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摘要：现阶段，随着社会的发展，人们的生活水平也逐渐的提高，对建筑的要求也越来越高。我国的房地产行业经历了高速增长之后，2018年下半年进入深度调整期。大部分城市均出现量价齐跌的局面。严峻的环境，意味着房地产企业自身需要加快管理工作的升级，建立科学有效的成本管理体系，使房地产企业在激烈的竞争中持续保持竞争优势。文章对精细化管理的重要性、成本控制管理中存在的问题及对策进行研究。
关键词：合同管理；房地产成本管理；应用
引言
合同管理是成本管理的基本内容和日常工作，是企业成本管理的基石。房地产合同种类庞杂，如果管控不到位，积小恙为大病，将会带来整个成本管理的不可控。做好合同管理，需要从合约规划、招标、合同签署、签证变更、款项支付和合同结算等全生命周期的管控着手。
1．合同标准化三步走
房地产项目合同具有周期长、涉及业务部门众多等特点。合同标准化是任何一个房地产企业成本管理的有效工具。基于合约规划、梳理出需要固化的合同范畴和具体合同模板，可避免合同风险、降低无效成本、提升审批效率。
1.1范围规范
据统计，每个房地产项目合同数量少则近百分，多则近乎500份，而在不同城市、不同项目，合同文本内容都可能发生变化，每份合同在执行中的风险都千差万别。因此，需要对不同的合同进行分类，识别每类合同常见管控风险，制定针对性条款或措施进行应对。但是企业资源往往有限，时间也有限，很难对所有的合同文本进行标准化处理。因此，对合同标准化的范围进行划分是合同标准化的第一步。合同范围的划分应以成本科目分类为依据，即土地征用及拆迁补偿、土地开发成本、前期费、主体建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、期间费用。这样便于合同管理，对后期成本数据归集和统一也有重要意义。
1.2模板编制
根据标杆企业实践，在选择哪些合同进行模板编制时应从以下三大维度进行分析。其中最重要的合同是金额占比大的合同，这些合同往往又是项目的核心内容，比如总包、重要分包等大额占比开发成本的合同，而且它们的施工周期长，因此必然成为最要的管控对象。当然，在对合同模板进行标准化后，相应的合同审批表单、审批要点、审批部门也需要结构化。例如，在合同审批表单中，可以重点对合同范围、变更控制、付款条件、计价方式、竣工结算等内容进行审批。
1.3应用控制
在实际业务中，模板的应用控制也存在很多不确定性因素。一份常规合同基本几十页、上百页，在合同谈判及流转审批过程中，难以准确清楚合同中哪些条款保持不变、哪些条款已被修改，往往需要审批人员保持高度警惕，也要对报审合同进行全面审阅，以避免漏洞，直接导致工作效率低下。通过传统方式控制比较麻烦，而通过信息化工具实施则成为一个简单高效的手段。对于合同文本标准化部分，使用软件进行控制，实现部分文本不可修改。对于允许个性化部分，则由软件开放出来，供合同起草人员进行编辑。完成审批后，合同文件由软件控制平台直接输出。为保证有效应用，可规定：有标准化文件的必须采用标准化文件；如若没有可参照与业务内容最接近的标准化文件进行修订和补充；标准化文件在业务执行过程中，部分条款确实需要进行调整的，可以《补充协议》的形式对相应条款进行针对性修订，禁止在标准化文件的原文中进行修订。
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2．房地产企业实施成本精细化管理的重要性
