摘要：保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。保障性住房对于解决我国部分低收入人群的住房问题有重大贡献，因此保障性住房不论是在规划建设、建设及分配方面都受到各级政府的高度关注。但在保障性住房出租出售后仍然存在后续居住隔离、管理漏洞及设施落后等方面的问题，本文将对现有保障性住房后续管理方面显现出来的问题进行分析并给出相应的建议。
关键词：保障性住房；后续管理；解决路径
引言
住房的问题关乎民生，而每个国家不能确保每个人都拥有买房的能力，所以对于低收入群体的住房问题就变成了各国政府关注的一个着重点。而保障性住房具有产业带动、刺激消费及安居保障的社会意义，我国对于保障性住房的建设与制度的研究开始于八九十年代，历经近二十年，在此过程中不断出台新政策促进保障性住房的建设。现如今来看，保障性住房的管理漏洞、设施落后及居住隔离等问题尤为突出，更应该引起我们的重点关注。
一、现行保障性住房存在的问题
1、建设过度集中形成特定区域
我国多数城市的保障性住房都采取了大规模集中建设的方式，这种方式虽在一定程度上可以解决部分低收入群体的住房问题，但是由于此类居住小区在建设过程中追求建设数量和速度，对建设规模不加控制，往往几个保障性小区连成一体或出现超大型保障性社区，客观上加剧了低收入群体空间的集聚。同时保障性住房所保障的对象因其拥有相近的收入水平、生活方式和价值观念，长期集聚而形成异于其他区域居民的“地缘文化”。这些低收入群体往往被冠以特殊的标签，产生群体歧视。保障性住房聚集区域成为新贫民窟的孵化器，其产生的社会空间分异与实现共同富裕背道而驰。保障性住房大规模集聚现象在全国屡见不鲜，诸如北京的经济适用小区回龙观和天通苑人口规模都在30 万左右;南京大量成组团的保障性住房聚集在绕城高速附近，成为低收入群体的主要区域。
众多城市的保障性住房在建设过程中受到资金投入的限制，城市的土地供给缺乏，更是受到土地财政的影响，地段好或是有较高利润的地段一般用于收益较高的建设项目。特别是一线城市，效果明显，同时城市建设用地逐渐饱和，繁华地段的价值过于昂贵，而保障性住房作为社会性的行为，经济利润不明显，被安置在城市的郊区边缘地区，这是我国现今各大一线城市保障性住房建设中存在的一个重要问题。
2、保障性住房后续物业管理和服务困境
现阶段，保障性住房面临的另一个后续管理问题，就是难以施行有效的社区综合管理。在社区综合管理之中，物业管理是绕不开的话题，由于物业管理工作是与居民的日常生活密不可分的，与居民居住体验有着直接性的关联，所以应当给予足够的关注。目前，保障性住房的物业管理主要是有物业公司来负责。由于保障性住房的居民本身就是收入不高的群体，所以物业费用的收取不能过高，这就导致物业公司的利润较低。再加上现实中出现一些居民滞纳物业费，甚至是不缴物业费，这就使得物业公司收取物业费十分艰难。很多物业公司处于长期亏损的状态，由于经费的短缺，进一步导致保障性住房小区的各项基础设施的维护难以为继。
3、配套设施不完善
保障性住房建设把精力和目光多集中在竣工套数上，对隐性的保障———基础设施不够重视。大规模集中建设的保障性住房多位于郊区，新开发的建设用地先天基础设施薄弱，需要长时间的完善。对于人口规模巨大的保障性小区，其服务功能明显不足。而且保障性小区布局与其他区域缺乏空间上的协调，未能实现基础设施的资源共享，致使许多低收入家庭因其生活成本过高而放弃入住，产生保障性住房大量空置。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆低收入群体比其他阶层更需要小区周边的医疗、教育、休闲娱乐等服务设施的支持。但是低收入群体的消费水平有限，无法吸引大型公共服务设施在此布局，使低收入群体未能平等享受社会所提供公共服务，生活质量得不到保障而引发社会不安。云南省保障性住房有2.3 万套空置，其主要原因是基础设施不配套，低收入家庭即使申请到住房也拒绝入住。从居民的出行方面来举例，保障性住房主要提供给低收入群体，这类人群出行基本均依靠公共交通，不具备拥有私人交通工具的能力，生活配套设施不完善致使出行存在问题，这样也会使低收入人群的就业与消费受到限制。
