呈上升趋势以后，很火以前为从事房地产行业的企业也涉足房地产市场，由于缺乏经验，质量问题比较严重，这对于房屋安全和用户的体验都是极为不利的，对整个房地产行业都造成了严重的不良影响，而现如今我国处于社会发展的比较重要的阶段，这边是转型期，劳动力越来越少，一线员工都没有足够的经验，个人素质较低，缺乏专业水平，所以房地产质量问题是非常严重的一个问题。
2.2建筑质量管理体系有待完善
俗话说：“质量就是生命”，特别是当前人们对于品质追求不断提高，加之房地产作为他们重要的日常起居场所，对其质量有着更高的要求，因而这都要求开发企业在房地产项目开发中必须严控质量关。然而根据笔者对此研究发现，虽然当前房地产行业总体处于不断规范和完善的局面，但是从目前不断爆出的房地产质量问题来看，现阶段我国房地产开发项目质量仍然无法令人满意。笔者认为导致这一问题频发的重要原因在于缺乏完善的建筑质量管理体系，如此一来不但致使建筑企业在所开发项目质量管理与控制上存在着诸多不足，同时也会造成项目建设监管力量缺失，从而直接导致房地产开发项目质量无法达到相应要求以及开发企业经济利益因此而下降。
2.3成本控制难点
房地产开发项目管理的当中的另外一个难点就是对开发项目的成本控制，直接影响开发商、管理者、施工单位以及未来业主的利益，如果不能进行良好处理，将导致合同纠纷和未来业主的利益受损，影响品牌形象。当前，我国大部分房地产开发商都并未真正关注开发项目的前期策划和设计环节的成本，造成项目后期进展困难。
2.4项目决策中存在的管理难点
房地产开发在项目准备前期，对市场的研究不充分，导致定位不够准确，无法找准开发项目的市场方向，致使项目决策行动缓慢，并且效率低下。房地产开发是一项复杂的过程，前期开发商工作人员对整个项目要有一个宏观的把控，对项目的规划进行详细的市场研究报告和具有可行性的规划方案。但目前很多开发商忽略前期的市场调研工作，单纯的追求经济效益，而疏于对房屋质量的正确认识，导致项目决策从一开始就出现偏差。我国很多房地产开发商都是从建筑单位或者是施工单位转变而来，其中包括主要决策人员、施工设计师等主要人员，他们不具备专业的开发管理知识，在决策机制上盲目决策，致使决策机制不完善。由此，在开发项目决策阶段造成了一系列困难。
2.5项目设计中存在的管理问题
房地产开发工程的设计处于房地产开发的核心地位。项目设计中有两大常见的管理问题，影响房地产开发。一是设计草率，不因地制宜。房地产开发需要结合实际地质和环境进行协调，在满足消费者需求的前提下，从实际出发。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆但是很多开发商在项目设计中往往只注重美观的设计，而没有充分结合楼盘自身的优缺点来设计，过于依赖借鉴国外的欧式建筑、宫廷式等风格，没有结合本地自身的优势条件进行设计，导致与现实情况不协调，影响后期楼盘的营销推广。二是很多房屋设计师重施工，轻设计。一味的追求经济效益而忽略了对工程施工质量的重视，导致很多开放商在进行施工时，过度控制投资，使得设计出来的建筑美观度不够，满足不了居民的生活需求。
2.6项目实施中存在的管理难点
城镇建设当中高层建筑越来越多，房地产工程建设包括不同单位的施工方，他们交叉作业，进场时间和出场时间各有不同。此时的项目管理内容较为复杂，各个承包方都需要与甲方签订施工合同，并各有不同。那么，在项目开发前期的工程招标中，对于工程交叉部分的界定不够详细，签订的施工合同内容不合理并且不严密，导致不同的承包商其合作意识不够，各个施工单位之间沟通不协调，对于一些针对性的问题往往"斤斤计较"，反而解决不了实际性的问题，纠缠不清，严重影响施工进度，造成工期拖延
三、项目管理难点的解决措施
3.1构建起完善的建筑质量管控体系
开发企业需要综合房地产开发项目的实际情况，保证遵守国家规范法律的前提上，以项目实施大纲为基础，细化质量、安全管控体系，按照设计图纸、施工计划对建设当中的每一个关键节点制定出对应的质量标准和管理目标，之后将各环节当中的管理职责有效分配到具体人员中。将监理领域明确，监理单位需要严格按照房地产开发项目实施建设过程，进行全方位的监理。同时根据设计图纸、施工方案重点对建设内容进行施工全过程监理。
3.2完善房地产开发项目管理中的成本管理
房地产开发项目的成本控制是开发商获得经济利益的重要途径。房地产开发项目管理过程中存在非常多的环节，所以，为了更好地控制管理房地产开发项目管理的成本，一定要对房地产开发项目管理的各个环节实现成本的管理控制，建立并应用成本管控的办公自动化体系，对每一个环节的成本进行科学有效的管理控制。只有这样，才可以更好地节省项目施工成本，提高企业项目成本管理水平。
3.3找准市场定位，做好市场调研工作的准备
开发商只有在开发前通过对市场现状进行充分的了解以及对消费者的需求进行调研，时刻掌握市场发展动向，利用网络技术实行信息化管理，时刻观察市场动态。然后在此基础上，结合自身实力，分析自身的不足之处，合理制定自身楼盘的开发方案。如在经济相对较发达的沿海地区，可以通过多建设别墅、高档住宅小区的方式，推动房地产经济的发展。
3.4提升房地产开发商品牌服务，加强售后服务
对于我国大多数居民来说，购房属于大事，需要一大笔资金，需要在一定经济基础条件的支持下，才能达成的营销交易。因此，消费者在购房时通常会综合考虑开发商品牌、信誉、以及房屋价格、整体质量、服务等各方面因素。所以，房地产开发商在前期必须制定一整套详细的发展规划，提升自身品牌的知名度，加强企业内部工作人员的整体素质，为了适应消费者的需求，在建设高质量建筑的基础上，积极打造与消费者相适应的品牌信誉，吸引消费者购房。开发商可以采用专业培训的课程对销售人员进行综合素质的提升，提升服务质量，吸引更多消费者的关注。
四、结束语
房地产开发关系到人们的日常生活，因此一直都是人们所关注的话题，其发展逐渐在国民经济发挥中占据主导地位，因此，不断加强对房地产项目管理水平的提升对我国社会经济的发展具有重要意义。为了解决房地产开发项目的管理过程中的重点和难点，必须不断提高工作人员的素质和技能，建立健全完善的管理流程，才能不断促进房地产企业的发展。
参考文献：
[1]朱建栋.房地产工程项目管理探讨[J].住宅与房地产，2018（03）：140.
[2]王闻.房地产开发项目管理模式及风险浅析[J].中国建设信息化，2016（14）：76-78.
[3]李晓明.关于房地产开发项目管理难点的分析与探讨[J].现代国企研究，2016（04）：73.
论文作者:王长春
论文发表刊物:《基层建设》2018年第27期
论文发表时间:2018/10/16
标签：房地产开发论文; 项目管理论文; 项目论文; 难点论文; 房地产论文; 开发项目论文; 开发商论文; 《基层建设》2018年第27期论文;