过去的十年，是楼市发展最辉煌的十年，房价几乎是稳涨不跌，早买房的人早就赚得盆满钵满，这种火热的现象，也让众多买房者心中滋生一种默认的理论:无论楼市是低迷还是火热，早买早受益，越等越买不起。但是2018年，国家对房价调控力度明显加大，各地纷纷颁布限价、限购、限售等政策，许多城市的房价也着实受到政策的冲击，呈现退潮的现象，大多数购房者也都持观望态度。从政策上看，国家对“不炒房”的定位已经十分明确，在调控之下，楼市很可能会从局部降温达到全面降温，房价也在回归理性。在此情况下，房地产告别暴利时代，企业只有实行精细化管理才能得以立足，而且房地产企业项目全过程进行成本精细化管理，对提高房地产企业成本管理的能力具有十分重要的现实意义。
3．签证变更精细化
房地产企业应通过5个维度进行变更管理：明确变更职责、规划变更原因、推行管理原则、梳理管理流程、加强台账管理。
3.1变更职责明确
设计部门应主要负责设计变更的审核管理，与设计院联系变更认证工作，设计变更的提交等。工程部主要负责现场签证，负责把控、跟踪现场签证的办理、挂网、下发的时间，施工单位提交变更、签证回执的审核及确认。成本部负责变更和签证的估价及其对成本的影响，对现场签证的经济合理性做分析、明确现场签证结算方式，所有变更预算编制、结算办理。
3.2变更原因梳理
对常见的设计变更原因进行梳理与分类，便于不断优化和提升管理水平。设计变更原因常见有：设计增补、设计理解确认、优化设计、功能改变、管理粗放等。设计增补，虽然与原施工图相比会出现费用增加，但因发生在施工之前而不存在返工损失，所以仍是正常的工程直接成本。设计理解确认，基于图纸出现不清楚、错漏、平立剖尺寸及工程做法要求不统一而无法施工，这类变更的出现是对图纸的复核确认，可解决施工不明确的问题且为造价提供准确的计算依据。优化设计，相对原施工图纸减少了费用，并带来直接经济效益。功能改变，这类有的在施工前不产生返工费用；有的再施工后会产生返工费用。管理粗放，基于对施工图纸设计漏项的疏忽、对技术方案的确定不规范、对建筑材料和工序质量把关不严格，发生在施工完成后，产生返工费用。提倡推行变更管理三大原则：一单一估、一月一清、时间限制。一单一估，设计变更、技术洽商、现场签证单在流转审批过程中每份均应有预估金额，且预估金额应分别对应相关工程合同（如若相关变更、洽商、签证已包含在施工图预算中，可不再另行编制预估金额，但应在提交审批时注明其相关金额已纳入施工图预算）。一月一清，项目成本管理负责人应每月进行动态成本回顾，具体针对上月所发出的变更、洽商、签证单之份数核对、金额预估。时间限制，对设计变更、技术洽商及签证（涉及成本增加）实行严格的时间限制，严禁事后补办；截止每月月底乙方及工程部仍未向成本部提交当月发出的设计变更、技术洽商及现场签证者，成本部有权不进行接收、计算、支付费用。
4.结语
房地产企业要想在这个行业长久持续地生存，必须在房地产项目各阶段做好成本精细化管理，严格成本的控制，使企业在未来的发展中具有足够的竞争力。为更仔细地做好审价结算，房地产开发企业可以引用市场机制，与建设咨询公司签订协议，聘用造价工程师长期驻守，专门协助房地产企业复审复核各竣工房地产项目的决算资料。对涉及工程价款结算的下列事项进行重点核实:①工程竣工结算审查期限，要求承包人应在提交竣工验收报告的同时，向发包人按规定时限进行核对并提出审查意见。②工程竣工价款结算，发包人根据确认的竣工结算报告向承包人支付工程竣工结算价款，保留5%左右的质保金。③索赔价款结算，索赔金额按合同约定支付。④合同以外零星项目工程价款结算。按承、发包人签的补充协议或经发包人签证的金额。
参考文献
［1］马静.房地产开发项目设计阶段的成本精细化管理思考与实践［J］．上海房地，2018(7)．
［2］吕丽平.房地产项目成本精细化管理初探［J］．居业，2016(9)．
［3］陈红霞.浅谈房地产成本精细化管理［J］．科技风，2015(7)．
论文作者:张华
论文发表刊物:《工程管理前沿》2019年第04期
论文发表时间:2019/6/21
标签：合同论文; 成本论文; 签证论文; 房地产企业论文; 精细化论文; 成本管理论文; 发包人论文; 《工程管理前沿》2019年第04期论文;