二、保障性住房后续管理问题的解决路径
1、科学谋划，实现均衡布局
城市的保障性住房布局往往边缘化，给人“现代都市村庄”，或“都市贫民窟”的印象，给住房保障人口带来巨大的心理压力。我国应转变歧视保障性住房空间选择的观念:一是在保障性住房位置的选择上，必须充分考虑到居民出行的便利，城市公共服务设施的综合配套能力，居住小区周边的生态环境质量;二是对保障性住房进行均衡布局，满足居住人口就业交通便利需求。保障性住房与商品住房混合布局，保障性住房散布在商品住房的空间范围内，避免都市村庄布局问题的出现。例如，重庆市在内环高速与外环高速公路之间的区域内，规划布局了21 片保障性住房小区，实现了保障性住房在城市东、南、西、北各个方向的均衡布局。同时，重庆的保障性住房与商品房配建布局，避免了保障性住房单独集中布局而带来的空间“歧视”问题的出现。应借鉴重庆市这一做法，改变现在过于集中分布在城市边缘地带的况，促进保障性住房在城市空间上的均衡。
2、重视配套设施，优化社区管理
要不断助推保障性住房周边配套的落实工作，可以在保障性住房确定选址并着手建设之前，就对周边基础设施的安排提前做出规划，使得居民住进之后能够生活出行便利。另一方面，还需要认识到，物业公司从属性上来讲是企业性质的，没有能力对居民行使行政职能，因此与居民所签收的物业服务合同仅仅具有法律层面的约束力，而没有行政的强制性约束，所以造成现实中难以收齐相关费用的情况，可以考虑由政府带头成立相关机构，对居民物业费用的收缴进行监督，与此同时，也能够对物业公司的服务质量实现实时管控。
3、完善法规政策
由于国内保障性住房的规模在持续扩大，如果缺乏健全的法律规范与政策支持，将会在后续的管理环节催生更多的矛盾，还不如提早进行规划与布局，制定出与实际情况相适应的法律法规，督促各个环节的有序进行。除了在法律层面的保障之外，还亟需政策层面的支持与助推，各级地方政府应当认真对待这项利国利民的工程，在关键环节严格把关，并对保障性住房的后续管理投入更多的人力物力，确保整个流程的规范性与公平性，妥善解决住房矛盾。
保障性住房在在完全的获得产权之前不能出租、出售或者是闲置，不能够私自更改建筑的用途。而对于保障性住房的上市交易的行为，也应受到政府的关注，需限制或避免这种交易，应建立完善的政府回购的体制，避免因各种形式使产权的性质发生更改。
结语
保障性住房能够有效地缓解我国城镇收入较低困难家庭的居住问题，同时也有利于社会主义和谐社会的构建。但是保障性住房的各项制度的建设不是一个轻而易举的过程，反而需要细水长流。在逐步建立了保障性住房管理制度的同时，也要建立健全完整的后续的监管制度，依据现有公共房屋政策，建立无论是从民事行政甚至上升到刑事法律的整套的法律体系，综合各方的考虑、研究才能对保障性住房的建设规划等等方面有积极的推动性意义。
参考文献
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论文作者:崔玉影
论文发表刊物:《基层建设》2017年第16期
论文发表时间:2017/10/11
标签：住房论文; 低收入论文; 布局论文; 群体论文; 居民论文; 城市论文; 设施论文; 《基层建设》2017年第16期论文;